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写在“黑马”狂奔前 5月22日嘉兴9地齐拍

比赛刚开始,两匹夺冠呼声最高的良种马一路领先,眼看其中一匹胜券在握,全场为之狂呼。不料在接近终点时,忽然有一匹不起眼的黑马从后面奋力追赶上来,风驰电掣地把两匹良种马抛在后面,领先抵达终点,夺得了冠军。——杰明·狄斯雷斯《年轻的公爵》

由此,“黑马”一词不胫而走

被用来比喻实力难测的竞争者或出人意料的优胜者

时隔4个月,嘉兴终迎土拍盛宴,9块“热土”齐拍,如赛马开闸。

众多目光被聚焦到了常秀街的这方寸土寸金的宝地,无法忽略东北师大旁在断供区域里的未来新供应量,还有高铁新城发展主轴商务大道旁的原亚特电器地块……匹匹白马蓄势待发,可以被预见的形势之下,黑马成了一种惊喜和期待。

他,会出现吗?我想,新塍地块可以!

写在“黑马”狂奔前 5月22日嘉兴9地齐拍

新塍古镇

40个月来,这是新塍挂牌出让的第二块宅地

 在市场容量与消费力均有限的新塍,去年4月,2016嘉秀洲-005号地块以1470元/㎡地价挂牌,虽是继2013年12月16日后新塍首次有宅地供应,最终因无人报价流拍。仅仅4个月后,8月26日此地块以2016嘉秀洲-029号的身份再次挂牌,最终拍出楼面价2517元/㎡的新地王——御景半岛。也就在同一天,与新塍直线距离仅有约6公里的秀湖畔,中梁拿下了如今秀湖壹号院地块,楼面价已经达到5912.5元/㎡。

从余新镇到万达广场直线距离7.5公里,恰好与新塍到中关村购物广场的距离相等。

7.5公里是什么概念?是旭辉广场到万达广场的距离、是嘉兴南站到凌公塘公园的距离、是15分钟左右的车程、是约莫1.5个小时的快走距离……走过新塍塘绿道的人,感受会来得更为真切,从新安国际医院出发到,小道蜿蜒曲折,一路看景赏花聊天嬉戏,也不到2个小时就能达到新塍。

写在“黑马”狂奔前 5月22日嘉兴9地齐拍

新塍塘绿道

随着嘉兴秀洲板块的不断西拓,如今,与新塍之间余下的,不过是一段你我都能用脚步丈量的距离。与此同时,嘉兴轻轨1号线将沿东升西路、嘉桐公路延伸至新塍镇区,进一步拉近了距离。

小桥流水、青砖黛瓦、美食温泉,比肩西塘或乌镇,新塍有备而来

写在“黑马”狂奔前 5月22日嘉兴9地齐拍

不同于王江泾的纺织印染、洪合的羊毛衫,工业占比大,总体经济发展良好,带动了房地产的发展。新塍,并没有可以担当支柱的产业。近年来,新塍充分发挥自身与嘉兴城西无缝对接、近1200年的建镇史所沉淀的江南水乡风景、温泉资源优势,树立起“打造长三角独具魅力的健康养生古镇”的战略目标。然而,江南古镇何其多,西有因世界互联网大会而名声大噪的乌镇,东有人气颇高的西塘。处于洼地的新塍不卑不亢,以一座千年古刹、一口优质温泉、一条人气极旺的新塍绿道以及令人唇齿留香的各式糕点美食吸引着四方游客,走出一条古镇发展的差异化之路。

写在“黑马”狂奔前 5月22日嘉兴9地齐拍

新塍·能仁寺千年银杏

新塍镇已经成为浙江省首个特色美食名镇,美食资源的招牌越擦越亮。与此同时,2015年起新塍镇新建了蓬莱路古镇入口牌坊,重修明清建筑屠家祠堂,修复观音桥、陆家桥古桥风貌,提升小蓬莱公园景观,完成了老戏院区域民国风情一条街建设,并启动了老丝线厂区域明清旧貌工程……围绕“二街四点四桥三廊棚三码头三牌坊”的修建计划正在有序展开。

写在“黑马”狂奔前 5月22日嘉兴9地齐拍

新塍老戏院区新貌

随之而来的,是前来新塍旅游的人,从嘉兴市区扩展到了五县,再到如今的上海、苏州等地,旅游的主题也从单一的“新塍美食一日游”变成了古镇游。

新塍项目不多但亮点不少,可见打造者之远见和用心

虽然,新塍的房地产大开发,是嘉兴的几个所辖乡镇中相对最迟的。

写在“黑马”狂奔前 5月22日嘉兴9地齐拍

佳源·新塍中心广场

2012-2013年随着土地出让和区域建设加快,众多项目建设开发,才有了一个集中的爆发式的展现。即便如此,镇区所辖的住宅和商业开发项目屈指可数:江南润园、名骏豪庭、蓬莱雅园、秀水瑞苑、翠堤紫府、新塍花园、江南现代印象,佳源·新塍中心广场、江南·新天地、万隆广场。

