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一线城市高房价何时“软着陆”?

2016-04-30 15:11:39 来源: 网易房产嘉兴 举报
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近期,一线城市及周边房价暴涨,引起各界甚至全球广泛关注。根据百城房价指数,2015年和今年一季度,一线城市房价平均分别上涨了16.1%和7.02%。另外,一线城市楼市火爆的气氛已经开始向周围二三四线城市转移。今年3月,房价上涨TOP20的城市中,东莞、惠州、苏州、昆山排在前4位,中山、合肥、保定、南京和廊坊排在第6、第7、第9、第10和第14位。

  人口、收入、经济增长等基本面并无变化,特别是房价收入比(超过20)、租售比(低于2%)、月供收入比(超过60%)等指标显示,一线城市楼市已脱离“刚需”而泡沫化。在这种情况下,到底是什么因素促成了一线城市楼市的暴涨呢?笔者认为,从西方发生过房地产泡沫的历史案例总结来看,经济下行叠加货币宽松,大城市楼价暴涨,应属于资金寻求避难所的现象。

  目前,过剩行业产能利用率已降至70%以下,但PPI连续4年负增长;投资回报率在2013年降至4.17%的新低,结合2014-2015年规模以上工业增加值增幅屡创新低判断,当前投资回报已不能抵补成本。同时,宏观债务率(非金融企业债务/GDP)达到160%,超过美日欧及主要发展中国家。2009年以来,企业债务年复合增长20.5%,国企杠杆率紧绷在80%左右的水平,债务呈“冲顶之势”。推进一体两面的去产能和去杠杆,意味着金融风险显化、失业率上升及通缩与经济下滑的循环。

  因此,“供给侧”做减法(去产能、去杠杆)与“需求侧”做加法(去库存和基建)要结合,以去库存承接去产能腾出来的杠杆(居民“加杠杆”),熨平去产能、去杠杆阵痛;以地方债务置换支持基建投资,缓解地方债务和银行杠杆风险。在“需求侧”做加法,就需要偏宽松的货币环境,这是去库存和居民“加杠杆”的前提,也是稳定不动产价格,控制系统风险和推进债务置换的前提。

  今年1月份,信贷投放2.5万亿,一季度全社会融资5.5万亿。一方面,信用放量与展期和置换处于高位的存量债务有关,另一方面就是支持“需求侧”做加法。其中,居民按揭贷款及场外融资仅占社会融资的12%,近5万亿的社会融资进入了房地产开发和地方政府融资平台。今年1-2月份,工企利润、社会用电量企稳、PPI降幅收窄、PMI指数重回荣枯线,很大程度上是靠房地产开发支撑。由于PPI负增长、激励不足、预算软约束,政府平台投资积极性低,“做加法”的钱又以理财产品形式回流银行。

  今年2月底,银行理财余额26万亿,比去年底增加2.5万亿,年化增长率40%(2015年增速为57%)。同时,以信用债(利率在3%左右)置换高成本的地方及平台贷(利率在8%以上),腾挪政府债务风险的意图大于树立“刚兑机制”,债券市场软约束痕迹浓重。在去产能上,以破产来清除“僵尸企业”的断绝不果敢,兼并重组占据主导,金融资源错配无法解决。由此,社会信用不得不高位扩张,2012年以来,宏观债务率以每年10-15个百分点的速度上升。

  旧式经济资产负债表不收缩、刚兑不破,社会融资成本难以降下来。尽管2012年以来货币政策整体宽松,但银行间市场7天拆借利率还是从2009年初的0.8%-0.9%上升到目前的2.3%,比一年期存款利率(2.25%)还高;银行6个月的理财收益率从2009年初的2.8%上升到目前的4.3%,而银行购买的地方信用债利率还不到3%。利率倒挂大行其道,银行加杠杆再次成了经济稳定和转型的套路。

  银行独立性被削弱,意味着政府对银行的隐性担保强化。一方面,不良贷款和利润刚性考核,逆向选择决定了银行要做大资产规模,把损失的利润补回来,把不良贷款稀释掉、隐藏起来;另一方面,道德风险决定了银行把资金借给资管、信托、券商等同业,套取体制的利,银行1月对非银同业资产增速达到76%。同时,尽管信用投放在高位,但1-2月私人投资仅增6.9%,低于10.2%的全部投资增速,主要靠国有投资维持高位的经济增量。总之,信用高比例地在金融体系内“空转”。

  2015年,国企实现利润2.3万亿,但债务却增长12.3万亿,意味着信用投放在实体资产形成上很弱,而维系存量债务和“做加法”兼顾,导致社会融资成本居高不下。另外,去年8月和今年1月“汇改”闯关,将国际市场对中国杠杆风险硬着陆判断的高风险溢价输入到国内,加剧资产价格下滑和债务风险显化的循环。因此,社会资金要寻求避难所,既要能抵补平均融资成本,又要防范系统性风险。

  当系统性风险预期上升,资本管制又相当严格时,体制优势最大的地方就是资金最安全的去处。毫无疑问,一线城市高度集中公共资源、就业机会、转型成果(现代服务业),其不动产是这些优势的最大容器,也成了资金最后避险去处。2015年以来,一线城市房价暴涨40%以上,这是社会资金推动的结果。重点二线城市及一线城市周边,有人口、财富和产业的故事,也是位数不多的洼地,资金迅速进来将其填满。

  一线城市房价何时软着陆?当尾大不掉的僵尸企业彻底与信用市场隔离、破产清算,并自此建立债务刚兑机制后,信用开始向效率较高部门配置,实体资产开始壮大,央行也不用降低利率维持旧式经济,债务风险预期软着陆。至此,一线城市楼市“最后避难所”的功能被解除,虚高的楼市泡沫才开始软着陆。近期,债转股是一个信号,或选择以央行加杠杆的形式,为商业银行提供流动性担保,从而将债务剥离出来,但关键是刚兑机制的建立,我们拭目以待。

鞠艺 本文来源:网易房产嘉兴 责任编辑:nbfc_juyi
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