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争先囤地长三角 房企打响利润保卫战

“以上海为龙头的长三角经济活力强劲,给市场以长期看好的底气。所以大房企会重兵囤积于此,销售业绩表现也将影响到排名。”

太阳底下无新事。如同房产投资讲求“地段、地段、地段”,房企的立身之本——土地投资也遵循同样逻辑。

以万科为例,该公司1月拿地19幅,新增土地权益投资118.18亿元,占比销售额约25%。海通证券对万科的土地储备评价为“土地投资保持高位”。

来自亿翰智库研究中心数据显示,万科自2016年下半年,在珠三角拿地几乎占据总体50%,而到了一月份,万科新增约316万平方米,其中长三角地区就有接近百万平方米。碧桂园1月份截至2月6日的土地储备中,长三角区域以85万平方米占1月土储的62%;2月7日、8日,碧桂园又连续在江苏泗阳与靖江拿地。

在销售向好、央行收紧流动性的大背景下,房企投资正往民间流动性活跃的长三角区域倾斜。

中原地产市场分析师卢文曦分析指出,长三角是房企重要战场之一,从去年楼市热度来看长三角火热的城市比较多,某种程度给房企业绩增长起到重要作用。并且从去年下半年开始房企在长三角的深耕意图开始表露,没有进入的房企介入姿态也比较积极。这点全部反映在土地投资上。“以上海为龙头的长三角经济活力强劲,给市场以长期看好的底气。所以大房企会重兵屯集于此,销售业绩表现也将影响到排名。”

降低流动性风险之需

就在1月份国家统计局公布的全国各大城市GDP排名中,华东地区的上海、苏州、杭州进入前十,以房企热衷的京津翼、长三角、中西部、珠三角分区域来看,只有中西部有重庆、成都、武汉三个城市入围,但整体GDP总量逊色于长三角地区上述城市。

然而,流动性趋紧是国内投资大环境。安信国际2月7日指出,流动性收紧将是今年房地产市场主基调,也是最核心的影响因素。在需求端体现为差异化信贷政策继续深化以及按揭贷款利率拐点的出现;在供给端体现为房企融资监管不断加强。房地产市场的流动性收紧将导致个人和企业信贷获取难度以及信贷获取成本均出现明显提升,楼市也将从“量缩价稳”(房企保价控量)逐渐向“量稳价降”(房企以价换量)转变,预计今年下半年将出现房价回调压力。

但大部分房企在2016年增长点都集中于长三角区域:万科2016年上海大区完成1200亿销售;碧桂园各区域公司销售前两名分别是江苏区域以367亿元拔得头筹、沪苏区域则以308亿元紧随其后。房企更愿意将这个现象解读为长三角流动性风险较低。

碧桂园上海区域一名相关人士指出,江浙一带藏富于民,且老百姓有投资理念,在今年开始外汇限制投资房地产的大背景下,资金投资渠道收窄,仍有机会回流至房地产。

亿翰智库研究总监张华东认为,房企投资长三角一带的现金流风险小一点,相比内地城市,华东的流动人口非常多;流动人口多,也会逐渐转化为购房者。这样就带动整个房地产市场。上海限购之后,资金肯定会流向1.5线城市,比如宁波、南京、杭州、苏州等地。房企对这些城市的关注度短期内不会减少。

以碧桂园为例,碧桂园在华东早已设立5个区域公司,包括上海、沪苏、江苏区域,沪浙、浙江区域公司。碧桂园内部有一条规定:区域公司都可以在大区内拿地。最近碧桂园连续两天在江苏拿地就是由不同区域公司所拿,这体现了各区域促进内部竞争,把速度更加加快。上述人士表示,碧桂园土地投资战略将会是“三四线城市拿地比重将会减少,慢慢走向二线城市、1.5线城市,一线城市周边”。

土地投资竞争激烈

实际上,房企在长三角区域的争抢,与市场话语权的抢夺如出一辙。

来自亿翰智库研究中心对前十大房企在重点城市的土地投资监测数据显示:房企土地投资从环渤海区域转向长三角的趋势逐渐明朗,多家房企自从去年下半年开始加大长三角土地投资,比如碧桂园、中海、融创。

以2016年上半年与2016年下半年至今来看,万科2016年上半年在环渤海拿地879.5万平方米、下半年至今拿了220.5万平方米;而在长三角则从去年上半年拿地158.5万平方米,变为下半年至今的226.5万平方米。很明显,万科在加大长三角土地投资,而保利地产,在长三角土地投资方面的增速更为明显,从2016年10-12月零投资变成1月份的投资30.6万平方米。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟指出,一般而言,品牌房企进入一个城市都有一个套路:先展开合作,这是为了借力本土企业趟平进入新兴市场的障碍,也是为了更好进入市场;当熟悉当地市场之后,肯定要加大投入进行深耕,甚至加大收、并购力度。

此外,从房企的净利润排行榜也不难看出各个区域的净利润贡献力度。在第三方机构公布的2016年上半年房企净利润排行榜中,进入前十的中海、华润、碧桂园、万科、保利、绿地、华夏幸福、招商蛇口、龙湖地产、雅戈尔等。其中2016年长三角区域销售占比最大的就有华润、碧桂园、万科、绿地、华夏幸福、龙湖地产、雅戈尔等。

再以万科为例,2月8日,万科公布了1月销售业绩:实现销售面积352.9 万平方米,比2016 年同期上升89.32%,环比上升111.7%;实现销售金额481.2 亿元,比去年同期上升88.04%,环比上升105.55%。春节期间,1月27日-2月5日,十天内万科在上海销售了13.4亿元,达到了平均1天1亿元的销售速度。

作者:唐韶葵

原标题:争先囤地长三角 房企打响利润保卫战

本文来源:21世纪经济报道

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