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房地产长效机制应包含法律制度设计 需三项立法

前不久看到一位专家的观点,说我们之前的多轮房地产调控,带有应急的色彩。更多情况是,房价上涨快了,需要出台抑制性的政策;也有的时候,比如2008年金融危机时,是刺激性的政策。因为是应急,所以会采取行政手段,这样见效快些。

任何政策都有它的历史语境,你不能用后来的房价持续上涨,指责调控无效。我同意这个观点,如果不及时调控,房价早就不是现在这样。事后诸葛,总是容易。

当然,房地产领域,商品房买卖具有很强的市场化特质,理应按照市场化规律进行管理。此前实行全国性调控时,如“国五”、“国八”,会提及,要运用法律手段。如果说,行政手段具有更多应急色彩,那相对来说,法律手段施加的影响更加长远。

与年初的一片焦躁不安相比,目前的房地产市场,已基本稳定下来。不少人说,我国房地产具有很强的周期性,并推算出一个周期多少年之类。我是不太相信的。你们所说的房地产行业周期,可能是自己臆造出来的。论证也是循环论证。

这是个急匆匆奔跑的行业,倘若不是2008年国际金融危机打断了一下,它是绝不愿意停歇的。但强有力的调控,至少可以暂时按住狂奔的倔马。我愿意相信此轮调控带来的市场稳定期,时间相对要长一些。是为制度性设计准备。

没错,就是传说中的长效机制。4月25日中央政治局会议提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。“长效机制”长什么样儿,大家现在只是在猜测。在我个人看来,既然是着眼于“长效”,就不是应急的,因而也不是行政性的举措。

房地产长效机制必然包含法律制度的设计。我个人认为,它至少应该有三项法律安排。也就是说,应该进行三项立法。

一项是房地产税法。第十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹3月4日说,房地产税法的确已列入本届人大五年立法规划,但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。这意味着外界关注的房地产税法不会在本届人大任期内出台。

全国人大财经委副主任尹中卿对21世纪经济报道记者说,房地产税的立法很复杂,涉及的问题比较多。我个人的理解是,还是因为争议太大。也正常。别的不说,有房与无房,多套房与单套房,观点就截然迥异。住房乃最大个人利益所系,争议在所难免。

一项是住房法,或者叫基本住房法。这部法律也讨论很长时期了。按照我个人的理解,它主要是保障居民基本住房权的问题。无论是购买全产权房、有产权约束的保障房,还是租赁住房,居民都有房子住;每年的住房及其土地供应要有保证,政府要公布规划。这些都需要用法律的形式固定下来。

曾经听说住房法改成了基本住房条例。我猜测,这可能是为便于早日出台。但我仍然强烈建议,应制定住房法,而不是基本住房条例。主要是考虑法律效力。比如,首套房是居民基本住房权的重要体现,应给予适当优惠,如果通过法律条款予以明确,就不会因为市场的波动而不断调整政策,避免居民实现住房权利过程的不公平。

一项是住房租赁法。住房租赁是房地产市场的重要部分。居民实现基本住房权,可以是购买,也可以是租赁。在全球主要经济体里,中国是个人住房拥有率最高的国家,国人喜欢买房的文化固然是一个重要原因;但另一方面,恐怕也与租房住,很多权利无法保障密切相关。

有个朋友租的房子,还有半年才到期,房东突然打来电话,他外地的女儿要回来住,通知3天后就让搬家。租客(房屋承租人)根本没地方讲理去。房租要么是“押一付二”,要么是“押二付一”,他押着你的预付金,你却毫无自卫的武器,只好乖乖地搬走。

常听人说,租房没有安全感,是指租客的权利没有保障。房东说涨价就涨价,说涨多少就涨多少,你不同意?那就请搬走吧。这个社区好不容易混熟了,又要折腾。更重要的,在现实情境里,租客很难享有与房屋产权人同等的受教育权等公共权利。

这部法律主要是全面保障居民住房租赁的权利。比如,赋权,赋予租客教育、医疗同等公共权利;建议借鉴德国的做法,房东不得随意涨房租,可规定年涨幅范围(如不超过CPI)。我同样建议,住房租赁法不能因为着急就改为住房租赁条例。

这三部法律都制定出来了,房地产长效机制就成功了一大半。

本文来源:21世纪经济报道

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