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是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

调控土地供应

随着2017年一季度楼市新一轮火热行情而来的,是近期从中央到地方的密集调控政策出台。

4月6日住建部和国土资源部联手再放大招:共同签发了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求省级国土资源部门按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标,加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导。

■对消化周期在36个月以上的,应停止供地;

■36-18个月的,要减少供地;

■12-6个月的,要增加供地;

6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

■对于住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市:要建立商品住房建设项目行政审批快速通道,尽快形成市场有效供应。要对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目,要严肃查处。同时这类城市还要增加租赁住房有效供应。

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

无独有偶,3月29日《2017嘉兴市本级国有建设用地供应计划》出炉,241.6万㎡的宅地供应量远超供地大年2016年(173.5万㎡),并且也是创下供地新高纪录!

今年嘉兴土地供应计划出来的速度快、供应量也大得有些出人意料。而联系到此次住建部和国土资源部的联手“大招”,一切又得到了解释——嘉兴目前的可售库存正是“6个月以下”,以致于住房供求矛盾突出、房价上涨压力大。

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

同时,高供应量引发热议未消,“浙江省表态同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区”的消息紧接而来,又激起千层浪……

两者似乎并无明显关联,但又都与嘉兴这座城市的发展、房地产业的走势息息相关。

两者其实又算得上有关联,在嘉兴成为浙江省全面接轨上海示范区的背景之下,2017年“超高”的土地供应量不仅仅意味着政府调控大招,也意味着一个“大需求、大供应”时代的来临!

“成为接轨上海示范区”目前还是宏观层面的事,我们将持续关注、调研以及与读者分享所得;而土地出让计划则是马上就直接作用于嘉兴楼市的事情,我们在此先为您详解——

根据计划,市区今年供应商品房宅地136.42万㎡,占整体宅地供应的56.4%。具体来看,市区各个板块出让量并不均衡,但亮点很多!

国际商务区(万达)

9宗宅地, 绝对主力

嘉兴楼市经过2016年的重新洗牌,板块格局全面更新,国际商务区(万达)板块如今已是市区龙头板块!这里,深受嘉兴本土及外溢购房者青睐,需求大、成交好,价格领涨且潜力看好,因此成为开发商拿地布局的“兵家必争之地”。

2016年,该板块出让3宗宅地,引发多家开发商抢拍,最终楼面价均在5000元/㎡以上;

2017年,该板块计划出让宅地达9宗之多!是市区土地出让的绝对主力!

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

2017年板块计划出让宅地:

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

附:2016年国际商务区(万达)板块出让地块项目情况

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

分析:

1)国际商务区(万达)板块今年计划土地出让量很大,总面积几乎是去年的2倍!参照去年的地块项目房源量计,今年的地块如全部出让,将增加房源近7000套!

2)板块土地集中出让已经南进到长水路两侧,由拳路两侧配套日渐完善、更近万达,可出让宅地越来越有限,必然是引发拿地争夺大战的热点区域!丽江半岛东侧的两宗宅地(经开-37、经开-42)预计将继续拍出较高的楼面价和溢价率。

3)预计板块内宅地楼面价普遍在6500元/㎡以上,甚至更高,尤其是上半年出让的宅地,预计拿地竞争十分激烈。(目前区域房价在14000元/㎡左右)

国际商务区(正南)

出让量是去年3倍多!

国际商务区(正南)板块是嘉兴目前土地储量最为丰富的板块,邻近高铁南站的优势也使得该板块成为上海外溢人口优先选择的板块之一,板块的影响力、去化速度大为提升。

2017年,该板块计划出让宅地5宗,总面积是去年的3倍有余!

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

2017年板块计划出让宅地:

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

附:2016年国际商务区(正南)板块出让地块项目情况

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

分析:

1)今年该板块计划出让宅地面积是去年的三倍还多!如全部出让,将增加房源近6000套!

2)今年计划出让地块依然集中在槜李路北大附属嘉兴实验学校附近,这一区域配套也将日益完善。

3)预计楼面价在5500元/㎡以上。(目前区域一手房价在11000元/㎡以上)

科技城板块

1宗宅地出让

去年科技城出让了两宗面积较大的宗地,集中在南面的由拳路两侧。今年该板块计划出让1宗宅地,位于北片。

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

2017年板块计划出让宅地:

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

附:2016年科技城板块出让地块项目情况

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

分析:

1)今年板块计划出让1宗地块,总量不大,不过去年该板块出让的2宗地块宗面价近18万方,已经有较大的供应储量。(其中深圳中洲地块已开工)

