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嘉兴楼市开启15000+,行情何时到顶?该怎么买房?

2017-05-27 14:14:04 来源: 网易房产 举报
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随着5月22日嘉兴市本级2017年首轮土拍盛宴落幕,嘉兴房价15000+时代悄然开启。

关于“5.22土拍”之规模、火爆程度的报道早已铺天盖地——在“5.21限售”硝烟未散、土拍限价熔断的情况下,仍有400多家房企参与拍地、现场出现126家房企全款抽签抢一块地情形……种种令人瞠目结舌的“刷记录”情形,令这场土拍引起了全国范围的关注。

1.新一轮土地涨价 推动房价进入15000+时代

而这场土拍带来的最切实影响,必然还是对于嘉兴楼市房价的推动。

8宗地,6宗来自市区的地块,在限价熔断情况下,最低的楼面价8728元/㎡(国际商务区原亚特电器地块);最高的楼面价10038元/㎡(湘家荡地块)。相比2016年市区宅地价格普遍5000-6000元/㎡的水准,此次土拍地价明显又上了一个新台阶。这些新项目将来加上建安成本后,15000元/㎡的房价仅是起步。从此次土拍“抢地”之火爆程度看,今年市区9000-10000元/㎡的楼面价,将成常态。

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另一方面,由于2016年原有存量库存基本被清洗一空,嘉兴全市从去年9月份以来,一直处于可售房源紧缺、供不应求的状态;虽然政府加大了土地供应量,但可售房源不会一下子猛增,在一段时间内,需求仍然大于供应。因此,房价还有一定上涨空间。

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而从二手房与一手房房价关系看,也印证了这一点。正常情况下,二手住宅价格应略低于或持平于一手房价,但今年春节后二手房房价迎来一轮猛涨,在一手房房价受政府调控的情况下,各区域二手房房价几乎普遍高出一手房房价2000—3000元/㎡,个别区域价差甚至更大。而且二手房成交依然火爆,交易中心排长龙、中介连夜拿号的情况是春节后这段时间的常态。一、二手房房价倒挂,这也意味着一手房仍然有上涨空间。

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整体来说,土地成本继续上涨、供过于求的局面仍然存在、一二手房价格倒挂,从这些现象看,嘉兴房价存在上涨空间。从土拍价格倒推,市区房价将在15000元/㎡以上。

2.房价不会一直上涨 此轮行情何时到顶?

市场不可能永远是上涨行情,嘉兴在经历2016年全面补涨、2017年新一轮上涨的形势下,目前尽管有上涨空间,但这波行情何时到顶呢?会像坊间传言的那样,会一路飙升到2万+甚至3万+吗?

事实上,15000+是肯定的,但是在此之上,涨幅已经较为有限。

调控因素

首先,调控已经不断加码,而且土拍已经限价。从5月22日土拍情况看,土拍限价起码的标准是:不超过2016年嘉兴地王(楼面价10040元/㎡)。此次拍地,熔断后楼面价最高的湘家荡地块10038元/㎡。这也意味着,“面粉”价格划定了上限,成本得以控制。

而“面包”层面,政府通过对预售价的控制,也会限制房价上涨。以10000元/㎡左右的楼面价反推,市区房价加上建安成本、装修价格后,上限基本锁定在20000元/㎡以内。

而如果房价控制未达到政府预期,那么政策会越来越严,调控依然可以有后手。此外,整体的货币政策、信贷政策在收紧,也会对市场起来一定抑制作用。

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供需关系

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供需关系正在向平衡状态迈进。虽然目前仍然供不应求,但一方面去年以来加大的土地供应量,使得楼市供应将持续增加;(去年市本级出让宅地173.5万方,今年计划供地241.6万方,其中市区136.4万方,约合房源26000多套;截止4月底嘉兴市区存量房源有27675套,其中未领预售证的房源就有23000多套,加上土地供应,也就是说未来一年嘉兴市区新增供应量理论上达到50000套左右!)

