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大势不可违!现在的嘉兴你要这样买房……

来源:正略策划

楼市热潮再起、调控风声鹤唳的情况下,嘉兴3月21日深夜限贷:外地人首套首付不低于50%,本地人首套首付最低30%,二套首付不低于50%。

大势不可违!现在的嘉兴你要这样买房……

对此限贷政策,各种议论之声皆有。那么这到底是“不足以改变现状”的温柔一刀,还是传达信号的前哨?目前市场,买房卖房何去何从?且看正略思维详解。

一、政策背景及大环境

调控定调——“稳房价”与“去库存”

今年全国两会后,房地产业政策定调:

保持平稳健康发展,政府要分类调控、因城施策,对热点城市“稳房价”,促三四线城市“去库存”。

这和去年年初提出的整体基调相一致。从中央层面来说,宏观调控的基本要求和调性具有连贯性。

也正是“因城施策”的要求,从嘉兴层面看,去年到今年,政策及风向发生180度转变。

如果说2016年上半年及之前的嘉兴,作为一个普通三四线城市,居于“去库存”之列(事实上当时也享受到降首付、降契税等政策带来的利好),那么经过2016年上海外溢全面冲击后的嘉兴,则已经摇身一变,跻身“热点城市”之林。

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目前的嘉兴,在房价上涨压力面前,“稳房价”是政策调控的方向。

热点城市房价仍涨,调控加码

第一轮限购政策来袭:2016年10-12月。

不仅北上广深等超一线城市及一批省会城市,不少二线城市、强三线城市也加入限购行列。嘉兴去年12月份成为浙江省首个出台“限购令”的地级市,被列入国务院重点监测城市。

第二轮,政策加码,限购升级、范围扩大——2017年春节后至今。

春节后至今,以北京认房又认贷为标志,全国超过22个城市出台了针对楼市的调控措施。不止北京、上海等一线城市,房价过热的二三线楼市调控政策也纷纷从严,甚至四线城市也加入了限购队伍。嘉兴下辖县嘉善不久前就限购升级,在全县范围对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民实施一手房、二手房“双限购”。

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就目前市场实际来看,大部分二线及三、四线城市市场热度仍在持续,一、二线城市的土拍热度仍持续高温,后市房价看涨预期仍普遍存在。但政策出台的时机和严厉程度,是影响市场预期的关键因素。

二、嘉兴春节后市场表现

成交量

表面成交量持续走低(因可售供应稀缺+政府备案限制),实际市场在春节后迅速进入火热状态,市面上一房难求,一手房源入市即热销,甚至没有关系买不到房!二手房市场未现抛售,反倒奇货可居。

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成交价

目前市区一手楼盘均价普遍从去年年末的10000元/㎡左右上涨到12000元/㎡左右,二手房热点区域(东南片、学区房等)房源甚至达到15000元/㎡以上!(2016年10月政府调控后,备案价格受限,市区楼盘实际成交价远高于整体(含乡镇)备案均价)

供应量

从上面图表可见2016年以来,每月领预售证的入市供应量普遍小于销售量。(2016年1月以来成交量37372套,领证供应量仅17364套!)在库存房源已被清洗一空情况下,市区严重供不应求

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三、此轮上涨原因分析

第一:供求关系发生质变

上海外溢效应打开了嘉兴市场,嘉兴楼市从2016年之前相对封闭的、自给自足型的市场,变化为不仅面向本地需求,也承接来自上海及周边城市外溢需求的开放型市场,需求量成倍增加。原本供求相对平衡,甚至有一定去库存压力的状态,转变为供应小于需求的局面。尤其是在大量存量房源未及上市、可售房源持续稀缺情况下,供应远远小于需求。市场出现量滞价涨在所必然。

第二:“价格洼地”逐渐改变

去年长三角州城市群规划出台,嘉兴是环沪城市群、杭州都市圈重要成员,也是长三角规划人口增长最多(至2020年、2040年) 的城市之一,邻近沪杭的地理优势将进一步转化为产业、人口导入优势,嘉兴城市价值被重新发掘、被普遍看好。而嘉兴长期以来在环沪杭城市中处于房价洼地,在发展预期看好、价值重估的情况下,这一状况必然发生改变。上海外溢效应的爆发,只是加速了这种改变。

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第三:市场需求全面复苏

限购令虽然对“挤泡沫”起到一定作用,但市场需求仍在,从去年10月到今年春节,经历几个月的观望期后,仅成交量下滑(可售房源稀缺仍是主要因素),价格依然坚挺,土拍市场未显冷清,有需求的购房者开始结束观望,纷纷入市。悬殊的供需面前,价格不仅水涨船高,也存在被人为抬高现象,导致房价一路跟风上涨,同步一二线热点城市。

第四:整体产业形势向好

经济平稳健康发展,房地产业资金投入充足,整体形势尤其是一二线城市的房地产业形势向好,嘉兴受大环境影响。

四、嘉兴楼市何去何从

1、供需形势逐步改变,房价涨幅收窄

接下来,供需形势会逐步改变,供需比例差距缩小。

一方面,可售供应量将逐步加大。关注我们“正略思维”微信的读者知道,在3月初发布的市区存量信息中,显示截止2月底市区主流楼盘总存量近30000套,嘉兴并非绝对无房可售,而只是暂时可售房源稀缺,还有大量的“已开工”及“待开工”存量房源将陆续入市。截止2月底已有13000多套房源已开工,如果这些供应及时上市,市场紧张的供需关系可得以缓和,更何况还有数量更大的“未开工”存量可持续“接应”。

