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中庚地产入沪 高自持率考验资金腾挪术

( 原标题:中庚地产入沪砸下近48亿 高自持率考验资金腾挪术 )

当前,上海作为大型房企进入一线梯队或阵营的业绩重镇,恐怕是任何一家房企都不会错过的。在旭辉、世茂等深耕上海多年后,正荣、融信、泰禾、厦门建发等闽系房企纷纷布局上海,比如正荣、融信就将总部搬迁到了上海。

去年5月12日,上实城开与中庚地产签订协议,以19.07亿元代价转让上海城开中心40%权益。《每日经济新闻》记者了解到,该项目作为中庚地产立足长三角的核心项目,备受业内关注。2013年6月与2016年1月,中庚地产又分别以11.75亿元、16.68亿元收购城开中心25%、35%权益。

至此,作为闽系房企大鳄,中庚地产历时4年耗资、47.5亿元,通过收购城开中心布局上海。据悉,该项目总投资达150亿元,如今面市已近一年,将于年底全面营业。

近日,《每日经济新闻》记者深入实地调查发现,该项目施工虽已进入尾声,但作为重资产、高自持比例项目,于中庚而言,除了高资金沉淀压力之外,目前尚未给其带来显著效益。

租金回报率低于竞品

中庚城开中心位于上海闵行区闵虹路、万源路交汇处,紧邻地铁1号线莲花路地铁站,属于南方商城商圈,项目总建筑面积约50万平方米。其中,甲级写字楼物业3栋共18万平方米,商业物业15万平方米,酒店物业5万平方米,绿地8万平方米,以及2800个地下停车位。

就区域而言,南方商城商圈由10万平方米的莲花国际广场、10万平方米的百联南方购物中心和6万平方米的南方友谊商城三家购物中心构成,但这三家购物中心开业时间较久,商圈长期以来缺乏高品质商业项目。

《每日经济新闻》记者现场看到,城开中心的商业物业仍被围挡围住,目前正处于施工收尾阶段;写字楼物业和酒店物业已建成,项目周边居住氛围浓厚,这对项目未来商业物业运营会起到支撑作用,但问题是商务氛围偏弱。

在售价和租金方面,城开中心写字楼售价4.6万元~5万元/平方米,租金在5.5元~6.5元/天/平方米。记者查询第三方平台发现,该项目周边写字楼售价2.6万元~3.5万元/平方米,租金4元/天/平方米左右,与城开中心相比,距离地铁站更近。从整个商圈的情况来看,城开中心品质虽优于周边竞品,但租金回报率低于周边竞品。

戴德梁行最新研报显示,2017年上海将形成大虹桥、北外滩、徐汇滨江、浦东浅滩4大新兴商圈,未来5年写字楼供应面积超过300万平方米,平均租金为6.4元/天/平方米,将颠覆企业办公选址格局。

“城开中心所在的南方商城商圈并不是传统优质办公商圈,尽管交通便捷,但不会是优质客户的首选。”RET睿意德策略顾问总经理陈丽琳告诉记者,“南方商城板块内,写字楼的空置率已不低了。”

世邦魏理仕方面透露,今年一季度,上海有6个甲级写字楼竣工交付,为市场带来62.5万平方米的新增供应,成为上海写字楼历史上单季供应最高点。新增供应的集中上市导致全市写字楼平均空置率短期内攀升至11.4%,次中心商务区空置率更是进一步上升至19.8%,净吸纳量33.9万平方米,但近六成来自核心商务区。

高体量自持考验资本术

去年5月,中庚城开中心开始对外销售。中庚地产上海公司总经理贾力维曾表示,城开中心将成为中庚在上海的标杆之作,中庚将以城开中心为载体,逐步实现中庚在上海乃至长三区域的深耕发展。

《每日经济新闻》记者实地走访发现,穿过城开中心写字楼近2000平方米的大堂,便是项目营销中心,现场未看到其他客户前来咨询,工作人员三三两两聚在一起,记者的到来并未引起多少关注。

记者从中庚城开中心营销中心处得知,在三栋写字楼物业中,仅一栋为散售,去化率近9成,售价4.6万元~5万元/平方米;上海“网上房地产”信息显示,截至4月底,城开中心可售面积为17.9万平方米,已售面积约4.7万平方米。城开中心官微数据显示,截至去年底,城开中心实现销售额18亿元。显然,城开中心目前仍未为中庚带来显著收益。

优淘城总裁薛建雄表示,以近18万方的可售写字楼面积、5万元/平方米的售价估算,90亿元的预期回款完全可以覆盖项目开发贷、建安等相关费用。

值得注意的是,中庚城开中心50万平方米建筑面积中,除一栋写字楼散售外,其余物业目前均为自持,自持面积达到32万平方米,占比超过6成,属于典型的重资产类商业项目。

实际上,中庚城开中心营销中心已确认一栋写字楼为中庚地产自持,目前对外招租入住率不足5成,以中小型企业为主,租金在5.5元~6.5元/天/平方米,物业费为32元/月/平方米。而另一栋虽然暂时自持,但该营销中心方面表示,未来可能通过大宗交易整栋出售。

作为上海商办物业的标杆,A股上市房企陆家嘴(600663,SH)前不久在其2016年报中援引第三方数据称,未来五年上海甲级写字楼市场总供应量将超过700万平方米,供应高峰将在2017年。在新增供应巨大影响下,甲级写字楼租金预计未来2~3年将呈下降态势。

本文来源:每日经济新闻

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