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嘉兴第三轮调控正式开启 炒房客会被限制住吗?

( 原标题:嘉兴市本级第三轮调控正式开启 从限购到限贷再到限售炒房客会被限制住吗? )

N晚报记者 吴 觉

5月20日“限售令”公布,一石激起千层浪。

这是市本级继去年12月限购、今年3月限贷后,开启的第三轮楼市调控。此次限售直击炒房客,是否会改变目前市场需求旺盛的现状?一手房连夜抢房、全款优先的情况会有变化吗?二手房的价格能否回归理性?嘉兴楼市是否会慢慢进入调整期?后续“调控之风”还会刮吗?针对这些市民感兴趣的问题,记者昨天深入采访了多位房地产业内人士及专家。

“调控之风”会越刮越猛吗?

细心的市民可能已经发现,从去年10月份开始,针对楼市的“凉水”一盆接一盆泼下来,调控不断升级,晚报记者特地为大家梳理一下时间轴。

2016年10月14日,“嘉五条”出台,进一步规范房地产市场秩序,包括加强商品房预售行为监管,加强房地产销售代理和房地产经纪监管,加强商品房预售资金监管,加强商品房交易价格监管,加强房地产广告监管。

2016年12月3日,嘉兴市区实施限购,暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。

2017年3月21日,调整嘉兴市本级差别化住房信贷政策,即对申请购买首套住房的商业性个人住房贷款,本市户籍居民家庭首付比例不低于30%,非本市户籍家庭首付比例不低于50%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的本市户籍居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买住房,首付款比例调整为不低于50%。

2017年3月30日,出台补充政策,明确非本市户籍的顶尖人才、高端人才,凭有关部门证明不列入市本级限购范围之内。

2017年4月7日,“嘉五条”的升级版和实践版来了,即下发《关于对嘉兴市本级房地产市场开展综合整治专项行动的通知》,我市开展有史以来规模最大、最严厉的房地产市场综合整治行动。

2017年5月20日,市建委出台限售新政,规定非本市户籍居民家庭取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续;对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房,取得住房不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续。

与此同时,“调控之风”从市本级刮到了各县(市)。去年12月21日,嘉善加入了限购的队伍,今年3月,嘉善限购升级,不仅限购范围从原先的魏塘、罗星、惠民街道及大云镇部分区域扩展到全县范围,还在限购内容中增加了二手房。而在4月中下旬,平湖、海宁、港区、桐乡、海盐也陆续实行限购。

相关业内人士表示,楼市新政好比医生给特殊病人看病,先用中药调理,静观其变,没有好转再用西药治疗,如果还没根本好转的话,则需要住院做手术。“房子是用来住的,不是用来炒的”,政府不断在传递希望房价保持稳定的信号,要是抑制不住涨价的势头,后续不排除政策继续加码的可能。另外,县(市)随时可能跟进政策,实行限售。

二手房价格会回落吗?

此前,关注嘉兴楼市的人应该都注意到,由于一手房预售备案价被限制的原因,一、二手房之间倒挂严重,一手房开盘要通宵排队,某些楼盘全款优先,开盘即售罄。买不到新房的市民不得不转战二手房市场,由于没有限价,二手房近期价格涨幅明显,出现了一些非理性的购房需求。另外,市场上存在着大量的投资客,他们大多选择快进快出。

嘉兴市超越房地产经纪有限公司副总经理张军委介绍,二手房的价格确实涨了,目前,位置好一点的拆迁房均价普遍在9000元/平方米左右,毛坯商品房的价格普遍在1.3万至1.4万元/平方米,部分楼盘的价格已经超过了1.8万元/平方米。

那么,如此密集出台楼市新政,能否抑制房价上涨的势头,促使嘉兴楼市保持平稳呢?嘉兴正略地产营销策划机构联合创始人常明日告诉记者,政策是具有叠加效应的,这次的限售已经是市本级开启的第三轮调控了,“限售之后,炒房者的成本将大幅增加,这就说明政策是在打击以投资为主的购房需求,净化市场,从而保护自住的购房者。可以预见,未来2至4年,由于不能马上变现,二手房市场的流通量将大大减少,炒房客撤出后,市场上的需求也会相应减少,增加了自住购房者选房的余地。后续,市民选房会更加理性。当然,这也是在传达政府稳定房地产市场的决心,希望房子回归到合理的居住属性。”

除了嘉兴的楼市政策不断加码外,银行信贷规模也在持续收紧,大部分银行针对首套房贷开始执行基准利率,有的甚至在此基础上上浮。在常明日看来,下半年市场进入调整周期的可能性非常大。

张军委说,从5月份开始,由于二手房价格相对较高,所以成交量已经出现了一定的下滑,“限售新政出台再加上之前的政策,对购房者特别是对投资客的心态会有较大的影响,二手房市场短期行情可能会变差。不过,从长期来看,应该会有很多人看好嘉兴未来的发展,毕竟接轨上海是今后的重头戏。”

在采访中,也有业内人士直言不讳地表示,二手房市场成交量回落和价格回落是必然的。不过,从出台的一系列政策可以看出,如今的嘉兴市场是开放型市场,仍然愿意接纳大城市的外溢人口,依然欢迎那些真正的外来刚需选择嘉兴,最好能落户嘉兴。

一手房“一房难求”现象会改变吗?

最近,市民潘女士卖掉了手头一套140多平方米的房子后,想置换一套稍微小点的房子。没想到,看了很多楼盘,她得到的答复,不是没有房子,就是还没有开盘,要么就是需要全款支付,这可急坏了她。

这几个月,市场上出现了一手房“一房难求”的现象。三轮调控之后,这种情况会改变吗?“的确,目前已经拿到预售证的新房源并不多,但是,可以拿预售证或是已开工即将拿预售证的房源还是挺多的,初步统计有2.3万至2.4万套,快一点的话,2至3个月后这些房子都能上市。另外,根据今年的推地计划,房源量也是非常大的,市区预计有2.7万套左右的房子。就是说,未来1年多的时间内,将有近5万套房子加入市场。”常明日告诉记者,接下来,开发商应该会加快拿预售证的速度和入市的速度,毕竟他们也要保证现金流。“随着供应量增加、投资需求被抑制,供需的平衡点会找到,市场将慢慢进入一个平稳的周期。”

嘉兴学院商学院副教授张建华表示,限售新政在稳定房价的同时,也是在给刚需购房者一个“上车”的机会,投资者还是需要谨慎,毕竟价格比较高,而且持有成本大幅增加,用时间换涨价空间不一定能如愿,“对于刚需来说,则是买一手房的好机会,趁着政府限价、房源增加、投资客撤离,可以从容挑选合适的房子。”

宝格丽公馆销售经理胡怡青分析,市建委选择5月21日作为实行限售新政的时间点,可能是考虑到22日有8块地集中出让。“毕竟,在很多人看来,土拍的价格可能会成为下半年房价的风向标。下半年的房源供应量肯定会增加,市场会更健康,刚需的买房需求会得到保障。限售等政策对以外地投资客户为主的楼盘影响可能比较大,对我们以刚需自住购房者为主要目标客户的新项目影响不大。”

鼎好房产的总经理全其根也表示,目前,不少二手房房主的心理预期已出现变化,议价的空间变大了,未来,随着一手房源的增加,二手房的价格也会趋于理性。不过,总的来说,价格大起大落的可能性不大,应该会保持稳定的态势。

本文来源:南湖晚报

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