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去年下半年大量宅地出让,都将逐步转化为可售房源。

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另一方面,需求极有可能进一步受抑。在供需已经严重失衡、房价面临失控威胁的情况下,在其他城市纷纷调控加码的情况下,嘉兴极有可能调控继续升级,进一步抑制需求。刚刚出台的“限贷”政策尽管性质温和,但可能只是打个前站,传递调控升级风声。

综合以上,供需形势必然逐步改变。由于供应量是陆续上市、政策效应有一定滞后性,因此供小于求的状况会继续持续一段时间,但供求差逐步缩小,直到大至平衡。

但在这个过程中,市场气氛必然从火热转变为逐渐冷静,甚至观望期再度出现。

2、下半年价格可能止涨,甚至高位回调

下半年随着大批新项目陆续入市、政策调控作用,嘉兴楼市供需将逐步趋于平衡,稳定的市场秩序将逐步形成。房价止涨或适度回调,在情理之中。

出现止涨、回调之时,即是价格在此轮周期见顶之时,随后嘉兴楼市将进入新的扁平周期(即市场形成较稳定的量价格局),直至下一次热点到来。

3、总需求基数已改变,房地产业长远向好

即使政策抑制需求,但总需求阀门经过2016年外溢冲击已经打开,因此需求基数远远大于2016年以前,而且较易受到沪杭等周边城市政策和楼市形势的影响。

从长远看,嘉兴房地产业发展仍然向好,一是整体经济长期向好的前提条件没变;二是住房需求潜力巨大,特别是外溢性需求;三是嘉兴在长三角城市群大发展的环境下,城市发展活力将更强。

五、政策调控会否再升级?

目前的“限贷”,一定程度提高了购买门槛,但对于购买力强的大批外溢型购房者来说,提高20%的首付比例,影响并不大。反而是本地的刚需、首改型购房者,在资金有限情况下,门槛的提高让他们更难满足购房需要。

此外,在嘉兴常住人口中,很多在本地工作、交社保,但户籍不在此,这些嘉兴新居民在“限购”、“限贷”政策中同样受限,自住型需求未能得到支持。

因此,仅目前的限购、限贷政策,对供求严重失衡的楼市,影响确实有限,尤其是对外来投资型购房的抑制有限。

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在“稳房价”的大势之下,预计政府还会继续发送“后招”。我们建议:

第一,供应端加强监管

严禁“捂地”,督促开发商及时开工、入市;严禁捂盘惜售,加强资金监管,整治抬价乱象;

一方面是让供应量及时上市,调节供需比例;另一方面是遏制不正常的上涨因素,剔除人为因素造成的房价过快上涨,打击炒房。

第二,需求端针对性抑制

增设对外地人缴纳社保的要求,抑制投资;限购范围扩大、要求更严,比如二手房也纳入限购之列、对本地人购房也设置限制条件等;“认房又认贷”,打击炒房。

其目的是挤出投资泡沫(尤其是外溢效应带来的)。

第三,整治中介市场

严查中介市场,加强准入资格管理,重建规范秩序,打击炒房、倒房。

目的是规范二手房市场,剔除人为抬价、不规范操作造成的房价上涨因素。

第四,及时公开2017土地出让计划

尽快公布2017年土地出让计划,令市场及时了解供应情况,减少恐慌心理。

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六、怎样购房才是理性选择?

市场乱象需要整治,供需平衡需要时间,那么,对于有购房需求的人来说,在当前形势下,该何去何从呢?正略为您支招——

刚需自住 先上车,再换座!

很多刚需购房者往往资金有限,在如今供应有限、房价上涨的情况下,一方面期待政策调控拉住甚至回调房价,一方面又恐慌错过时机。其实对于这类购房者,住房是刚需,迟早需要购买,没有最好的时机,只有最合适——不妨在资金承受范围内入手一套,日后有机会再以房换房,寻求改善。(持币观望的结果可能就一直“买不起”了)

值得注意的是,虽然目前商贷对首套房首付要求一律提到30%以上,但公积金贷款原则上对90平方米以下首套房,还支持20%首付。能公积金贷款的刚需,不妨利用好政策。

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改善自住 以旧腾新好时机!

上文已经分析,上半年房价难以回调,甚至会小幅上涨,市场供应很有限,所以此时是卖房的好时机。改善型购房者可以将现有住房放到二手市场出售,获得资金,再伺机入手自己需要的房子。整体来说在一手房市场购入机会更好,因为一手房有价格监管,更为规范。

长线投资 选品质过硬优质房源

对于一些“不缺钱”的长线购房者来说,买进房源并不是急于出手倒卖,而是看中其长远性的升值价值。那么品质好、配套佳、开发实力有保障的房源更值得选择。在市场大需求的冲击下,难免存在一些产品良莠不齐、开发目的不一的情况,相对来说,深耕嘉兴、尤其是在嘉兴已有口碑有作品的房企更值得信任,而产品力强的项目保值升值能力也更强。

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短线投资 风险增大谨慎入市!

政策会打击炒房,而且价格上涨通道越来越窄,二手房市场已经存在不少房价泡沫,未来价格回调可能性增加,对于短线投资者来说,高位接盘的风险增大!

另外,对于房企,正略提醒:

今年要注意入市、拿地时机。上半年入市时机仍然较好;若调控升级,需求受限,下半年则需注意同板块竞争情况,尽量错开同类型产品入市时间。2016年嘉兴宅地供应量较大,接下来房企若拿地,需要注意所在板块的存量及其结构,注意板块去化速度,选择合适的区域。

(“正略思维”将持续发布相关内容,为您提供参考。)

来源:正略策划

本文来源:网易房产

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