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佳源国际一线图谋 挥金13亿元收购宝安项目二度落子深圳

值得一提的是,宝安项目是成为佳源国际继罗湖项目之后,在深圳收获的第二个项目。

观点地产网 岁末年初,佳源国际给自己送了一份新年礼物——在一线城市深圳再下一子。

佳源国际1月2日宣布,于2016年12月30日(交易时段后),佳源(深圳)(公司的间接全资附属公司)与卖方及目标公司订立股权转让框架协议,拟收购目标公司49%股权,初步代价为6.1亿元(相当于约6.8亿港元。)

交易成功后,佳源国际将获得宝安土地(土地编号:A006-0201)49%股权,宝安土地(土地编号:A006-0201)乃位于深圳市宝安区翻身路与甲岸路交界。根据卖方的声明及在尽职审查的结果的前提下,总地盘面积约4,281.3平方米的地块,计划用作住宅及商业用途,容积率为7.7,建筑面积为33,000平方米。

值得一提的是,宝安项目是成为佳源国际继罗湖项目之后,在深圳收获的第二个项目。

发家于江苏扬州的佳源国际,此前布局一直集中在江苏省内,而且多以三四线城市为主,自去年年初成功上市之后,佳源国际开始对外扩张,珠三角的深圳成为了重仓区。

佳源国际于公告中指出,可能收购事项可有效扩大集团在珠江三角洲地区内核心区域的发展规模,提升其于广东省及珠江三角洲地区的影响力。

挥金13亿二进深圳

观点地产新媒体查阅公告,上述目标公司现时分别由袁爱卿女士及徐延丰先生拥有40%及60%。销售权益合共占目标公司股权的49%,当中19.6%由袁爱卿女士拥有,29.4%由徐延丰先生拥有。

可能收购事项完成后,目标公司将由佳源(深圳)、袁爱卿女士及徐延丰先生分别拥有49%、20.4%及30.6%。目标公司持有宝安土地。

不过,佳源国际强调,交易要签立正式协议,卖方还须向向相关政府机关取得批准,以将宝安土地的容积率由现时的7.7 增加至8.9(增加容积率批准),以及安排目标公司全数支付土地出让金及相关税项以及取得宝安土地的土地使用权证。

“倘卖方未能向相关政府机关取得增加容积率批准,则代价可予向下调整。”

尽管称不上是一个“干净”的资产,但佳源国际也表示出了强烈的收购意向。佳源国际表示,根据股权转让框架协议,订约方同意就进一步收购目标公司的余下51%股权友好协商。

订约方同意进一步收购的代价应参考以下项目再扣除代价:(i)协定土地价格每平方米人民币32,674元;(ii)最终建筑面积(倘取得增加容积率批准,则最高可达38,100平方米)。

事实上,宝安项目的收购已经是佳源国际第二次进驻深圳。此前11月18日,佳源(深圳)宣布,拟以代价人民币6.934亿元(相当于约7.80亿港元)取得深圳市罗湖区1幅地块,项目计划透过城市更新方式用作住宅及商业发展用途。

该项目位于罗湖区春风路与江北路交界,占地面积为4,940平方米,预计可售建筑面积约为32,900米,协定地价为每平方米人民币31,000元;及买方及卖方估计相关政府当局批授的额外可售建筑面积将约为7,350平方米,协定地价为每平方米人民币10,000元。因此,项目总可售建筑面积估计为40,250平方米。

值得关注的,进入深圳市场也是佳源国际自2003年创立以来首次走出江苏省,在此之前,佳源国际多布局在江苏三四线城市。但在2016年年初成功上市之后,佳源国际有了对外扩张的压力,同时也有了对外扩张的资本。其中,珠三角成为了继江苏之后的另一个重点布局区域,其中深圳更是重仓区。

佳源国际一线图谋

据观点地产新媒体查阅2016年中报,截至2016年6月30日,佳源国际在江苏省共有20个物业开发项目,已竣工的总建筑面积为约290万平方米,开发区域涵盖常州、南京、扬州、泰州、泰兴、宿迁、泗阳等城市。

其中,南京之外的其他城市占据了佳源国际业绩的半壁江山。2016年上半年,佳源国际合约销售约20.06亿元,南京、泰兴、泰州(泰兴除外)、扬州、泗阳、宿迁(泗阳除外)及常州等地占比分别约58.9%、23.6%、0.8%、0.1%、9.8%、4.3%及2.5%。

尽管三四线城市去库存得到了政策的各种支持,但从房企纷纷回归一二线的选择来看,政策的利好依然无法扭转三四线城市的困境。

在这样的大环境下,佳源国际以往的布局不仅在资本市场上不吃香,而且对于业绩的后续增长也将带来较大压力。

对此,佳源国际也有意识。在上市媒体发布会上,面对现场媒体对于城市布局的质疑,主席沈天晴明确指出,一二线城市将成为公司未来的布局重点。

“将来会有13个不同的目标城市(广州、福州、武汉、长沙、南昌、南宁、济南、珠海、汕头、厦门、大连、深圳、重庆),其中珠三角是发展的一个重心。”

可是,就如上文所言,一二线城市已经成为兵家必争之地,地价高企,拍地即出地王已经成为常态,土拍的座上客不是财大气粗的央企、险资,就是销售额“成千上百”亿的大房企,佳源国际要想拿地自然是难上加难。

从公开资料显示,佳源国际2016年获得的5个项目都是收购所得,在公开市场没有拿过地。但收购市场竞争的激烈程度并不亚于招拍挂,在资金实力、操盘能力上略逊一筹的佳源国际,自然也没想象那么顺风顺水。

在佳源国际收购的5个项目中,有2个位于扬州、2个位于深圳、1个位于南通。其中深圳的两个项目,若容积率成功增加,宝安项目建筑面积3.81万平方米,罗湖项目4.02万平方米,体量并不大。

除此之外,佳源国际若加大一二线城市的扩张规模,更高的土地成本也将加大其财务杠杆。中报显示,佳源国际于2015年12月31日净资本负债比率为380.5%,虽上市后将至2016年6月30日的145.2%,但仍维持高水平。

另据观点地产新媒体统计,截至目前,佳源国际收购5项目已经耗资39.16亿元,但2016年前十一月销售额仅39.621亿元。

即使迈入三千亿门槛的碧桂园,要回归一二线都不是一件简单的事,那对于同样深耕三四线佳源国际来说,想要在一二线城市占据一席之地,难度不言而喻。但无可否认的是,机会更多的一二线城市会成为佳源国际业绩的助推器,千方百计想进入也无可厚非。

(责任编辑: HN666)
netease 本文来源:观点地产网

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