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2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

2017-06-12 16:10:25 来源: 网易房产嘉兴 举报
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上一篇我们分享了关于2016年嘉兴楼市住宅市场重要特征及结果推论;现在我们继续分享有关板块格局、土地市场、存量变化背后的市场逻辑。

总结过去,为了更好前行!

2016年嘉兴楼市的10个特征和结论(下)

6、嘉兴板块价值重塑,板块格局发生深刻变化

一方面经过2016年的“疯狂成交”,各板块原有可售房源绝大部分被消化,板块新旧更迭提前了;另一方面,开放型通道的打开,使得原来本地购买力为主、去库存困难的板块,获得了大好去化机会和大批新购买力。

曾经的龙头板块南湖新区随着可售房源基本去化、后续供应十分有限,而提前进入开发尾声,价格则继续占据高地;

国际商务区(万达)板块和城南板块因深受本地、上海购买者青睐,向一级梯队进军,价格领涨,且具备进一步深度开发的空间;

原本库存量较大、去化相对艰难的国际商务区(正南)板块、科技城板块、城东板块在外溢效应冲开市场大门的形势下,一举扫清障碍,原有库存一扫而空;

秀湖板块、秀洲核心板块因2016年新出让地块及项目上市而异军突起,板块影响力大大增强,无论销售速度还是房价,都取得重大突破;

城北板块和老城区则迎来久违的宅地出让,补充了曾经的空白点。

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

正略观点

首先,经过2016年市场通道全面打开的冲击,以及城市价值的重新发掘,嘉兴各板块价值都得以重估和提升。

再者,伴随嘉兴房地产业从原来的相对封闭性市场,转变为开放性市场的新形势,原有的板块优劣差距,在2016年以后发生改变,且不再那么明显,每个板块都有其市场机会,都有可能实现突破。

此外,整体而言,在这波行情中,南面板块由于承接上海溢出更为“近水楼台”,首先受到冲击,也加速巩固了地位,向好趋势更明显。

(更多关于板块价值发掘的深度详细剖析,敬请持续关注“正略思维”,2017年我们将继续和您分享正略专业市调成果)

7、土地市场供需两旺,市场预期持续看好

2016年嘉兴土地市场供需两旺——

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

1-12月共出让房地产用地192.21万㎡;其中宅地173.5万㎡,总金额139.14亿元。今年宅地出让量远超过去两年总和!金额则比过去4年总和还多!平均楼面价同比上涨141.4%!

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

(注:2016年涉宅土地出让面积数据来自1-12月成交)

溢价率高:

6月以来,宅地市场100%以上的高溢价率成为常态,并一直持续到调控之后。今年市本级涉宅地块共32宗,其中溢价率80%以上宅地达到21宗!市区除了城北、城东板块,其他板块下半年出让的宅地楼面价普遍5000元/㎡以上。

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

有对比更具说服力——

相比同样是宅地出让“大年”的2013年,2016年宅地市场明显有重大突破。

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

对比可见,2016年不仅宅地成交总量更大,而且平均楼面价较2013年增长了122.7%!溢价率方面,2016年50%以上溢价率地块26宗,占总量32宗的81%;100%以上溢价率占44%!而2013年仅有3宗地溢价率超过50%,其中市区仅一宗,全年未出现100%以上溢价率。

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)特别值得注意的是,10月调控大潮来临后,嘉兴宅地市场依旧火热——10-12月嘉兴市本级共出让12宗宅地,其中10宗溢价率超过80%(另外还有1宗79.17%),仅七星街道和西南原世茂花园酒店地界的两宗宅地溢价率相对较低(放在往年可能会流拍,今年实现0流拍)。12月“限购令”后出让的6宗宅地,其中最高溢价率达到162%!很明显,城区范围的宅地,调控之后依然深受青睐。

正略观点

一方面,2016年长三角地区尤其是以沪杭为中心的都市圈范围内,地价上涨、地王频出是普遍现象,嘉兴在其中并受影响;另一方面,嘉兴房地产市场开放型通道的打开,嘉兴城市价值的重新发掘,使其房地产开发价值提升,土地市场火热是必然。而宅地市场的火爆反过来又促进商品房市场量价齐涨。

调控后依然热度未减,则表明市场预期持续被看好,嘉兴城市及房地产市场发展潜力被看好。

8、 外来大鳄战略布局,开发机会与挑战并存

2016年嘉兴土地市场还有一个重要特征:多个大鳄进驻嘉兴并多次拿地,战略布局意图明显!

