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2016楼市蝶变!嘉兴房地产市场发生“质”的调整(上)

刚过去的2016年,嘉兴楼市话题不断,有成交爆量带来的惊叹,有上海外溢带来的冲击,有房源紧缺带来的恐慌,有土地溢价带来的激动,有首次限购带来的热议……

所有现象我们已然共同经历,这里,我们和您分享现象背后的市场逻辑。

2016年嘉兴楼市的10个特征和结论(上)

1、破纪录巨量成交,不仅是“天花板”,也是分水岭

2016年是嘉兴楼市的“成交大年”,总成交48835套,住宅35246套,同比去年增长106.24%,翻倍有余,成交最高的6月更是住宅单月突破6000套,一路破历史纪录可谓如拾草芥!

2016楼市蝶变!嘉兴房地产市场发生“质”的调整(上)

有对比更有说服力——

纵观2009年以来的成交情况,嘉兴前几年市本级住宅成交量,较好的年份成交集中在15000—18000套间,即使是上一个记录保持者——同样是成交大年的2009年,住宅成交也仅达到24429套,今年较其多成交10000多套!

2016年的成交量,对于嘉兴楼市而言,可谓“天花板”式的高度。

正略观点

2016年的巨量成交,不止是“天花板”,更是“分水岭”!

相比上一个成交高峰2009年,2016年的嘉兴楼市有不少共同点,比如利好政策推动,外来购买力冲击,周围城市行情带动,房地产业周期性规律显现……而有关键一点却不同,并且这一点最具深远意义——

2016年及之后的嘉兴楼市,从相对封闭型市场,转变为开放型市场。无论是在购买力方面,还是开发层面,开放型通道已然打开。这是此前任何一个成交大年,都未能完成的。嘉兴楼市不再仅是嘉兴人的楼市,更是长三角城市群发展之下的开放性市场。

2、价格在2010年后首次进入上涨通道,价格体系重塑

虽然从备案数据看,2016年嘉兴市本级住均价仅7494元/㎡,同比上涨仅7.0%,但众所周知市区范围内,主流楼盘价格远高于此(乡镇楼盘、拆迁房等价格均计入其中)。现在市区主流楼盘价格在8000—12000元/㎡左右,相比前几年6000-8000元/㎡间且呈下降趋势,2016年住宅价格实际又上新台阶。

2016楼市蝶变!嘉兴房地产市场发生“质”的调整(上)

而住宅价格上涨背后,除了巨量成交、供需关系改变带来的影响,还与“面粉”价格成倍上涨不无关系。今年下半年起尤其8月份后,市区范围宅地出让楼面价5000元/㎡以上成普遍现象,相较去年,各个板块楼面价普遍增长一倍有余。而且即使在调控之后,市区宅地热度依然未减,价格没有明显回调。“面粉”已全面上涨并稳定维持在高位,“面包”价格也必然是在高位盘整。(只是因调控作用,相对价高楼盘备案量被限。)

从地价看楼价,8000-12000元/㎡的价格并非短期暴涨,而是站稳在新台阶上。

此外,沪、杭、苏州等嘉兴近邻城市房价已全面上涨,因地缘紧密嘉兴总是会与其保持合理房价差,嘉兴房价被其带动。

(根据中国社科院发布的“大数据房价指数”报告,2016年,京津冀及长三角城市改当房价上涨领头羊,超过珠三角上涨幅度)

2016楼市蝶变!嘉兴房地产市场发生“质”的调整(上)

正略观点

嘉兴楼市不仅价格实现突破,而且价格体系重塑,购房者的可选择性和期望值也发生变化,(市区范围)形成了新的价格体系,即刚性需求8000元/㎡左右,改善需求10000+,高端需求12000+。

3、上海外溢效应凸显,并将一定程度上长期影响嘉兴楼市

纵观2016年全年成交,呈“过山车”状——1-4月量价“匀速爬坡”;5—9月,“巅峰体验”;10月之后,量缩价稳。

成交一路狂飙的5—9月,正是上海购买力大量涌入嘉兴的时间段,也是2016年创巨量成交的关键原因之一。

2016楼市蝶变!嘉兴房地产市场发生“质”的调整(上)

促成此次上海外溢效应的直接原因有三:

第一,今年3月25日,上海出台调控政策,非上海户籍居民购房资格要求升级,累计缴纳个税或社保需连续5年以上;二套房首付最低提到50%以上。这使得相当部分上海购买力被挤出。

第二,上海房价在多年持续10%以上涨幅的情况下,今年一季度继续飙升,中心区域涨至10万元/㎡以上,邻嘉兴、江苏的区域也在3万元/㎡以上,且天价地王频频出现,房价预期继续上涨。上海与嘉兴等周边城市的房价差进一步拉大。

2016楼市蝶变!嘉兴房地产市场发生“质”的调整(上)

