填写团购意向信息 (*为必填项)
户型:
面积:
总价:
是否包括周边楼盘:
参加团购楼盘:
(50字以内)
*   *   *
注册免费邮箱
新闻体育NBA娱乐财经股票汽车科技手机数码女人论坛视频旅游房产家居教育读书游戏微博彩票车险健康应用酒香

2016深圳楼市TOP10 | 万科增长不及预期 房价超5万稳中有升

2016年深圳区域房地产销售前十名均被本土开发商牢牢占据,以全年新建商品住宅成交金额2210.1亿元计算,前十开发商占据的市场份额达66.18%。

观点指数 经历2015年的繁荣发展,深圳房地产市场迎来调控由宽松到持续收紧的一年。无论是“325新政”还是“104新政”,都明确表露顶层设计抑制房价过快上涨的意图。

深圳规土委披露,2016年12月,深圳新建商品住宅成交2161套,成交面积21.8万平方米,环比分别下降26%、24.5%;成交均价5.49万元/平方米,环比上涨29%。

受年内两次调控影响,据深圳中原统计,2016年全市新建商品住宅成交套数4万套,成交面积417万平方米,同比分别下降39%、37%;由于开发商信心不足,期内新增供应仅434万平方米,同比下降37%,创下历史新低。

从成交均价看,由于新房豪宅化趋势明显,全年房价同比上涨58.68%至5.3万元/平方米,这也是自2008年以来最大涨幅。过去两年,深圳房价自“2”字头升至“5”字头,高成本引发的“挤出效应”也带动了东莞、惠州、中山等周边城市的楼市发展。

持续低迷的楼市使得不少开发商主动放缓推货节奏,整体销售额较2016年仅出现小幅提升。在这样的全年表现中,万科、鸿荣源、华润置地依然保持了前三的地位。

尽管如此,随着国内实体经济投资回报率走低,外界普遍预计楼市投资热度不会出现大幅度下降,开发商同样意识到了这一点。

观点指数了解,包括万科、招商、金地、佳兆业、星河、龙光以及恒大、碧桂园、融创、富力、南国置业(002305,股吧)等本地及外地开发商均先后在深圳寻求布局机会,其中近年来兴起的“工改工”项目正成为投资的热门领域。

万科重回主城夺销冠 前十门槛进一步提高

对于深圳开发商而言,过去多年积累的土地资源优势是保持长青的最核心因素。

观点指数了解,2016年深圳区域房地产销售前十名均被本土开发商牢牢占据,以全年新建商品住宅成交金额2210.1亿元计算,前十开发商占据的市场份额达66.18%。

万科再次蝉联深圳开发商成交面积、成交金额桂冠,充裕的可售资源及多元化的拿地方式共同推进,是其2016年实现215.3亿元业绩的关键。

资料显示,2016年万科在万科云城、万科麓城、万科广场V寓、万科公园里等项目的基础上,新增深南道68号、HBC汇隆中心(与深圳地铁合作项目)入市,在售项目数量接近10个。值得一提的是,期内万科在住宅方面的销售不足百亿,主要通过商业类获得业绩提升。

与此同时,万科时隔多年重新回归深圳市中心,先后获得车公庙地块、三星视界厂房地块、杜邦地块等,计划将深圳公司总部搬至福田。新项目方面,除了汇隆中心,该公司还计划首度推出臻山府、瑧山道、瑧湾汇高端项目,货值预计在400亿元左右。

尽管万科保住榜首地位,但成交金额同比涨幅仅6.31%,低于其它开发商。受调控影响,“臻系列”产品未能如期入市,万科也未能达到年初内部制定的400亿元业绩。

相比之下,紧随其后的鸿荣源、华润置地分别实现成交金额202.8亿元、171.2亿元,同比增长16.81%、17.81%。其中,鸿荣源旗下壹城中心、壹方中心均进入单项目销售前十行列,总计成交多达196亿元;位于后海的豪宅深圳湾悦府,同样为华润置地贡献了64.86亿元的成交。

以商办物业“租售并举”为布局方向的卓越集团,2016年通过前海卓越时代广场、卓越前海壹号两大项目的持续销售,实现了逾165亿元的成交金额。

曾经在销售榜前十的星河、京基、中海等企业则稍显黯淡,其中后两家开发商短期内面临着无项目可售的局面。相比之下,招商、宝能、恒裕等企业则抓住机会推出若干项目,从而实现“弯道超车”。

需要指出的是,由于深圳整体房价持续上涨,进入区域销售前十的门槛也大幅提高,前十开发商的业绩从2015年60亿元上升至超过90亿元。

楼市告别高增长 供需双向严控房价

从整体成交情况看,深圳新建商品住房成交呈现出先扬后抑的特征,而调控在其中起了重要的作用。

据深圳规土委统计,2016年一季度,全市新建商品房成交环比下降14.5%至158.44万平方米;此后“325”调控政策出台,二季度成交量较一季度几近腰斩。在“104”调控政策出台后,作为“银十”及开发商业绩冲刺期,四季度全市成交量93万平方米,环比仅增加13.42%。

