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2016年香港写字楼及商铺市场呈现两极化

证券时报网(www.stcn.com)01月11日讯 证券时报记者 张国锋

1月10日,领先全球的房地产服务商戴德梁行回顾2016年香港写字楼及商铺租务市场的表现,指去年全港写字楼平均租金上升了1.9%,当中中区的租金升幅领先各区,全年升幅达到8.4%,主要由租赁需求强劲的中资机构所带动,而非核心区则因新供应较多而让租金受压。香港零售市场自2014年开始持续低迷,但去年商铺租金的跌势开始放缓,至年底部分核心区铺租的按季跌幅已不足1%。受惠于民生货品的良好销情,非核心区如屯门及元朗的铺租走势跟核心区的截然不同,这种趋势预料将延续至今年。

中区写字楼租金在去年首季度录得强劲升幅,但于其后数季度放缓,以及到第四季,中区甲级写字楼租金为每月每实用平方尺120.09港元,按季度升1.1%;超甲级写字楼租金按季度升1.4%至每月每平方尺134.21港元。截至第四季,港岛南的租金为各区中最低,为29.36港元,但该区却录得全年最大的租金增长,达9.3%,升幅甚至高于中区。全年租金跌幅最多的是九龙其他地区,第四季的租金为33.96港元,按年跌3.2%。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉表示,中资机构的强劲租赁需求,是支撑中区租金整年上升的主要动力,而九龙东及九龙其他地区等非核心区则碍于需求不足,且待租楼面较多,影响租金走势。唯一例外是港岛南,受惠于港铁南港岛线通车,让更多公司迁入该区,待租率在第四季急降4.8个百分点至14%,刺激该区写字楼租金向上攀升。

由于新供应预租速度较慢,香港整体写字楼待租率在第四季升至7.2%,为去年全年最高水平,但值得注意的是,市场整体吸纳量经历了年中两季度的下跌后,于第四季回复正数。虽然中区在去年每季度都出现负吸纳量,全年合共释出超过18.5万平方尺楼面,但并不影响其租金升幅。戴德梁行香港写字楼部代理服务高级董事阮仲贤指出,中资机构去年不惜高价抢位,因此支持了中区写字楼租金的升势。银行及金融业于中区一枝独秀,而保险业则为去年另一租赁主力,但保险公司大多选择迁往非核心区,因为有较大的楼面可配合其扩充或整合的需要。

萧亮辉补充说,展望今年,该行认为中资机构将会继续垂青中区写字楼物业,而较注重成本控制的跨国企业则会继续向非核心区迁移。目前中资机构在中区的租赁速度并没有放缓的迹象,这将继续为中区的租金带来支持,预料去年将有3%至6%的升幅。此外,今年香港甲级写字楼供应预计达到290万尺之多,当中约六成位于九龙东,如果租赁条款吸引,预计短期内该区的租赁活动或会增加。

回顾2016年,全年的访港旅客数字按年下跌了5.1%,但游客量跌势在去年第四季逐渐减慢。不过,欠缺了游客在奢侈品上的大额消费,珠宝钟表类货品在2016年的销货额也比2013年的高峰水平下降了四成以上。过去三年间,各类货品中只有民生类货品如药物、化妆品、食品、烟草及酒类的销货额仍录得升幅,奢侈品则大跌。这对于核心零售区的商铺组合以至租金走势都有重大影响。

没有了奢侈品商铺的扩充需求,核心零售区的铺租自2014年年中已开始按季度下跌,但跌势在去年开始减慢,自第一季的按季度跌5%至7%,至第四季放缓至0.5%至1.5%。戴德梁行执行董事、香港商铺部及写字楼代理服务主管林应威表示,一线铺租在过去两年经历了长时间的调整,让核心零售区上的店铺类型出现变化,租金也在去年年底开始接近稳定。

由于消费模式转向民生类别,零售商及投资者目前都放眼于非核心区如屯门及元朗的民生店铺,支持该地区的租金升幅。截至第四季,屯门及元朗的主街铺租比2013年高峰期分别上升了44.1%及9.2%,对比核心零售区同期录得40%至55%的跌幅,两者差别明显。

一线铺租跌势放缓的同时,一线零售区的空置率也见改善。第四季度铜锣湾、尖沙咀及中环的店铺空置率与第三季相当,旺角的空置率则进一步减少。林应威指出,今年一线铺租有望开始稳定,上半年间的下调幅度将在5%以内,而预期民生类货品的销量在今年继续增加,将有助非核心地区铺租的发展,预料屯门及元朗一线位置的铺租在上半年间有望上升3%至5%。

至于饮食业方面,大部分类型的食肆在过去六年都录得营业额增长,但到了去年的增长率已跌至单位数字。食肆租金的升势都已逆转,去年第四季度一线零售区的食肆租金已见0.4%至1.2%的按季度负增长。林应威表示,目前暂时没看到饮食业界会出现重大的转变因素,不过,业界承受租金上升的能力将会受制于业界本身的营运模式,因此该行预期食肆租金在上半年间会保持稳定,或有机会出现3%至5%的轻微下调。

(证券时报网快讯中心)

(责任编辑: HN666)
netease 本文来源:证券时报网

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