2)从往年项目销售情况看,科技城北片区域较南片来说,去化更难;但现在嘉兴市场通道被打开,在西侧南湖新区一手房稀缺且无宅地供应的情况下,科技城板块北片项目去化并不困难。而且目前该片区一手房基本无房可售。

3)地块近邻绿地新都会、英伦都市高层二手房价格目前集中在12000元/㎡左右。预计该地块楼面价不低于5500元/㎡。

城南板块

宅地集中在长水路北侧

城南板块配套资源好,近几年开发节奏稳步推进,成交量、价都较稳定,现已成为一线板块,是本地购房者和外溢购房者都较喜爱的区域。

2017年城南板块计划出让的宅地量和去年相当,约8万方。

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

2017年板块计划出让宅地:

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

附:2016年城南板块出让地块项目情况

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

分析:

1)今年板块计划出让宅地4宗,但单宗地块面积较小,总面积与去年相当,约为8万方,如全部出让将增加房源近1200套。

2)计划出让地块主要集中在长水路北侧、祥生·江南新语附近,另外尚园东侧有1宗0.7万方小面积宅地出让。其中经开32号地块紧邻姚家荡,景观资源最佳。

3)去年板块内出让的地块虽然楼面价住宅5000元/㎡内,但出让时间是在7月上旬之前,预计今年出让的地块楼面价6000元/㎡以上。(目前板块一手房价在12000元/㎡左右,二手房价更高。)

4)从板块配套来看,长水路以北区域更为理想,随着开发的不断深入,剩余宅地越来越少,因此预计今年拿地竞争依然激烈。(但单宗地块面积较小,较为理想的是邻近地块打包拍下统一开发。)

运河新区

最后的开发机会

运河新区开发基本饱和,今年计划出让的1宗宅地,基本上是板块内最后的宅地项目。

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

2017年板块计划出让宅地:

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

附:2016年运河新区出让地块项目情况

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

分析:

1)该地块几乎是运河新区仅剩的宅地,位于中梁·吴越首府北、烟雨名门东,与附近小区连成片,各项配套都已较完善,开发机会较好。

2)预计楼面价达到6000元/㎡以上。(目前该区域房价13000元/㎡左右。)

秀洲核心板块

稀缺地段   热点可期

秀洲核心板块紧邻老城区,地段成熟稀缺,所剩宅地非常有限,2017年该板块内又有3宗宅地出让(其中新中国际西南侧小块宅地已由新湖中宝拍得),预计将成拍地争夺热点。

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

2017年板块计划出让宅地:

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

附:2016年秀洲核心出让地块项目情况

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

分析:

1)计划出让的宅地单宗面积都较小,但地段优越,预计地价、溢价率都较高。目前板块内项目以精装房为主,预计将出让地块也同样如此,这意味着对开发水准要求相对较高,更适合品牌房企拿地。

2)除了经开18号已由新湖中宝拿下,与新中国际项目连片开发,今年计划出让的经开26号同样紧邻石臼漾湿地,预计容积率不高,适合打造别墅类项目。经开19号紧邻中山壹品,所处地段非常繁华,可能会出现较高的溢价率。

3)预计经开19号楼面价7000元/㎡以上,经开26号楼面价也能达到6000元/㎡以上。(目前板块一手房几乎无房可售,精装次新房价格在15000元/㎡以上!)

秀湖板块

秀洲区(市区)唯一有地

目前秀湖板块是秀洲区唯一有较多土地储量的区域,2016年板块迎来新一轮开发热潮,今年该板块计划出让宅地3宗,也是秀洲区宅地计划中市区范围内仅有的3宗宅地。

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

2017年板块计划出让宅地:

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

附:2016年秀湖板块出让地块项目情况

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

分析:

1)今年计划出让3宗宅地总面积23万余方,较去年更多,如果全部是普通住宅,则将增加房源近3000套!

2)高新区11号地块位于佳源·优优秀湖南侧,邻近秀湖,位置较佳,预计会有较多房企感兴趣;另两宗地块在东升路以北,位置相对略弱,但随着北面几个项目的成熟,配套资源将会更齐全,而且现在的嘉兴市场、秀湖板块在开放型通道中,都有好的机会。

3)去年板块内出让的两宗宅地,优优秀湖地块是5月份出让,秀湖壹号院地块8月底出让,楼面价、溢价率都相差很大,这也是板块在外溢冲击、市场通道打开后,价值得以重新塑立的典型体现。今年宅地出让楼面价预计将在5500-6000元/㎡左右。

西南临空区域

打破沉寂   再推地

西南临空区域一直以来出让的宅地较少,去年年底出让了1宗(佳源项目,原世茂花园酒店地块),打破了近几年的空白;今年该区域又将迎来2宗宅地出让,值得关注。

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

2017年板块计划出让宅地:

