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中小民营房企融资成本上升 渠道需创新

导读

  近期发债难度加大,对房企来说将明显提高资金价格,但对不同房企和不同业态则影响不同。从各地楼市调控看,预计房企的资金还会继续受到压力,未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题,所以也要求房企加快销售回笼资金。

随着监管层对房地产融资收紧,2017年1-4月,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅1113.1亿,延续了2016年4季度来的低迷状态。

中原地产数据统计显示,2016年房企融资额度达11376.7亿,这也是历史首次突破1万亿的年份。自2016年10月开始,房企债券融资难度明显加大。从资金价格看,2016年12月以来发行的债券利率均在4.2%-5.5%,相比9月前的4%有所上行。今年4月,不少融资的年化收益率已在5.5%以上。

中原地产首席分析师张大伟认为,支持2016年房地产市场火热的主要原因是房企的各种渠道低价格资金,债券是其中价格最低的资金来源。而近期发债难度加大,对房企来说将明显提高资金价格。从各地楼市调控看,预计房企的资金还会继续受到压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧。对房企来说,未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题,所以也要求房企加快销售回笼资金。

融资收紧

通常来讲,房地产融资渠道包括开发贷、非标债券、债券、资产证券化等方式。

开发贷为房地产行业传统融资渠道。优势在于成本较低,但募集资金用途受限,仅能用于项目建设;非标债权融资最常见的为集合资金信托计划、保险资管债权投资计划,优势在于主体资质要求相对较低,但融资成本高,在房企盈利能力下行的背景下,对开发商的吸引力日益下行。受政策受限影响,信托计划为目前普通住宅项目融资相对通畅的渠道;债券方面,公司债占据主体。

据中国指数研究院监测,2011-2013年间,我国房地产市场处于调控期,房企融资渠道单一,资金多来自于银行贷款。2014年下半年起,随着监管层进一步放开对公司债和再融资的限制,定增、公司债等募资规模呈爆发性增长,开始日益替代银行贷款等高息负债。2016年1-9月,企业增发、公司债、企业债等募资规模基本已赶超2015年。此外还有互联网金融、资产证券化等多渠道融资途径发力。

然而,随着房地产市场升温,金融监管层面政策转紧,旨在引导楼市资金杠杆降低,该机构认为未来房地产金融风险防范力度会继续加强。

兴业研究助理分析师陈姝婷表示,受房地产调控趋严影响,监管机构强化了银行投向房地产领域资金管控,严禁信贷违规介入拿地。2016年公司债发行规模占房企发债总规模达75%,但政策已全面收紧;银行间市场方面,中期票据发行规模相对较大,但主体多为上市公司/非上市国企,短期融资券的主体要求更为严格,优质房企可尝试。

张大伟认为,在最近超过半年的调控周期内,全国已有逾55个城市出台超过160多次调控政策,这逐渐开始影响房企销售,大量的海外融资将引发房企资金链紧张,如果持续甚至可能出现违约。同时,美元走强叠加内地债券市场融资难,会加剧房地产企业资金压力。

成本上行

陈姝婷表示,债券融资政策的放宽极大改善了房企融资环境,但收紧后,房企以公司债置换开发贷和非标债权、长期置换短期债务的过程已基本结束。龙头房企融资主要来源于银行贷款,其中国有房企表现更为明显,在收紧背景下压力不大;中小民营房企获得开发贷的难度大,受限后融资渠道缩窄、成本攀升。

分业态来看,目前住宅项目/房企相对通畅的融资渠道主要包括银行贷款、集合资金信托计划、中期票据和私募股权融资;保障房、安置房等旧城改造和商办项目/房企融资渠道无明显受限,在传统融资渠道基础上,持有地段较好的商办物业房企可尝试REITs等创新型融资渠道。

房企也确实在尝试其他融资渠道。

3月15日,远洋集团获得中国银行间市场交易商协会核准公开发行人民币100亿元额度中期票据。23日其宣布成功发行2017年度第一期共40亿元中期票据,主要用于偿还公司贷款及项目建设。其中3年期发行人民币20亿元,票面利率4.77%;5年期发行人民币20亿元,票面利率5.05%。这是远洋集团成功发行的第一期熊猫中票。

熊猫中票指在中华人民共和国境外合法注册的境外机构在中国境内银行间市场发行的以人民币计价的中期票据。

2月16日,龙湖发行30.4亿元绿色债券,用于上海和重庆的两个绿色产业项目,审核单位是国家发改委。

易居研究院研究总监严跃进表示,当前类似银行间同业拆借利率等提高,从侧面说明融资成本在提高,且银监会也明确防范商业银行贷款的内容,所以对于此类融资实际上有收紧的可能。近期部分金融机构和房企已经有所表态,认为钱不太好拿了,说明到商业银行获取贷款的难度加大,类似管制使一些地产基金也有压力。最终都会使房企的压力增加。

本文来源:21世纪经济报道

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