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宋广菊:房地产这个行业就是个马拉松

( 原标题:直击保利股东会 宋广菊:房地产这个行业就是个马拉松 )

“我们现在不叫转型,叫调结构,原来可能是一列火车,现在把两翼做起来,变成一个飞机,就可以飞得更高了。”

5月11日举办的2016年股东会上,保利地产董事长宋广菊用了这样的一个比喻来解释其“一主两翼”战略,以及这一战略下保利正着力拓展的多元化业务意味着什么。

而从当天出席的股东在交流环节踊跃的提问可看出,其中有备而来的不少。

不过,稍显意外的是,股东们现场问得最多的不是业绩、财务和规模,而是保利的多元化业务和未来的整合并购计划。

“很多企业都在做多元化却又最终死在了多元化上,保利的多元化到底要怎么做?未来总收入和净利在总收入的占比会是多少?”“目前的市场情况下,保利是否做好了长期过冬的准备?”“作为股东,我们不希望股权稀释,所以未来保利还会不会有大规模的平台级并购,以及定向增发?”

在半个多小时的问答时间里,保利未来几年的战略规划便在股东与管理层的一问一答中被慢慢勾勒出来。

未来保利的多元化战略

一位来自北京的股东表示,其2008年已开始持有保利地产的股票,近几年来,很多企业都因为多元化业务的拖累导致发展受阻,因而其最先被抛出来的便是保利未来多元化业务发展的问题。

对此,宋广菊回应称,多元化其实是房地产企业发展到一定阶段的必然动作,未来保利的多元化战略,还是会以房地产为主,同时适度扩展建筑、代理、物业、长租公寓、商业、金融、社区消费等相关的产业。

“在企业小的时候,单产业链是比较好的,而且相当长一段时间应该坚持单一产业。”据介绍,早在保利90年代成立初期,管理层便讨论过如何定位业务方向,最终还是决定先以房地产住宅开发为主。

但进入十三五后,行业发展放缓,保利开始培育相关产业并加大其比重,将战略定为“一主两翼”,房地产金融则是两翼中的重点。目前,保利已成立了信保基金、保利资本、太平保利健康产业基金,其中仅保利资本管理的基金规模就已经在70亿以上,“未来还会在相关的房地产金融方面做更多的工作”。

观点地产新媒体了解到,宋广菊所说的更多工作包括联合大的金融集团推进科技金融、社区消费金融,继续拓展保利小贷业务规模等。

与此同时,认为中国未来消费从大社会向社区转变会是大趋势的宋广菊,也明确要围绕社区消费,拓展物业、幼儿教育、养老、商业中心等产业。

据悉,目前保利旗下的物业公司已在筹备新三板上市,未来三五年计划转主板平台,为此,接下来几年保利将争取物业管理规模“翻两三番”。

养老方面,保利则计划以高端养老机构、社区嵌入式养老、物业+网络的家政养老三种方式来做。其作为重资产的养老机构,在培养了一定的核心人才和运营环境后,未来将通过对接基金实现资产证券化。

为了在土地资源紧缺的时候获取更多的开发用地,保利也开始涉足旅游地产,除了中航地产旗下原有的成都航空乐园,接下来在武汉、广州等城市还将有文创旅游项目,未来三五年,军事主题公园也会逐步有项目落地。

至于多元化业务会占到总收入的多少,董事兼总经理刘平表示,在多元化业务发展的同时,房地产主业的发展并不会停止,因此未来几年的占比基本会保持在10%-20%之间。

在保利管理层规划的蓝图中,未来的保利不仅房地产主业规模将持续扩张,多元化业务也会继续深入,从而为保利的发展添上“翅膀”。

当现场被问及2018年是不是保利的“起飞”年时,宋广菊与刘平则异口同声表示,“总体可期,值得期待,对未来我们也是充满了信心。”

房地产行业就是马拉松

“我认为房地产这个行业就是个马拉松,曾经我们也快过,曾经我们也年轻过。”

由于前两年销售的规模增长变慢,曾有市场人士认为保利发展放缓,而保利股东会前一个星期,又恰好是各大房企公布一季度报告及前4月业绩的时间点。

从数据来看,保利今年1-4月累计销售836.17亿元同比增长28.27%,但同期碧桂园、万科、恒大等却分别达到了2041.6亿、1921.7亿、1447.8亿。

“第一季度跟万科、碧桂园、恒大的销售额比去年和前年的差距拉大了。”对股东指出的这一问题,刘平坦承,因为城市布局、周期性战略等因素,这种差距确实存在。

不过,刘平表示这还是在保利规划的时间节点内,而其明确表示要继续保持第一方阵地位的保利,不会放任这种差距继续增加。在央企重组的大背景下,整合其他央企的地产平台已被视为保利未来扩张的重要手段。

继去年顺利完成与中航地产的收购,一举扩储331万平方米后,保利与中航里程的整合也已提上日程,正在推进中。一度被喊停的保利置业内部整合方案其实也还在讨论更新当中,但尚未有具体的时间安排。

但如保利整合中航以及中海整合中信一般,大规模的平台整合往往会涉及大笔资金的购买或者定向增发,于企业规模发展而言是好事,但对投资者而言却未必。

“投资者还是不太喜欢大规模的平台级并购,因为买的永远没有卖的精,另外我们也不喜欢看到股权被稀释,因为会降低每股的价值。”

面对股东提出的未来五年是否还有大规模的平台级并购的动作以及定向增发这一问题,作答的刘平并没有正面回应,仅表示并购是扩张规模的最有效方式,且保利与中航的整合采用的是市场方式,接下来可能还会再公布一批资产的整合,“我个人觉得还是挺成功的。”

而在央企整合风口下,作为“央企排头兵”的保利显然还有并购其他主业非房地产的企业的机会,也正在寻找这样的机会。

至于定向增发,“这个更多还是要看是否符合公司未来发展的战略,如何说通过定向增发能够达到我们战略的目标,把股东价值更大化,创造一种更大的价值,那这种增发才真正有意义。”

值得注意的是,海外战略也在股东会上被两度提及,此前保利已在澳大利亚落下三子,去年共实现17亿的签约额,还落实了6个新项目。

对于该项业务,宋广菊表示“觉得还比较适应”,并透露,内部定有战略目标,未来除了持续关注美国、英国、加拿大等发达国家外,东南亚市场也会是重点目标。

刘平则指出,未来海外投资确实有机会,但欧美房地产市场已属饱和状态,因而保利并没有很大的目标,反而是正在发展中的东南亚市场会有更大的想象空间。

本文来源:观点地产网

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