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正略思维——嘉兴楼市“大供应大销量”时期渐近

截止3月31日,市区各板块主流楼盘(包括已出让宅地项目)共计可售住宅房源28269套(不包含别墅)。较去年同期增长约8%。

【正略思维】嘉兴楼市“大供应大销量”时期渐近

1)南面区域的板块仍是存量主力,占据总存量约一半;

(科技城、国际商务区二板块、南湖新区、城南存量共占总比52%)。

2)存量最大板块:

科技城(4861)

秀洲新区秀湖板块(4232)

国际商务区(万达)(4108)

(存量均在4000套以上)

3)存量最小板块:

运河新区(351)

城北板块(750)

南湖新区(1260)

(这些板块存量加起来仅占总量8%)

总存量变化:

【正略思维】嘉兴楼市“大供应大销量”时期渐近

1)同比去年同期,总存量变化不大,略涨8.3%(多2000多套);

2)去年三季度末总存量降到低点(不到18000套),但四季度大量回升,一个季度上涨了11000多套——原因是大量宅地出让,增加了大批远期供应!

3)今年一季度总存量仅仅下降1000多套。而且整个一季度市区仅成交1宗0.5万方宅地,基本没有新增存量,存量下降少的原因是一手房销售去化量很小。实际上,经过去年可售房源“清洗式”去化,市区可售存量近几个月徘徊在3000多套的低位,市场“一房难求”。

4)值得注意的是,市场严重“供不应求”,但整体存量并不少,只是绝大多数房源不是“可售”状态。

存量结构分布:

截止3月31日的数据,市区各类存量情况 如下——

已开工:

16564套,已占整体存量54%;意味着近三个月内大批房源可达到入市销售的条件!

可售存量:

仅3511套,持续稀缺,仅占总存量12%。

待开工存量:

11705套,占整体存量41%,下半年的可上市供应量也不少,后续供应不会断档。

【正略思维】嘉兴楼市“大供应大销量”时期渐近

存量结构变化:

“已开工”存量占比开始回升,近期可入市房源大为增加!

【正略思维】嘉兴楼市“大供应大销量”时期渐近

对比去年一季度以来的阶段性不同存量占比情况可见:

【正略思维】嘉兴楼市“大供应大销量”时期渐近

1)去年一季度末,“已开工存量”占71%,也就是说大部分存量房源都是可售及“即将入市”房源,“未开工”远期供应量仅29%;

到去年三季度末,“已开工”存量仅44%,其中可售房源不到3000套!大量库存房源已去化,存量结构发生重要改变,“未开工”远期存量(来自去年新供应宅地项目)占大半!

到去年年末,这种情况加剧——“未开工”远期存量占67%,可售存量仅占整体11%,而加上“已开工未领预售证”的数量,也仅占整体存量33%!因此市场表现为可售房源持续紧缺、短期供应严重不足!

2)今年一季度末,存量结构回调!“已开工”存量占比达到53%,也就是说一季度上涨了20个百分点。主要原因是近几个月新项目纷纷开工,“近期可售”供应将持续增加。

值得注意的是,可售供应量、占比变化不大,目前的可售量依然紧缺,但接下来可入市房源会大量增加。

 

目前可售:

1)可售房源依然徘徊在3000余套,持续紧缺。从去年9月份后到现在,可售量在3000套左右的稀缺状态已经持续半年多时间!

随着需求复苏,市场供不应求的矛盾日益凸显,这也是春节后房价上涨的主要原因之一。

2)绝大部分板块可售存量寥寥,仅秀湖板块可售量稍微丰富。

秀湖板块可售房源主要来自佳源·优优秀湖、中梁·秀湖壹号院、信达·香格里三期。但值得注意的是,由于备案受限,较多房源未来得及备案,实际上可售量远小于1600套!

近期秀湖板块优优秀湖最后一批房源已领预售证(171套),中梁·秀湖壹号院160套小高层房源正在公示预售信息,下周即可随时面市。

尽管秀湖板块可售量相对多一点,但实际上挑选余地也很有限,在严重供不应求情况下,往往房源一经推出就售罄,购房者考虑、选择的余地都很有限。

【正略思维】嘉兴楼市“大供应大销量”时期渐近

 

近期上市:

越来越多板块“已开工”存量在增长之中,形成全面开花之势。

其中量最大的是国际商务区(万达)板块、城南板块。

国际商务区(万达)板块“已开工”存量主要来自于荣安府、荣安万科·香樟国际等;

城南板块“已开工”存量主要来自于紫元·尚宸、兴业·璟颐湾以及祥生·江南新语部分未领证房源。

这13000多套已开工存量,二季度末基本都具备上市条件,其中不少数量目前已具备领预售证条件,随时可能上市。

因此预计接下来可售量会逐渐回升!

【正略思维】嘉兴楼市“大供应大销量”时期渐近

远期上市:

约11705套房源目前“未开工”,基本都来自于去年四季度以来出让的宅地项目。预计接下来“开工潮”继续蔓延,下半年将有越来越多存量转化为可售房源!

(科技城板块和城东板块远期存量最为丰富;因2016年四季度有较大面积的宅地出让。)

推地潮即将来临

根据嘉兴市国土资源局3月底公布的2017年土地出让计划,今年市本级将有241.6万方宅地推出,其中市区范围有136.4万方,超过(本身是土地出让大年的)2016年(去年1-12月实际出让130.2万方)!

这些宅地若全部按计划上市,将增加存量约21000多套!这也意味着今年下半年至明年,供应量会较为丰富。

整个一季度市区仅推出了一宗0.5万方的小块宅地(新中国际西南角),4月份宅地继续暂歇!也就是说接下来约7个多月时间里,市区计划出让的26宗宅地将陆续上市,必将迎来推地潮!这波土地行情预计5月即将启幕!

(土地出让详情分析请关注“正略思维”!)

正略视点:

1、相比往年,市区整体存量并不少(高于去年同期)。但“大需求”时代已然来临,大存量并不代表去化压力大。现在的去化周期参照标准已经改变,月去化1200-1500套的行情已成历史(目前市场非常时期,准确计算去化周期还需待市场回归常态)。

2、可售存量将持续回升,购房者需稍安勿躁,下半年至明年,都将有更多的板块及房源选择机会。相应地,供应回升可更多满足购房需求,市场销量也将逐渐回升。

3、预计房价波动空间不大。在需求大增、土地楼面价普遍在5000元/㎡以上以及政策调控抑制房价上涨的综合作用下,市场震荡期将逐渐过去,在目前基础上,走上相对平衡的轨道。

4、“拨乱反正”已在“进行时”!楼市将渐归常态,随着购房者更多回归理性,房地产开发也需回归正道。尊重市场规律、研究购房需求、着力打造优秀“产品力”才是长远之计。

正略思维——嘉兴楼市“大供应大销量”时期渐近

本文来源:网易房产

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