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中梁地产隐现闽系路径

中梁地产扩张路径中的三线羁绊同样面临着一定的挑战。

逆水行舟不进则退,在充满着诸多不确定性的白银时代,这看似浅显的力学原理正成为房企们谨遵的生存法则。

事实上近几年,不管是国企、央企或者是偏安一隅的地方性企业都竞相奔跑在全国化的道路上,而来自温州的中梁地产在迁都上海之后也快速扩张突围。

5月30日,中梁地产官网显示,公司成功以3.21亿元竞得温州瑞安塘下镇中心区F-3-4地块。据了解,这是中梁地产在该月的第八次出手,也是截至目前,今年在第13个城市拿下的第20个项目,总耗资85亿元。

中梁地产集团董事长杨剑此前就表示,中梁地产未来的战略方向是深耕长三角,面向华东,辐射全国,放眼世界,未来将继续扩张长三角、珠三角、渤海湾以及中西部的版图。此外,还提出了到2020年突破500亿元的销售目标。

如此雄心勃勃,并且频频付之于土地市场,这样极速的扩张战略对于众多的行业资深人士来说并不罕见,依然有着其他房企成功路径的复制,其中就有从福建走出来的多家房企。

据了解,近年来多家闽系房企都实现了大跨度的发展。仅仅在数年间就跻身中国房企排行榜前列,实现了数百亿元的销售业绩增长。

值得的注意的是,上述闽系房企的扩增区域都是选取一二线城市,但中梁地产却反向而行,频频在三四线城市拿地。在三四线城市深陷去库存泥潭之时,中梁地产的扩张路径能否复制过往同行昔日成功,经受住快速扩张带来的资金考验,这些问题或许都还有待中梁地产去一一面对。

两月50亿抢10宗地

全国化战略布局是过往成功房企业绩增长的引擎,同样的,中梁地产在筹备了许久之后,终于在2016年2月27日,将集团总部迁入上海,实现了从地方性企业到区域性布局的跨越。

对此,中梁地产集团董事长杨剑称,迁都上海市是希望依托上海作为中国经济、金融、贸易和航运中心的综合优势,进一步提高企业的品牌影响力、人才吸引力、融资能力和成长能力,助推集团取得重大战略突破。

在此之后,中梁地产在地产市场更为激进。据观点地产新媒体统计,在过去的4月和5月,中梁地产豪掷50多亿,接连以招拍挂和股权转让方式在江苏和浙江两省拿下12宗土地,并且首次进入嘉兴、嘉兴、衢州和绍兴等地级市。

而早在去年,中梁地产的扩张野心就已经显露。据了解,在2015年中梁地产共录得21宗地块,拿地金额达到93亿元,分别布局了宁波、丽水、金华和台州等地。

快速扩展的背后需要实现企业和和更多实力强大的资本的对接,在中梁地产的发展中也并不缺失金融资本的身影。

据了解,中梁地产先后和民生银行、安信信托、浦发银行、中信银行、鼎信长城等金融机构签订了战略合作协议,据不完全统计,中梁地产从多家金融机构至少获得200亿元的资金支持。

此外,中梁地产还形成了“地产+金融”双轮驱动的战略,成立了旗下首家资本运作的子公司、私募基金管理公司——梁商资本,以私募股权投资母基金、房地产私募基金、家族财富管理以及创新互联网金融业务为核心业务,为专业投资机构、高净值人群、富有家族进行组合投资、资产配置,并提供全能型资产管理服务。

“和金融进行合作,是很多中型地产企业快速扩张的一个渠道。当然这样一个模式本身没有问题,关键要看此类项目后续的投资回收期是否过长,否则很多金融资本其实是没有耐心的”,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

此外,业内人士指出,在中梁地产尚未上市之前,即使搭建了地产基金平台,以及实行“地产+金融”双轮驱动战略,中梁地产的融资渠道仍然略微单一,“目前平台还是形式大于内容,象征意义大于实际效用”。

扩张路上的三线羁绊

扩张的资本隐忧之外,中梁地产扩张路径中的三线羁绊同样面临着一定的挑战。

据观点地产新媒体了解,中梁地产接连拿下的项目位于张家港、温州、台州、绍兴、嘉兴等三四线城市,在目前三四线城市面临去库存压力之下,中梁地产反向而行的逻辑究竟是什么?

对此,严跃进分析指出:“虽然中梁地产进入了上海,但是可能会面临和其他房企一样的问题,即是根本不可能在上海拿地,仍然需要在长三角区域扩增。”

中梁地产集团北区域公司董事长顾继伟也表示:“中梁作为百亿房企,要在2020年达成500亿元的销售目标,就需要走出自己的路子,而一二线城市土地价格高昂、‘地王’地块风险高。”

顾继伟指出,虽然目前三四线城市陷入去库存的泥潭中,甚至部分三四线城市房价还有下跌,但是并不意味着没有市场机会。目前,在长三角民营经济相对发达的地方,相比中西部城市,市民更具有购买力,公司由此制定了“总部上海,布局长三角潜力的三四线城市”的战略。

在严跃进看来,“中梁地产选择此类浙江和江苏省内的三线城市,一是由于对此类城市比较熟悉,在市场销售方面的压力相对没有那么大,二是此类城市后续可能会成为长三角经济圈中的热点城市,虽然目前这些城市的库存压力其实是比较大的,三是此类城市的土地价格相对较低,投资的积极性会提高,对于财务成本等可能不会有过多的担心”。

然而,严跃进也指出,虽然中梁地产布局的热点三四线城市比较集中于具有潜力的百强县,但是对于投资者来说,如若项目未能有较大的增值潜力又或者项目的周转周期过长,这对于企业仍然还是一个考验。

此外,他特别强调:“中梁地产集中在三四线城市拿地,与其总部搬迁上海制定五年战略扩张路线有关,但是需要警惕的是,在这五年中不排除会出现一波降温周期,企业后续拿地和开工等仍需要把握好时间节点。”

本文来源:观点地产网

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