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开发商拍地资金少了个源头

开发商拍地资金少了个源头 地王要变稀有动物了

(原标题:开发商拍地资金少了个源头 “地王”要变稀有动物了)

7月26日,中共中央政治局召开会议研究当前经济形势并部署下半年经济工作。其中,对房地产再次做了浓墨重彩的描述。去库存补短板、抑制资产泡沫、优化信贷结构,在层层深入的工作部署下,透露出决策层对楼市的转向性思考。

与此同时,据报道称,《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)已经下发至各银行,这个文件通过加强银行风险管理,将直接影响开发商拿地资金的灵活性。

用实际行动“去泡沫”

会议公告指出,“去产能”和“去杠杆”的关键是,深化国有企业和金融部门的基础性改革;“去库存”和“补短板”的指向是,有序引导城镇化进程,并与农民工市民化有机结合起来;“降成本”的重点是,增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫、降低宏观税负。

这里的资产泡沫有两种理解:一是直接戳破房地产租售价格泡沫,以降低企业在这方面的运营成本;二是把大规模在股市和楼市“空转”的资金赶入实体经济,以解后者融资难、融资贵的问题。

但是在上述《办法》中,银行理财业务监管重点包括:对银行理财业务分类管理,分为基础类理财业务和综合类理财业务;禁止发行分级产品;银行理财业务进行限制性投资;银行理财计提风险准备金等。

必须注意的是,《办法》要求资本净额超过50亿元的银行发行的理财产品才能投资权益类和非标资产,且非标资产只能通过信托通道。因为到现阶段中小银行(诸如城市商业银行及部分农商行)存在较多的非标和权益配资业务,将来可能会影响到非标资金链条。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲就指出,《办法》的最终目的就是为了抑制资产泡沫以及金融行业去杠杆。

《每日经济新闻》记者发现,从2008年开始,银监会就出台了一系列政策来规范银行理财业务,以期实现银行风险管理。

根据中信建投的分析,理财资金投向中的20%投向存款、货基;40%~50%投向债券市场;10%投向权益类,20%左右投向非标类资产。权益类投资规模预计2.5万亿元左右;非标资产规模预计5万亿元。这意味着,监管新规出台后,权益投资预计减少20%,约5000亿元规模;而非标资产规模预计减少20%,约1万亿元,而委外规模可能继续增加。

避免资金进入楼市

说到资产泡沫,目前房地产市场的泡沫明显比证券市场大,而房地产主要面临两个问题:一是三四线城市去库存,二是抑制来自房价和地价的泡沫。

在7月26日中共中央政治局会议上,实施“积极的财政政策和稳健的货币政策”被提及。从过去几年的情况看,2013年开始中国M2增速一直维持在10%~15%之间,今年的目标则是13%。与此同时,GDP增速从2013年的7.8%下降到去年的6.9%以及今年上半年的6.7%。

M2增长与GDP增长的差异加大的现象,既有可能是物价水平的变化所致,又有可能是货币流动速率降低所导致。考虑到目前CPI的稳定,那么根源就是有效的货币流通速率下滑。

由于目前实体经济投资回报率的回落以及不确定性的增加,导致企业更愿意持有现金观望。部分企业还会通过购买理财产品等形式将资金返还金融市场,因此形成了央行提供的流动性最终回流的资金闭环,无法形成对实体经济的有效投资。

企业的资金都存在M1里,投入实体经济的有效资金少之又少。某种程度上,优质企业陷入流动性陷阱,投资意愿较低;劣质企业受到利息消耗的困扰,投资能力较差。

7月26日,上海银行间同业拆放利率隔夜品种上升0.5个基点至2.037%,连续第8个交易日上行创出7月以来最高位,可见市场上短期资金面趋紧。

在M2对经济增长的边际贡献降低的大环境下,政策调控的重心需进一步向财政政策倾斜。

央行通过MLF增加市场货币流动性,而不是呼声更高的“降准”,目的就在于更精准地释放资金,以避免资金趋利进入房地产市场。

抑制土地市场泡沫

一直以来,房地产都游离在“实体经济”之外。在美国,实体经济是抛开房地产和金融市场之外的部分,制造业、进出口、零售等的部分被美联储笼统地概括为“实体经济”,它不是要害部门,而是民用普通领域。

从经济学角度,房地产中存在泡沫、杠杆等特质,对于维护社会秩序稳定、刺激经济发展并无突出效用。但落实在钢筋水泥上,房地产又是实实在在的“实体”。

只不过,“资金流向实体经济”,主要是指流向小微、三农、创新创业等领域,而不是金融体系、国有企业,加上钢铁是目前国家去产能的重点,“去库存”仍是今年的主基调,房地产市场希望得到国家资金、政策倾斜再上一层楼,目前看来已无可能。

今年上半年,全国50个主要城市拍出了200多个“地王”,热门城市如苏州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武汉11宗。

开发商拿地的钱来自多种通道,包括基金资管、证券资管等,银行可以把钱变为股权类投资,这其中包括了权益类和非标资产,这样的话资金用途比较灵活,在开发商拿地前资金就可以进入项目公司。如此一来,“全生命线”的房地产资金需求都可以得到满足。如果开发商是通过信托,则需要在拿地后才能获取资金。

上述《办法》一旦实施,则会导致两个问题:一是开发商拿地的资金少了来自银行的那部分,二是利率变高。

竺劲认为,通过资管获取资金的利率此前在7%~8%之间。纯信托的资金来源多样,《办法》会让资金来源少了一块,开发商如果撇开银行单独募集资金,成本则会达到12%以上。

今年上半年,开发商拿地的钱大部分甚至100%都来自银行,如此一来,来自银行资金的断供,中小型开发商的资金成本变高,拿地或将不再疯狂。

竺劲表示,《办法》用在开发商身上,其实就是为了抑制土地泡沫,让市场价格得到控制。

本文来源:每日经济新闻

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