写在“黑马”狂奔前 5月22日嘉兴9地齐拍

新塍·江南润园

但是,特别值得我们关注的是,在这些为数不多的项目中,却颇有亮点可寻。

本地房企大佬佳源颇有远见地在此布局城中心广场、后起之秀万隆广场走出了一条结合本地传统美食的特色道路,在镇级消费力有限的情况下,能够将两个大型综合体项目做得有声有色,可见这里有更大的潜力可被挖掘。而江南·润园,无论是规划设计理念、户型设计还是产品品质,也是放之大嘉兴也可以被称得上是佳作的出品。

开放性的市场下,新塍的“面粉”或将比“面包”贵

上海客户进入前,新塍年去化量仅在250套左右,这个量基本上是2015年嘉兴市场开放前主流楼盘单盘的年销量。去年下半年,大量上海客户涌入,不仅将新塍的存量迅速买空,使得市场进入无房可卖的空窗期,更使本地客户迅速提高了对于房价的预期,从原先的难以接受不到5000元/㎡的房价,到目前将心理价位提升至8000-9000元/㎡的市场价格,而且这个心里价位正在市场整体推动下被进一步拉高。另一方面,随着众多大型房企涌入嘉兴市场,大刀阔斧拿地,新塍地王易主相信已在大家的预料之中,但他将以怎样的姿态登上地王宝座?

2017嘉秀洲-015号  新塍镇虹桥路名骏豪庭南侧地块 挂牌信息

土地面积:39456㎡     容积率:1.3-1.8

建筑密度:≤30%      挂牌起始价:2790元/㎡

挂牌总价:约1.1亿元   保证金:2300万元

挂牌楼面价:1550元/㎡—2146元/㎡

写在“黑马”狂奔前 5月22日嘉兴9地齐拍

我们不妨来大胆来预测一下,以1.8容积率测算,楼面价拍到4000元/㎡,溢价率达到258%,也不一定为过!假设,某开发商以4000元/㎡拿地,设计、建安、规费等各类相关成本约3500元/㎡,人员及管理、营销、税费及财务成本约1500元/㎡,粗略计算下,开发成本已达9000元/㎡,基本与目前销售价格持平,甚至超过。

 

无论从那个角度来看,这都是一块适合做出热卖产品的地块,本地与上海兼得!

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《嘉兴市秀洲区新塍镇总体规划(2013-2030)》指明新塍镇镇区规划形成“两心两轴四片区”的空间结构,“两轴”指功能发展联动轴,凭借南北向虹桥路与东西向兴镇路的建设,打通新塍的发展动脉,保证各功能片区的联动发展。发展动脉两轴交汇,交通的便捷度高。

东北两侧的自然水系流经,小区拥有约400米一线水岸景观带,自然环境优越。

政府重点打造的健康养生度假片区排头位置,南有一路之隔的虹桥生活港、新塍商业超市等生活配套,向北举步可达佳源·中心广场,沿虹桥路沿街立面改造工程的进行更使整个路段与万隆美食广场形成一个整体,西侧不远处就是新塍镇文化宫。

保证金2300万,挂牌总价1.1亿元,开发投入资金量相对较低,在新的土拍规则之下,与动辄就要几个亿来撬动项目的大地块相比,对于很多开发起来而言,具备运作压力小、财务成本低的相对优势。而且最终抽签确定的机制,如有运气加持,倒是给小型开发商带来了获得地块的更大机会。

地块形状方正,最高1.8的容积率,基本可实现以洋房为主的建筑形式,从而提升整体社区的品质感和居住舒适度。也可以打破常规,在东侧沿河排布120㎡左右的微墅,其他区域配以高层,高低配可以提供更为丰富的产品线,高层确保流量微墅实现溢价。户型面积段上,需是将总价控制作为最重要的衡量标准,无论是面向新塍本地、嘉兴市区外溢还是上海外溢的客户,建筑面积应该覆盖100-140㎡,以120㎡为主力。

另一方面,物业一直实现乡镇项目的软肋,近4万方的土地面积,土地大小适中,总建筑面积约7.2万方,这样体量项目既不会因为项目过大导致管理不到位,也不会因为过小而无法实现收支平衡,预计社区规模在600-700户,交付后的物业基本可以实现较为长期的平衡运营状态。

地块正西的地王项目——御景半岛,自然人拿地,开发层面的成熟度与经验丰富的专业房企相比自然较弱,拿地半年至今项目迟迟未动,其他项目在去年的市场行情大潮之中纷纷实现清盘,可以说目前新塍无房可买,加之地块自身优势,若能够在户型设计、产品品质上略加用心,配以销售渠道上的高效拓展,已经具备了实现高周转的优势条件。

写在“黑马”狂奔前 5月22日嘉兴9地齐拍

新塍古镇

我依然记得,西塘开发初期,很多人来到我的家乡说:“这里不过就是有些老房子而已,我们那里也有,有什么好看的。”如今的西塘景区成功获批5A,这些“老房子”也成了不是你随随便便想就可以看到的风景,乌镇令人惊艳的发展更无需赘言。如今的乌镇、西塘,对新塍古镇而言是一个可被期待的不远将来!

无论是新塍,还是地块本身,站在当下,都值得我们多运用那么一点点的想象力!

本文来源:网易房产

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