另一方面需求在持续释放且经历调控、房价上涨后一定程度受限(如受“限购”影响挤出的需求,受房价上涨影响暂时退出的需求)。整体来说,随着供需逐渐走向平衡,房价上涨的空间也会越来越小。

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关于重大利好

第三,城市重大利好预期影响已经预“提取”,后期影响幅度一段时间内有限。此轮上涨的一个重大推动因素还有“嘉兴成为浙江省全面接轨上海示范区”的确认,嘉兴城市价值被发掘、城市地位得到极大提升。而这个利好已经促进了房价上涨,后期虽然将陆续迎来相关政策的落地,但预期已被“提前支取”,在没有更多新的利好出现前,后期影响不会无限膨胀。

正略预判

1、嘉兴房价仍有上涨空间,15000+时代已然启幕。

2、上涨幅度受限,预计此轮行情下,市区房价上限会控制在20000元/㎡左右。政府对土拍价格的上限设定,也一定程度代表对房价的上限控制,如果房价上涨超过预期,更严厉调控政策会出台。

3、行情顶点的标志是二手房上涨后成交量出现明显回落、价稳量跌之时。在上涨行情中,由于一手房价格受调控影响更大,二手房的成交更能体现真实情况,此次土拍后,二手房会较一手房更快地跟风上涨,但当有价无市的情况出现,意味着二手房将成交下滑甚至价格回调。这是楼市上涨行情窗口期关闭之时。

3.购房者何去何从 该怎么买房?

此次土拍后,很多购房者将更为焦虑,尤其是在一方面“限购、限贷、限售”、调控升级,另一方面土拍火爆价格又上新台阶的情况下,到底该不该买房?该怎么买房?这大概是绝大部分购房者感到迷茫、纠结的。

正略支招:如何买房

刚需自住:在承担范围内,买!

对于刚需购房者而言,住房是必需品,迟早要买,所以不存在最好的购房时机,只有最合适的房子——所以不妨在自己资金承受范围内先入手一套再说。资金实力强的刚需,可以选择综合条件好些的房子,资金实力弱一些的,也不妨先购入自己买得起的,日后实力增强了再换房。

总的来说,嘉兴正处于城市大发展、人口及产业导入的时期,房价长远还是看涨,所以对于刚需而言,越拖可能越是“买不起”甚至被挤出嘉兴。

改善自住:以旧腾新,换!

对于资金充足的改善型需求者而言,不用太纠结,和刚需一样,因为是自住需求,而且目前房价还会有一定幅度上涨,那么看好了就可以买,关键是选择符合自己需求的房子。

而对于需要以旧换新的改善需求者而言,也应及时把握时机,尽量在行情顶点之前完成换房。因为这类购房者需要卖掉房子并补足改善所需差价,那么房价上涨越多,需要补的资金就越多。(例如原来旧房卖出80万,买入新房120万,那么需补资金40万;但房价上涨后可能旧房卖出120万,买入新房180万,则需补资金60万)

而整体来说,一手房市场将机会越来越多,一则一手房市场受到调控更严,价格上涨幅度受限,二则一手房供应将增大,可选择余地相对多起来。

长线投资:注重项目品质,准!

尽管嘉兴已经限售,现在新购入住宅,至少要等两年后才能卖出,甚至一些期房,加上领到产权证的时间,需要等上三五年才能卖出!但是长线投资者一般都资金实力强,即使是房子购入后放置几年也不会有太大压力、对其生活品质和家庭运营不会造成太大影响,因此这类购房者也不用太纠结。不过值得注意的是,应该购入品质好、配套佳的产品。一则这类产品经得起时间考验,二则其保值升值能力相对更强。品质好、配套佳的产品经历大浪淘沙后,会更显其稀缺性!

另外,在住宅市场房源紧缺、持续上涨下,嘉兴商业和住宅价格已经出现倒挂现象,很多项目商铺价格上涨幅度还没跟上,这也意味着商铺的投资价值更有潜力。所以投资需求的购房者,不妨关注一下商业市场,淘一淘有潜力的商铺。

短线投资:风险较高,慎!

一方面,政策不断收紧,限购、限贷、限售,都对炒房行为进行了限制,尤其是“买入后至少两年不允许出售”,对于短期炒房来说,几无空间。

另一方面,上涨通道将逐渐收窄,炒房风险进一步增大。

所以这类购房者,谨慎!

对整体形势正确判断,会令购房“少走弯路”,而具体选择什么板块?哪些板块更具潜力?请持续关注“正略思维”。

来源:正略思维

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金娇媛 本文来源:网易房产 责任编辑:jxfc_jinjiaoyuan
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