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房子过户给子女 哪种方式最合算?

2016-06-29 09:19:42 来源: 东北新闻网 举报
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父母房产过户给子女主要有继承、赠与、买卖三种方式。

网友提问:爸妈的房子过户给子女,哪种方式最合算?可以介绍一下有关房产过户的新闻吗?

您好:如今房价越来越高,很多年轻一代买不起房,对于在北京这样一线城市的购房者,拥有一套房产更是难上加难。如果从父母那里获得一套房产,就涉及到房产过户问题。今天小编就带着大家了解下房产过户的相关知识。

目前来说,父母房产过户给子女主要有继承、赠与、买卖三种方式。

方案一:继承(税费最少)

继承的方式是税费最少的一种方式,在父母在世时是不能办理的,只有等到父母去世后才能办理房产继承。在继承房产手续的办理过程中,只需要缴纳极少的公正费和继承公证费用,即使在房产证不到5年的情况下出手,也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税。

方案二:赠与(首次过户缴3%的契税)

父母在世时,把房屋产权赠送给子女,需缴纳缴3%的契税。如果儿女在受赠后不足5年即出售房子,或者子女拥有多套物业,需按转让收入减掉合理费用后征收20%,同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。

方案三: 买卖(满两年再转手可少缴税)

(1)契税:首次购房的,90平方米以下按1%缴纳,90平方米以上按房价1.5%缴纳。二套房按照3%缴纳。

(2)增值税及附加:满2年普宅免征,满2年非普差额5% ,不满2年全额5%(附加税费为城建税和教育费附加税,税率

(3)个人所得税:满五唯一免征,其余差额20%或者房价1%。

如果父母的房子是留作自己居住或出租,继承和赠与比较合适。但如果你想把房产卖掉,最好选择“卖房子”的方式进行过户!这是最划算的,不然你就得支付高昂的税费。

介绍完房屋过户问题,小编再带大家看一位网友的提问。

网友提问:我看中一套房龄不满两年的二手房,总价和交易税费大大超出预算范围,因此犹豫不决。中介小姐暗示,可以采取阴阳合同的方式,报低总成交价,这样就能降低税费。请问这样的购房方式靠谱吗?

您好: 买房过程中,我们总会遇到各种问题,尤其在二手房交易时遇到的纠纷更是数不胜数。譬如一些中介想方设法在合同上做手脚,与购房者签订“阴阳合同”,这种方式极易给购房者带来各种法律风险。一味追求低价而忽略风险的购房者并不在少数,但是很多购房者并不知道其中的风险。为此,有让小编带各位购房者认清什么是阴阳合同,以及如何处理阴阳合同产生的纠纷

买房误入中介圈套 如何破解二手房中的“阴阳合同”

一、什么是“阴阳合同”

二手房买卖中,为了降低交易成本、逃避税费,买卖双方往往会签订两份交易价格不同的合同。真实的交易价格比较高,但并不提交到税务和房管部门,而是把另一份交易价格比较低的合同备案网签,并按比较低的价格缴纳税费。

二、阴阳合同违法,但不代表买卖合同无效

签订阴阳合同为了逃税,这当然是违法的。以避税为目的签订的相关条款法律上是无效的,但是,律师提醒购房者,并不能因此直接导致双方所签订的买卖合同无效。

因为双方的房屋买卖行为本身并不违法,双方达成的交易价格也不违法,违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。在这个法律关系中,买卖合同是基础,避税条款只是履行买卖合同中的环节之一。避税条款违法无效,并不能直接导致整个买卖合同无效。

因此,如果双方因阴阳合同为由发生纠纷,没有特殊情况和约定的话,以此为由是无法认定合同整体无效,或因此解除合同的。

三、存在阴阳合同的情况下,应以哪一份的效力为准

通常有两份相冲突的合同,一般判断是以后形成的合同为准,但是在阴阳合同的条件下,并不能这样简单判断。

很多真实价格的阴合同是签订在前,用于备案的阳合同是签署在后。所以,并不能简单地认为以在后且经过官方备案的以哪份的效力为准,要看哪份能体现双方的真实意思表示。

首先看双方发生争议后对哪份合同有效的主张,如果双方对此主张一致自然没有争议。如果双方对以哪份合同为准有争议,就要看具体合同内容判断了。

律师介绍,目前房屋买卖中的阴阳合同大多是由中介代为起草处理的,通常是有以一个低的交易价格,再加上高额的装修补偿条款或补充协议的内容来形成整个的交易价格。而办理网签等手续时,高额装修补偿的数额是不体现的。

对于哪份为真,通过合同条款通常是比较好判断的,如果体现得不清楚,可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。

四、对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理

1、法院原则上只处理民事法律关系

有购房者以阴阳合同为由到法院起诉,要求确认合同无效。而法院审理的结果很可能是认定双方真实意思表示的交易内容有效。这时,主张无效的一方往往无法接受,指责法院对违法行为不理不管。

实际上,司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责。从民事诉讼的角度讲,法院审理双方的房屋买卖纠纷,还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。通常,法院就是这么处理的。

2、避税的违法的两种曝光途径

从实践来看,阴阳合同避税的违法手段,目前基本处于民不举、官不究的状态,但一旦曝光到税务部门,肯定是处理的。

当事人自己当然可以向税务部门举报。除此之外,由于法律规定法院在审理中发现违法犯罪行为,可以通知相关职能部门处理,所以,也不排除法院会以司法建议等通知相关主管机构。

律师提示:大多数法院在处理此类案件时,通常不会主动把线索反馈给税务部门,还是以处理民事法律关系为界限。但是,也确实有些法院会针对一些案件发司法建议书给房管和税务部门。这个事情,做与不做,由法院来决定。

3、避税行为被曝光的后果是什么

所谓避税是好听的说法,实际上是逃税的违法行为。如果有人将二手房阴阳合同的事情举报给税务部门,或者法院发了相关的司法建议书,那么这个避税的违法行为,就面临被处理。

后果有多种可能:最低限度也要由买卖双方按实际交易价格补缴税款,谁也占不了便宜。如果往严重了说,对该行为处以罚款、拘留等行政处罚甚至追究刑事。

邱菁艺 本文来源:东北新闻网 责任编辑:jxfc-qy
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