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房价备案制能帮到购房者吗

2016-11-09 00:10:40 来源: 法治周末(北京) 举报
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  房价备案制核心内容有三点:一是,开发商必须通过申报备案,告诉主管部门目标楼盘准备卖多少钱;二是,开发商必须告诉消费者,每一套房子的售价具体是多少;三是,不是不能涨价,但涨价前必须重新报备

遗憾的是,本来是为了维护消费者权益而制定的房价备案制,现实中却并不为消费者所熟知,更不要说依据相关规定维权了

法治周末记者 肖莎

“房子多少钱一平?”

“均价在5万元/平方米左右,每套房子价格不一样,售楼处有价格公示。但因为楼盘在做抵押,近期不能签约。”

“什么时候能恢复购买?过几个月价格会不会涨?”

“何时可以购买要等通知。公示的价格是多少就卖多少,这个价格是通过备案的。不能随便涨,如果要高于备案价,还得到建委重新申报备案。”

11月6日,这样的对话出现在法治周末记者和光大·新北京中心的销售人员之间。

在这个位于北京市通州区的售楼处里,两张价目表在沙盘旁贴着,每张价目表的高度都在两米左右,上面清楚地标明每套房的建筑面积、套内面积、建面单价、总价等信息。

这种价格公示的情况在今年9月底之前,并不十分常见。即便是在龙头开发商的售楼处,也鲜有清清楚楚地标出每套房价格的情况,更不用说还明确告诉购房者价格不会随便涨且售价不能高于备案价的了。

“公示价又称申报价、备案价,是指开发商在申请预售许可证时向主管部门申报备案的预售价。”房产律师李松告诉法治周末记者。

早在2010年国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中就明确规定,房企要严格按照申报价格明码标价对外销售;2011年,发改委又出台《商品房销售明码标价规定》,重申要严格按照申报价格明码标价对外销售,并规定商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册,商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房。

此后,上海等多个省市相继出台细则,一些省市明确要求如果售价需要上浮,要重新备案。

“但在此前,严格按照相关规定执行的开发商并不多见。以往相关部门也很少到售楼处调查开发商是否执行了明码标价制度、售价是否高于备案价。”房产专家陈宝存告诉法治周末记者。陈宝存曾在房企任高管。

今年9月以后,北京、天津等多地出台关于楼市调控政策,很多城市进一步明确规定,商品房实际销售价格不得高于申报价格,如需调高必须重新申报价格备案。

10月初,上海和石家庄等城市还对涉嫌未经备案就擅自调价的开发商立案调查。

“这让部分关注新闻的购房者知道了还有备案价这么一说。但相关规定能否真正对开发商带来约束,还得看政策后期执行,因为开发商有太多手段来规避备案制。”一位不愿具名的房企老板宋伟(化名)告诉记者。

被官方强调不被民众熟知

  16市重申实际售价不得高于备案价

在9月底开始的这一轮房市调控中,不少城市在出台政策时,都“想到了”房价备案这一调控手段。

据法治周末记者不完全统计,今年9月底至今,至少有22个城市出台调控措施,包括北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州、上海、南通、南昌。

在这22个城市中,除了上海、郑州、济南、武汉、南京、南昌以外,其他16个城市的这一轮调控文件中都出现了类似“加强商品住房销售明码标价备案管理”的内容,“实际售价不得高于备案价”几乎是文件必备内容。

一些城市还详细规定了首次备案后几个月后不能调价,调价的幅度不能超过多少等内容。

比如,合肥市就规定,同一项目、同类房屋6个月内不得上调备案价格;再次申报备案价格超过6个月的上调幅度不得超过1%。

“这么多地方监管部门细化房价备案管理,说明此前这一制度的执行的确有问题。”宋伟说。

“所谓的房屋价格备案制核心内容有三点:一是开发商必须通过申报备案,告诉主管部门目标楼盘准备卖多少钱;二是开发商必须告诉消费者,每一套房子的售价具体是多少;三是,不是不能涨价,但涨价前必须重新报备。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波总结道。

为何会有这么多城市近期纷纷祭出房价备案这一招?

法治周末记者试图联系前述16个城市的部分房管部门,对调控政策出台的原因、监管部门期望达到的效果、进行采访,但截至发稿前,没有一地的监管部门予以回复。

“这是出于房价调控的需要,就是因为近期房价上涨太快。”陈宝存说,之前有限购、限贷等政策,房价备案这一政策可以归到“限价”里来,因为备案制相当于规定了备案价为最高限价。

记者也看到,佛山等地下发的调控文件的第一句即为“为贯彻落实国家和省的房地产市场调控政策”。

楼建波告诉记者,房价申报备案制并不是相关部门拍脑袋想出来的一项制度,而是有法律依据的,城市房地产管理法中早已明确规定,国家实行房地产成交价格申报制度。

“2010年的国务院文件、2011年发改委的《商品房销售明码标价规定》以及随后各省市出台的种种政策,都是在上述法律规定的基础上,做的细化和解释。”楼建波说,这些政策规定的背景之一是,2010年房地产市场上涨较快。