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

附:2016年西南临空区域出让地块项目情况

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

分析:

1)今年板块计划出让的宅地宗面积约6万方,其中经开43号地位于蓝光·名仕公馆南侧,地块面积仅约1万方,开发空间较小,和邻近项目连片开发较理想。经开34号地位于汽车客运中心附近,在现在的外向型市场中,有不错的市场机会。

2)去年年末佳源底价拿下原世茂花园酒店地块,今年计划出让的地块位置相对更优,预计不乏竞拍者,楼面价预计4000元/㎡左右。

城北板块

万科项目旁   再推1宗

城北板块继去年出现久违宅地并经过多轮竞价被万科斩获后(万科·中环公园项目),今年又有1宗相邻地块出让。

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

2017年板块计划出让宅地:

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

附:2016年城北板块出让地块项目情况

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

分析:

1)城北近几年出让的宅地很少,存在开发机会,尤其是在市场通道全面打开的新形势下。今年计划出让地块邻万科·中环公园,后者当时引发了较多开发商竞价,预计今年将出让的这宗地块,依然很有吸引力,尤其对于当时未能拿下万科地块的开发商。

2)预计楼面价与万科·中环公园相仿,约4500-5000元/㎡。

城东板块

麦德龙附近  2宗宅地

去年城东板块出让了4宗宅地,给区域增加了较多的储备房源。今年该板块又推出了2宗宅地。

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

2017年板块计划出让宅地:

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

附:2016年城东板块出让地块项目情况

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

分析:

1)两宗地块如全部出让,将增加约1500套供应房源。

2)城东已有佳源都市、尚东名邸、奥园黄金水岸等大盘逐渐成熟,去年出让的新项目荣盛两盘、绿城项目蓄势待发;今年这两宗地块形成项目入市时,板块关注度、资源配套将更好。

3)城东板块存在“非城市重点发展方向、工业影响”等不利因素,但在外溢市场冲击下,板块也有较好机会和客户来源。楼面价预计在4000元/㎡以上。

正略视点:

1、供应计划传达政府重要信号——

从时间看,相比往年,今年公布土地供应计划的时间更早更及时;从供应量看,今年供地量在去年历史高点基础上,还有大幅增长!在当前楼市可售供应紧缺、市场严重供不应求形势下,政府及时公布供地计划,也是给市场打“镇定剂”,即嘉兴楼市后续供应充足,“一房难求”情形将陆续破局,购房者无需太恐慌。

②连续两年的大量土地供应,而且今年供应增量较大,这意味着政府对市场需求判断发生改变,对市场销售量的看法比较乐观!(反观近几年土地供应,在2013年市场成交较好、土地供应量也较大的情况下,接下来两年政府全面收缩土地供应节奏,对减轻市场库存压力起到重要作用;2017年,在去年供地量较大基础上,土地出让计划量不减反增,一方面是调控需要,另一方面也表明政府对未来的去化有信心。)

2、需求量的质变决定了供应量改变。

“供地量大”这只是相对往年而言。经过2016年外溢冲击,嘉兴楼市成为开放型市场,需求量可以说成倍增长;而随着沪嘉同城的不断推进、嘉兴成为浙江省全面对接上海示范区的确认,大势已定,楼市新的“大需求量”时代来临,供应量随之改变合乎情理。

3、板块差异性存在。

纵观以上各板块出让量可见,市区南片区域出让量较大,是宅地供应重点区域,同时南片的各板块也是嘉兴房地产业最具活力、前景最为看好的区域,无论是去化速度、市场接受度还是价格,都处在前列。

同时,在开放型市场中,各个板块都有市场机会,都能找到对应需求,供应量的多少并不能代表去化的难易。

4、各板块都存在拿地机会,但开发能力要求更高。

虽然各板块都有市场机会,但随着供需日趋平衡,主流需求将依然是自住型客户为主+部分投资型客户,他们对不同板块的产品类型、户型面积大小等接受度也不一样,因此开发商成功拿地、销售产品,就需要精准做好前期定期、把握上市、销售时机。今年房企要在嘉兴拿地可能依然面临较多竞争,大房企更具机会,更具开发实力。

但值得注意的是,今年出让的宅地供应将来入市时间集中在明年,在楼市供需形势不断变化、政策调控层出不穷的情况下,影响明年市场的因素很多,形势还难以完全明朗。因此即使是大房企,也必须注重在嘉兴的落地性,避免水土不服,规避市场风险。

来源:正略思维

原标题:是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!—2017土地供应详解

是调控大招,也是嘉兴楼市“大时代”起航宣言!

本文来源:网易房产

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