外来大鳄今年在嘉兴拍下20宗地,占据本年度总共32宗宅地的一大半,总面积达到125万平方米,总金额120多亿元。事实上,今年5月之后市区范围的宅地,除了本土名企佳源和苏嘉在竞拍中有所斩获,其他地块全被外来大鳄们“占领”!本土房企在2016年很难拿到地。

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

同样是拿2013年这个历史土地“大年”来对比:

2016 VS 2013 拿地企业及量对比(在市本级)

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

对比可见,2016年外来品牌房企“完胜”!

而且2016年外来品牌房企基本都是多宗拿地,而2013年以本土房企为主的开发企业,基本是单宗拿地,相对来说对市场看法“谨慎”许多。

外来大鳄疯狂抢地,并不仅是“钱多任性”,而是出于战略布局需要。他们基本都是在嘉兴持续拿地,并非“放一枪就走”。一方面说明他们有深耕嘉兴的计划和准备,另一方面则说明嘉兴的城市价值、房地产开发价值以及潜力令他们充满信心,布局嘉兴是其整体战略需要。

正略观点

一方面嘉兴房地产开发机会更好,因为市场已转变为开放性市场,拥有更开阔的空间和丰富的购买群体,在嘉兴任何板块,只要精准定位客户群体、有针对性开发、营销,都有撬开市场的机会。

另一方面,开发能力要求更高。未来多个品牌房企逐鹿嘉兴,产品上市周期变短、同期竞争更为激烈,楼面价已被推高并稳居高位,成本控制、营销周期控制要求更高。因此开发能力强、营销力优秀的房企才能更好把握市场机会,打造更具差异化、竞争力的产品。

9、住宅总库存下降,但市区主流楼盘存量重回高点

2016年,嘉兴市本级销售住宅35000多套;新上市宅地173.5万方,合计总建面积342.1万方,预估可新建住宅约28000套(其中市区约21000多套)。供销相抵,嘉兴市本级绝对库存量下降了7000套左右。

而市区主流楼盘的库存量并未明显减少,虽经历火爆销售几乎清洗一空,却又在下半年的宅地大量上市后重回高点。

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

很明显,三季度末市区主流楼盘存量到达谷底,较一季度末下降了8000多套;但四季度末存量重回高点,主要是因为10-12月份市区大量宅地出让,增加了隐形库存。

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

(关于存量的详尽播报及分析,请关注“正略思维”并查看历史消息)

正略观点

2016年末市区主流楼盘存量重回高点,调控之下去化周期也变长,预计19个月左右。这意味着2017年房企需要更有耐心,更用心做好产品和营销,以在竞争中立足;

各个板块存量全面开花,也都有市场机会,但需找准板块购买力、精准定位产品。

10、存量结构改变,“供需博弈”双方势力变换

2016年新出让地块在总存量中占绝大部分比例,市区“未开工存量”占比不断上升,从一季度末的占1/3,到年末已经占比达到2/3。

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

而2016年市场表现与之密切相关——上半年可售房源较为充足,供需尚能平衡,下半年后可售供应有限、转化成可售房源的新供应也有限,“供不应求”局面形成。

2016楼市蝶变:嘉兴房地产市场发生“质”的调整(下)

同理,从2016四季度末的存量结构看,2017年上半年,多数项目和房源还来不及上市,在可售量极少、领预售证量有限的情况下,一定程度上还存在“供不应求”局面。(实际可售供应仍紧缺,调控后迄今,新入市楼盘每逢开盘依然热销,只是因调控控制,备案量有限)

而2017年下半年,随着多数项目动工、入市,可售供应将大幅增加,竞争非常激烈,供需关系也发生改变。在深度调控之下,在可售房源变化形势下,“供需博弈”的强弱对比发生变化。

正略观点

一方面,对于房企来说,需要把握入市时机,既利用好板块集聚效应,又合理规避同质同期竞争风险。

另一方面,对于购房者而言,2017年房源选择会比较丰富,尤其下半年,是较好入市时机。


范佳玲 本文来源:网易房产嘉兴 责任编辑:jxfc-fjl
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