深圳中原指,从政策的影响力度来看,3月份调控提高社保1年改3年,打击首付贷的形式一直深圳过多的投资性需求,防止投资客挤高房价。

更严厉的“104新政”同时从需求和供给两方面对房价进行把控,其中将社保3年改5年,提高首付等举措再次为投资客设阻。供应方方面,深圳严查拿地资金,意图降低资金杠杆和土地市场的金融风险、拿地模式改为“双限双竞”,对开发商拿地的价格严格划线。

接连的调控组合拳下,深圳2016年新建商品住宅成交套数4万套,成交面积417万平方米,同比分别下降39%、37%;期内新增供应仅434万平方米,同比下降37%,创下历史新低。其中,受预售证发放收紧影响,10月份全市出现断供现象,四季度创下年内最低供应水平。

2016年深圳月度供应面积及价格走势

数据

分区域看,福田全年新房成交面积5.25万平方米,同比下降72.1%创全市之最;其次是盐田区5.48万平方米,同比下降48.8%;第三是龙岗区147.03万平方米,同比下降46.9%,宝安区也下降39.0%。而置业热门区域南山区成交91万平方米,同比有4.5%的涨幅。

房价方面,深圳中原指,豪宅均价延续上涨趋势,再创新高达8.8万元/平方米,“10万+”项目急速上升。受结构性拉动影响,年内全市新房均价5.3万元/平方米,同比上涨58.68%。

尽管房价大幅上涨,但未来深圳或面临阶段性的下调压力。随着房价越来越高,市场存在的有效需求也会逐渐减少。

观点指数获悉,不同于以往开盘日光的情况,10月新政以来新项目入市去化率仅在30%-40%。

除此以外,深圳政府推行的二手房评估价上调同样对市场造成影响。深圳中原指,2016年全市二手住宅成交套数和面积同比下降25%;均价涨幅16%,与2015年涨幅近6成相比显著收窄。

住宅供应稀缺 房企转战工改蛋糕

近年来全国房地产市场出现分化,而一线城市因其产业潜力、人口流入及资产保值等优势,已经成为开发商重点布局的市场。仅在2015年,包括恒大、远洋地产、富力地产、阳光城(000671,股吧)等企业已经陆续进驻深圳。

观点指数了解,进入2016年,深圳土地招拍挂共计成交59宗地块,总成交面积229.5万平方米,同比增长30.9%;出让金额1044亿元,同比增长140%,综合楼面地价1.27万元/平方米,同比上涨49%创近年新高。

其中6月2日,金茂电建联合体以82.9亿元竞得龙华新区民治办事处商住地块,这也是深圳首度实行现售制度,地块折合楼面价5.6万元/平方米接近周边售价;6月8日,龙光以140.6亿元拍下光明新区地王;12月14日,首批“双限双竞”地块出让,获得40多家房企报名竞价。

不过,在全年出让的地块中,纯宅地、商住地块仅分别占2宗,显示宅地供应稀缺仍是开发面临的巨大挑战。

传统招拍挂以外,旧改逐渐成为本地及外地开发商扩大市场规模的必经途径。

深圳市人民政府最新印发的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,为旧改提供了清晰的规范意见。经过数十次修订的暂行措施,对旧住宅宅区改造明确提出了更为严苛的规定,对符合产业发展导向的旧工业区却表示鼓励更新的态度。

其中,旧住宅宅区拆除重建的楼龄需大于20年,权利主体更新意愿应达到100%。住宅类合法房屋产权置换亦即俗称的拆赔比例,“原则按套内1:1的比例”;而旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的,楼龄降至15年。符合产业发展导向,在2007年6月30日前建成的旧工业区,可申请拆除重建,更新改造方向应为普通工业用地。

观点指数获悉,旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园,物业类型不会受土地性质影响,产品可打造为包括产业大厦、甲级办公楼、LOFT办公、配套商业等业态。这种项目除了70%产业用房,开发商可获准建设30%的配套设施,包括配套公寓、商业等。

第一太平戴维斯近期披露,目前在深圳布局工改工项目的开发商,既包括万科、招商、金地、宝能、金光华、星河、鸿荣源、龙光、花样年、满京华等本地开发商,也包括恒大、碧桂园、融创、泰禾等外地开发商。

(责任编辑: HN666)
netease 本文来源:观点地产网

400-100-610556

免费专车上门接送、尊享惊喜购房优惠!

  网易购房直通车打造舒适看房、放心买房的一站式贴心服务,目前已覆盖嘉兴绝大部分在售楼盘,填写您的意向楼盘报名看房,可享网易房产合作楼盘购房折扣与独家看房礼包。

0人参与
下载网易新闻客户端
网易房产嘉1兴站_嘉兴房产网

创业项目资金不好找:不少钱流进股市楼市

创业项目资金不好找:不少钱流进股市楼市

的顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶顶的 [详细]

创业项目资金不好找

楼盘名称所在区域当前价格
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报