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土地免费 “自动续期”无可争议?

(原标题:谁说土地使用权免费 “自动续期”无可争议)

如果按照《物权法》第149条到期自动续期的规定执行,岂不是谁的房屋土地使用权期限越短谁就越占便宜,反之,哪个开发商遵纪守法,不在工业用地、商业用地上建设低于70年的商品房,开发商以及购房此类商品房者岂不吃了大亏?

4月26日,《中国青年报》“青年话题”版刊发《如果物权法有效房地产法就该修订》一文。该文认为,如果法律认定《物权法》对于时限到期的房屋“自动续期”有效,那么,《房地产法》中关于到期后续缴出让金的规定就应当予以修订。

对此,我的看法是,通过修法,解决法律打架的问题固然重要,但是,修订法律不能以鼓励违法违规为前提,不能形成谁守法谁吃亏,谁违法谁占便宜的事实和结果。

仍以温州到期房屋为例。据媒体报道,温州当年确定土地使用期限时共有20年到70年多种方式供居民选择。一般来说,期限越短,购房时交的钱越少,期限越长,购房时则交钱越多。在全国其他城市,即使是在1990年5月19日,国务院公布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确居住用地70年,工业用地50年,教育科技文化体育卫生用地50年,商业旅游娱乐用地40年,综合或者其他用地50年期限,以及国家于2007年公布物权法以后,少于70年土地使用权的住宅仍然大量存在,如一些在工业用地、商业用地用途上建造住宅等。此类情况与当年温州存在的同样问题是,土地使用权期限越短,商品房价格就越便宜。

一个不可忽略的事实是:温州市的20年土地使用权房屋,以及在工业用地、商业用地土地性质上建设住宅,其时间都发生在1990年国务院公布国有土地使用权转让条例之后,其明显属于违法违规行为。对于上述情况,如果按照《物权法》第149条到期自动续期的规定执行,岂不是谁的房屋土地使用权期限越短谁就越占便宜,反之,哪个开发商遵纪守法,不在工业用地、商业用地上建设低于70年的住宅,开发商以及购房此类住宅者岂不吃了大亏?

笔者注意到,温州20年土地使用权房屋到期续费案例被媒体报道以后,之所以形成2007年出台的《物权法》与1994年出台的《房地产法》在关于土地产权到期后是否续费问题上发生矛盾,其根源在于一些专家学者一再斩钉截铁般向社会宣称:物权法第149条规定的“自动续期”是无可争议的免费。更有媒体报道:当年参与《物权法》起草讨论活动的亲历者之一、北京市才良律师事务所主任、行政法律师王才亮说,《物权法》中规定自动续期在当时出台之际,是“毫无争议”的,“到期续费”之说于法无据。

事实真是这样吗?我查阅2007年3月6日经第十届全国人大第五次会议通过的《中华人民共和国物权法释义》,第149条解读明确:“住宅建设用地使用权届满的,自动续期。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定”。怎么就成了“毫无争议”的无偿、免费?

退一步讲,即使因为温州案例被曝光而需要修订相关法律,起码目前看来,不应该是围绕土地使用权到期后是否续费来修订,而应当围绕如何保障居民70年土地使用权合法权益不受损害或少受损害来进行,如对土地使用权期限严重缩水的房屋,开发商该如何赔偿;在只有50年工业用地40年商业用地上开发住宅如何追究法律责任等,这些才更具普遍性和现实意义。

本文来源:中国青年报

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