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开发商抱团改变着杭州楼市生态 总体降低风险

早年的杭州房地产市场,房企强强联合共同开发的例子并不太多见。可近两年来,房企间默契合作的多了起来。比较早的是在2013年,河北天成战胜九龙仓、龙湖、世茂、融创四大劲敌,以总价18.9亿元勇夺原热电厂11万㎡宅地,最终与滨江签订协议一起开发该项目;近期的如去年6月,首开和金茂联合拿下了位于申花板块的庆隆单元宅地,滨江、保利、平安联合夺得原西湖味精厂地块,两个项目都将于近期面市。

那么,目前杭州市场上开发商都在上演怎样的合作?在这开发商抱团的时代,又会有哪些风险存在?是不是合作就能双赢呢?

现象一房企联合拿地成常态

开发商抱团合作之势愈演愈烈,大牌房企均在列。从拿地来看,目前杭州市面上很多前期合作拿地的项目已渐渐浮出水面。

首开杭州金茂府、滨江保利·翡翠海岸,这两个项目都处在热门板块,是名副其实合作拿地成功的高端楼盘。

去年6月,首开和金茂联合拿下了位于申花板块的庆隆单元宅地,命名为首开杭州金茂府。项目位于学院北路与隐秀路交叉口,规划共22幢主体建筑和1栋幼儿园。据悉,该项目拥有两大产品系:120-170㎡高端科技华宅和约200㎡市中心难得的低密叠墅,预计将在5月底首开,目前现场展示中心刚刚开放。

位于钱江新城板块的滨江保利·翡翠海岸,为原西湖味精厂地块,也即将于5月份面市。该项目是滨江联合保利、平安于去年以48.3亿元总价夺得,折合楼面价39509元/㎡,溢价37.34%。该项目首推5号、6号楼,户型面积131-169㎡,共162套房源,目前已经开放131㎡、139㎡和169㎡实体样板房,预计售价在6万-7万元/㎡。

作为本土一线大牌房企,滨江在去年拿地、合作、代建比重各占三分之一的基础上,目前合作开发的比例已升至40%左右。滨江集团副总经理朱立东表示,滨江今年原则上将加大合作开发的比例,从而减少代建工作量,但具体要看各项目的实际情况而定。

此外,房企和大金融企业合作拿地的案例也不在少数。如余杭乔司的金地·艺境项目,就是由金地和平安两家企业合作的;绿城·留香园项目,则是由绿城和平安合作的。2014年12月,金地联手平安以7.88亿元拿下地铁1号线翁梅站东南面的30万㎡商住地。不久后,杭州首座褐石系列作品金地·艺境就此诞生。绿城·留香园地块,是在2016年2月12日经过16轮竞价,由金地和绿城联合从中海手中夺下的三堡宅地,总价26亿元。

现象二收购项目、合作开发也不少

除了上述合作拿地的企业,也有前期合作开发以及后期合作的典型例子。武林外滩和武林壹号相信大家不陌生。这两个楼盘就是房企前期合作开发的,于杭州楼市而言,属比较早的合作开发项目。

近期刚亮相的钱江新城板块的信达滨江壹品,则是由信达、滨江、融创三家开发商合作开发的。这个项目的来历也颇受人关注。在2016年开年第一场土拍出让会上,信达地产以总价33.9亿元竞得南星宅地,成交楼面价达到36680元/㎡,这是杭州宅地楼面价首次破30000元/㎡。

后期合作开发的也不少。如今年热销的精装修高端项目滨江·锦绣之城,是2013年1月由河北天成鏖战35轮、以总价18.9亿元夺得的原热电厂11万㎡宅地,当时折合楼面价17316元/㎡,溢价率达44.2%。2015年底,河北天成与滨江集团签订协议拟合作开发该项目,其中滨江占股51%并负责操盘。

再如,今年3月8日,泰禾集团发布公告称,其全资子公司福州泰禾运成置业有限公司以6.7亿元受让富阳野风乐多房地产开发有限公司51%股权和杭州多乐房地产开发有限公司25.5%股权。根据协议,股权受让完成后,泰禾集团将全面接手上述公司持有的富阳银湖野风山项目的开发建设。据了解,野风山项目将打造成泰禾最负盛名的“院子系”产品,这也是泰禾继杭州院子和西湖区蒋村商业地块之后,在杭州布局的第三子。

不少外来开发商入杭前由于没有土地储备,便有了整体收购的不少项目。2016年7月,禹洲地产股份有限公司以41.03亿元,成功收购中国烟草专卖局下属全资公司中维地产之项目公司全部股权;同年11月,阳光城发布公告称,全面接盘物产中大旗下15家全资子公司股权及债权,收购涉及总金额高达104.65亿元。

也有在项目工程进行到一半的时候,面临整体被收购的局面。就像勾庄板块的万通上园新新家园,去年6月被万科以3.02亿元的总价整体收购,当时外立面都已装修完工。同样在建但面临转让的还有浙江城建房地产集团。浙江城建在杭仅有的两个项目汉嘉申花郡和汉嘉柒号,分别被景瑞和江苏新城收购。

专家分析

房企抱团

降低单独开发风险

对于目前市场上合作开发经营楼盘的现象,独立研究院院长李坤军认为,这是缘于开发商通过抱团以降低单独开发的风险。“近两年时间,各房企之间抱团合作方式渐渐多了起来,主要有两个因素:首先,在地价越来越高的现在,单独拿地承担的风险太大。通过合作拿地,房企间彼此和谐,地价相对较低,合作自然也会越来越多。其次,房企间原本就是竞争关系,在有些房企越来越强势的同时,必然也有些房企变得弱势了。它们只有通过合作的方式,才能把项目开发得更好。”

我爱我家品牌总监周包军也表示,在土地出让现场,前一秒还相互争得头破血流的房企,一转眼就成为合作伙伴的现象,是今年开始出现的。无论是土地出让前就达成合作意向的,还是拿地后立马抱团的,都是现在高地价、高风险下的无奈之举。

除了杭州地价越来越高之外,房企之间的竞争也愈加激烈。有些房企由于内部机制、架构的原因,处于被动的状态,很难在竞争激烈的土拍现场单独拿地。于是,向其他操盘能力比较成熟的房企寻求合作项目,成为了一种规避风险的新方式。

合作并不意味着

完全规避风险

虽然说合作对于开发商来说,风险相对要低很多,但是不少业内人士认为,开发商之间的合作也并不意味着完全可以规避风险。

在杭州,因开发商合作开发经营而留下的问题楼盘也有不少。

如位于桥西板块的绿城·运河宸园,是由绿城和圣奥后期合作经营的项目。该项目2016年年底迎来交付,但到如今业主们的房产证迟迟办不出来。究其原因,是因为开发商阳台浇筑后使得户型实际面积和建筑面积有出入,而导致审批未能通过。

时报房产评论员吴晓冬认为,合作开发经营,选择怎样的合作方很重要。特别对于一些品牌房企,如果一味地追求利润而忽视合作方潜在的问题,则会给自己“惹麻烦”。“杭州合作失败的案例也是存在的,如工程存在质量问题、房产证办不出来、学区房没搞定的,甚至有些成了烂尾楼。所以,开发商选择合作方也需要谨慎。”吴晓冬表示,对于购房者来说,更要擦亮眼睛。在很多挂着品牌房企的合作楼盘中,要弄清楚品牌房企在这个项目中到底扮演了什么样的角色,从而不至于等购买了房子之后再追悔莫及。

本文来源:浙江在线

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