宋伟的公司在一个四线城市,他清楚地记得,2010年年底,他在北京购买第一套房的情景,当时一套二手房多个人盯着,谁先把定金打到房主卡里,房子就归谁,那时候考验的就是谁能最快从中介公司跑到最近的ATM机或银行。

至于发改委为何在2011年出台《商品房销售明码标价规定》,记者也向发改委发函,希望了解发改委出台规定的背景、是否评估过规定实施的情况等问题,但截至发稿前,发改委并未回复。

楼建波告诉记者,相关部门在近年多次提及或重申备案制,主要有两个原因:一个是维护房地产市场秩序,防止房企无序调价;另一个是维护购房者利益。

这一判断与《商品房销售明码标价规定》的第一句话非常匹配:“为了规范商品房销售价格行为,建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序,保护消费者和经营者合法权益,制定本规定。”

遗憾的是,本来是为了维护消费者权益而制定的房价备案制,现实中却并不为消费者所熟知。在接受法治周末记者采访时,除了房地产行业从业人员,很少有人知晓开发商应该严格按照备案价来销售这一事实,更不要说,购房者依据相关规定维权了。

“购房者以往没有便捷的查询渠道,也没有举报、投诉的意识。”房产律师蔡思斌对法治周末记者分析道。

不过,据记者观察,由于最新一轮调控政策都提到了备案制和明码标价,越来越多的开发商在售楼处贴出了价格公示表,而且有越来越多的城市要求住建部门或物价部门在网站上公示开发商的预售价。

发改委网站11月8日发布的消息显示,近日,发改委和住建部联合发出通知,部署从2016年11月10日至12月10日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查,重点查处包括“在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用”等在内的8种行为。

好的制度坏的执行

房企规避备案制的两种做法

“我去年年初在北京市通州区的京贸国际城买房时,就向销售要求看价格公示表,但销售人员不给看,你问哪套房,她才告诉你哪套房的价格。”宋伟说,如果是普通购房者,不知道有备案制这一事实的话,就很容易被开发商牵着鼻子走。

在接受法治周末记者采访时,谈及备案制目前施行的效果,陈宝存用了“有限”二字,房地产律师栗文华则表示“有些鸡肋”。

“通常都是在房价大涨的背景下,备案制会被监管部门强调。如果真要调控房价,需要从供需环节来解决问题。备案制不能解决实际问题。”栗文华说。

楼建波在回答这一问题时则表示:“制度本身是个好的制度,但执行上面存在问题。不能因为申报备案制效果不明显或者其他情况,就否认制度本身。试想,如果没有相关规定,监管部门想查都没有工具,购房者想维权都无所依据。”

而陈宝存之所以用“有限”二字来形容备案制的效果,是因为在他看来,国家相关部门强调备案制的大背景是房价上涨,而且要求房企执行备案制的目的之一也是为了调控房地产市场,但从实际情况来看,一方面监管部门很少去检查实施情况,另一方面房企也有很多规避的手段。

“结果就是,开发商如果真的想擅自提价,还是有很多办法。”陈宝存说。

陈宝存提到了开发商常用的两种规避手段,一是“价外价”,另一种是高开低卖。

何为“价外价”?陈宝存举了个例子,假如一个楼盘备案价是30000元/平方米,开发商觉得备案备低了,又没到监管部门规定的可以调价的日子,开发商就跟客户硬加价,加到35000/平方米。

“这种情况一般出现在房地产市场比较火的地方。开发商就硬加价,连发票都不给开,购房者爱买不买,查也查不到。”陈宝存说,这样的情况下,网签价还是30000/平方米,政府统计的房价虽没有上涨,但房价实际上还是上涨了。

宋伟告诉记者,开发商之前的做法是,在商品房销售合同之外,再签个补充协议,以加收装修款的形式来加价,但是现在很多地方明令禁止通过这种方式来加价,所以就有了硬加的做法。

关于高开低卖,房产律师蔡思斌在接受法治周末记者采访时也有所提及。他告诉记者,有开发商将商品房备案价格定得远高于销售价,而二者之间的价差就是开发商坐地起价的空间,这是因为此前很多地方并没有明确的备案标准,基本是开发商申请备案价是多少就是多少。

“前几年北京市通州区有个开发商把备案价定到28000/平方米,但开盘价确是14000元/平方米。而通州当时房子的均价就在15000/平方米左右,这些企业就是预期房价会涨,备案价报的高一些,以后好调价。”陈宝存回忆道。