第三,嘉兴5月份出台了公积金对接上海的单边政策,即在上海缴纳公积金,可用于在嘉兴购房。嘉兴与上海规划轨道交通连接的可行性也频频被提及、讨论,沪嘉同城在交通、医疗、教育等多方面继续推进。

在这样背景之下,5月中下旬,嘉兴部分楼盘引入了上海分销,房源去化立竿见影!接下来整个市区都迎来大批上海购房者,并带动投资者蜂拥而至。往年市区外地购买力占比在10%左右,今年达到46%!在6-9月高峰期甚至超过60%!嘉兴住宅可售库存几乎掏空,价格直线上涨。

正略观点

此轮上海外溢行情不同以往。曾经2009年嘉兴楼市也迎来大量外地投资客,带来火热成交,但楼市并未发生质变,调控之后回归“相对封闭型”状态;而2016年之后,上海溢出会长期存在——上海明确规划人口至2040年都控制在2500万,现在已基本饱和;嘉兴是上海近邻,按规划至2040年人口将增长230多万,并且嘉兴与上海有6倍左右的房价差,必将长期承接其人口外溢。

2016年行情是上海外溢效应影响被炒热、放大的一个缩影,未来几年上海购买力比例或许有所下降,但影响仍然存在。

4、楼市政策从“去库存”到“限购令”180度大反转

2016上半年,从全国到嘉兴,政策主题是“去库存”。2月份的“降首付”、“降契税、营业税”,3月份的“降准”,包括5月份嘉兴对上海的单边公积金贷款利好政策,都有利于促楼市成交。

2016楼市蝶变!嘉兴房地产市场发生“质”的调整(上)

随着市场全面回暖甚至过热情况出现,政策“调转枪头”,实施有针对性调控。国庆前后,“限购限贷”潮来袭,不仅北上广深等超一线城市及一批省会城市,不少二线城市、强三线城市也加入限购行列。嘉兴周边包括上海、杭州、苏州、昆山都进入“限购”模式。

而嘉兴继2016年10月出台“嘉五条”,从行政监管层面加强市场调控后,又在12月3日出台“限购令”,对非本地户籍家庭二套及以上住房实施限购。至此嘉兴成为浙江省首个限购地级市。

正略观点

嘉兴成为浙江省首个限购地级市,被纳入国务院重点监测城市,这是嘉兴史上首次。这既是对2016楼市量价增长过快的调控,也表明嘉兴城市影响力、房地产市场发展今非昔比。

5、嘉兴城市地位重塑,房地产开发价值提升

1)国务院2016年5月正式发布《长江三角洲城市群发展规划》中,嘉兴明确定位为上海核心城市群、杭州都市圈的重要成员;规划2020、2030年的嘉兴市域常住人口,从2014年底的457万,分别增加到590万和690万。

2016楼市蝶变!嘉兴房地产市场发生“质”的调整(上)

2)《上海市城市总体规划(2016-2040)(草案)》8月面世,其中嘉兴是其90分钟交通圈重要成员,明确提出“突出同城效应”。

2016楼市蝶变!嘉兴房地产市场发生“质”的调整(上)

3)中科院发布的《中国城市竞争力报告》,最新城市竞争力排名全国 294 个地级以上城市,嘉兴列第 37 位;

克尔瑞研究机构发布的《中国城市房地产市场投资前景排行榜》(2016)中,嘉兴位居全国第30位,三线城市第6位。

4)产业导入和发展带来大量就业机会,带来人口导入机遇:嘉兴已吸引53家世界500强企业:近年来包括丹麦乐高玩具、荷兰飞利浦电器等世界重量级企业相继落户嘉兴,目前全市集聚了53家世界500强、7100多家外资企业和800多个浙商项目;2016年德国宝沃汽车投资200亿元落户嘉兴经开区建厂,仅此项目就将带来超万人就业;

2016楼市蝶变!嘉兴房地产市场发生“质”的调整(上)

近两年,嘉兴各区域产业发展全面开花:南湖区科技城引入华夏幸福合作造城;秀洲高新区被国务院批准为国家级高新园区;经开国际商务区引入的阿里巴巴菜鸟城二期开建、北大青鸟项目年底开工,飞利浦嘉兴项目投入运营、基金小镇引进企业2000余家。

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正略观点

嘉兴不再只是温吞三线城市,而是国家战略布局中重要一员,战略地位更显重要。

即使一些外部环境有所改变,但打造世界第六大城市群——长三角城市群是国家层面的战略部署,发展趋势不会改变;嘉兴与沪杭地理位置不会改变,作为上海重要卫星城的功能不会改变,与上海同城化的发展战略也不会改变;嘉兴作为近邻,始终会与上海、杭州保持合理房价差,受到沪杭价格上涨带动。

因此,嘉兴城市地位重塑,向强三线城市迈进,且进一步打破封闭,视野更开阔、影响力更大;而基于此,嘉兴房地产业更具开发价值,更具发展潜力。

本文来源:网易房产嘉兴

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