记者查询公开资料发现,广东省惠州市相关部门在巡查过程中也发现,仲恺高新区集中出现了备案价格虚高情况。比如恒裕世纪广场,房源备案价格均在17000元至20000元/平方米左右,而项目实际最新成交价则稳定在10000元至11000元/平方米之间,购房折扣接近五七折。

部分城市的监管部门已经注意到了“高开低卖”的情况,深圳市在近期就出台规定称,对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的,市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。

合肥、佛山等地也有类似规定,“高开低卖”的现象随之得到控制,开发商也不再能随便把价格调到自己想要的水平。

“以往即便真的是有擅自提价的情况,也很少有监管部门去查去管。房企一般都和监管部门很熟,查啥啊?”陈宝存说。

至于未来,备案制能否被开发商严格遵守,楼建波说,要解决执行环节的问题,可以加大查的力度。

“过往对开发商的处罚力度也很小。”房产律师王玉臣补充道。

可维权效果难期

要求撤销或变更合同不易

如楼建波所说,制定和细化商品房备案制的初衷之一,是维护消费者权益。如果消费者在购房时发现开发商以高于备案价的价格在销售,可以如何维权?

“如果购房者尚未签订合同,则比较简单,可以直接向建委和物价部门投诉,相关部门可以依法要求开发商整改。”楼建波说。

比如,深圳市就明确规定,对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业,立即停止网签并责令企业整改。

如果购房者在签订了合同之后,发现合同价高于备案价,能否要求开发商撤销合同或变更合同以备案价销售,并重新签合同?

关于这一问题,记者采访的多名律师存在一定分歧。

蔡思斌律师认为,开发商的售价高于备案价属于价格欺诈,价格法规定,消费者对于因经营者为价格违法行为致使消费者或其他经营者多付价款的,消费者可向经营者要求退还多付部分,所以购房者可以要求变更合同关于价格的条款,要求以备案价购买房屋。

但栗文华律师认为,在司法实践中,这一问题尚存争议,他个人认为,如果购房者起诉开发商,要求撤销或变更合同,很可能会被驳回。

栗文华曾经代理过一个案子,委托人是靖江市的一位购房者,购房者购买了碧桂园的楼盘后发现,开发商在宣传时以“按揭原价”“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格,但按揭原价高于备案价,而惠后价是低于备案价的。

这位业主以欺诈为由要求开发商赔偿损失,但该诉求被法院驳回。

记者通过裁判文书网查询发现,有数十人因同样的问题起诉靖江碧桂园公司,除了要求开发商赔偿外,有的业主的诉求是撤销合同,但这类诉求同样被一一驳回。

梳理这些判决书可以看到,法院的理由基本是:价格并非唯一或直接影响原告决定是否购买的关键性因素,原告也并未举证证实因靖江碧桂园公司未公示“备案价”而导致其对于开发商资质、房源质量、地理位置、生活配套等决定成交价的诸多因素均产生错误认识,并基于错误认识直接作出对于成交价的非真实意思表示。靖江碧桂园公司即使存在价格欺诈,该欺诈行为也并不导致双方间基于真实意思表示订立的商品房买卖合同撤销或变更,同样原告以欺诈为由要求靖江碧桂园公司赔偿损失,无法律依据。

“而且,即便是开发商最终的售价高于备案价,由于影响购房合同订立的因素有很多,购房者也必须举证,如果开发商告知了你备案价较低,你就不买了,即得证明价格是影响合同签订的决定和关键因素。”栗文华说。

若已签合同的购房者投诉到建委或物价部门,监管部门能否要求开发商以备案价重签合同呢?

“监管部门可以提要求,但这种要求没有强制性的效力,开发商可以不执行,因为合同的变化是双方当事人协商决定的。”房地产律师王玉臣告诉记者,但是还有一种迂回解决的办法。

王玉臣所提到的迂回解决法是指,开发商如果以高于备案价销售,监管部门可以进行行政处罚,处罚有轻有重,如果从重处罚,可以不给予网签,或对于开发商未来的调价申请不进行备案,或者对于同一个开发商在同一城市的其他项目有所限制,通过这些方式迂回地迫使开发商和业主谈判,修改合同,将售价降低到备案价。

栗文华律师和李松律师也持这一观点。

“维权结果很可能达不到购房者的预期。”李松说。

栗文华据此分析,监管部门要如何对违反备案规定的开发商进行处罚,是有弹性的,可以重罚,也可以轻罚,重罚可能出现在大量购房者频繁维权的状况下,而这一弹性空间的存在,则可能会滋生腐败。

“可以弹性处罚也就意味着,对开发商最终的处罚结果可能是仅仅罚款而已,而一套房提价之后的利润则往往远高于罚金。”栗文华说,这也是他认为备案制有些鸡肋的原因,因为试图通过备案制限制开发商随便提价的效果可能不会很理想,而且购房者维权的结果也没有定数。

(责任编辑:罗浩 HN066)

netease 本文来源:法治周末 责任编辑:netease
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