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“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

2017-06-12 16:43:04 来源: 网易房产嘉兴 举报
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经过2016年上海外溢效应冲击,嘉兴原有库存几乎清洗一空,板块新旧更迭提前到来,开放型通道打开,现在,嘉兴市区各板块已经重新洗牌,“各就各位”。

2016年5月前格局

在上海外溢冲击嘉兴市场之前,市区各板块梯级分明,无论是市场接受度还是价格,都有着明显的区分。之前格局是这样的——

1、龙头板块

南湖新区、秀洲核心

板块特点:

地段珍稀,配套齐全,拥有生态、商业、教育等方面优质资源。

市场表现:

去化速度最快、价格相对最高(毛坯8000-9000元/㎡),且涨价时领跑、市场低迷时 价格受影响相对最小。

主要客户:

本地改善型客户为主,强刚需客户为辅,改善型客户中中高端改善型占据较大比例。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

(注:统计数据来自板块内当时主流楼盘,不包括尾盘;价格指“2015年年末、2016年年末主流楼盘均价”;2016年南湖新区可售量减少,而秀洲核心增加了新盘万科·悦中环、中山壹品,可售量大增。)

2、第二梯队

国际商务区(万达)板块、城南板块

板块特点:

新秀崛起,有较好的资源和发展前景,是城市新的发展方向,建设投资较多。

市场表现:

去化速度块,价格中上(7000-8000元/㎡左右),且潜力好,随着国际商务区万达广场的开业、城南姚家荡的建成,这两个板块不断向第一梯队冲击。

主要客户:

本地改善型客户为主、强刚需型为辅。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

(注:统计数据来自板块内当时主流楼盘,不包括尾盘)

3、第三梯队

秀洲新区、运河新区

板块特点:

位于城西,相对城市东南片,房地产业发展势头略弱,但整体来说仍然占据中等偏上地位,拥有日渐完善的各类资源,区域发展逐渐成熟。

市场表现:

量价稳定(7000-7600元/㎡左右),无论是在市场较好时期还是低迷时期,都有着比较稳定居中的成交量和成交价。

主要客户:

城西片的自住型客户为主,来自其他片区的自住型客户为辅。(包括刚需和改善型)

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

(注:统计数据来自板块内当时主流楼盘,不包括尾盘)

4、第四梯队

科技城、国际商务区(正南)

板块特点:

接近主城区边缘,房地产发展起步较晚,开发处于早期阶段,项目较少,但有较多的土地资源,且有特色资源,如较好产业资源和交通条件,发展潜力较大,从长远看是城市拓展方向。

市场表现:

去化速度相对较慢,去化压力较大,价格相比邻近板块较低(6000-7000元/㎡)。

主要客户:

刚需为主,改善型需求为辅。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

(注:统计数据来自板块内当时主流楼盘,不包括尾盘)

5、第五梯队

城北、城东板块

板块特点:

邻近工业区,受工业污染影响,缺乏良好的资源配置,不是城市发展重点方向,但离主城区距离不远。

市场表现:

去化速度相对较慢,价格处于洼地(5500-6000元/㎡左右)。

主要客户:

本区域及附近乡镇的刚需客户为主,改善需求客户为辅,来自其他片区客户极少。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

(注:统计数据来自板块内当时主流楼盘,不包括尾盘;城北板块前两年只有少量尾盘可售,故未统计入内)

目前全新格局

板块差异性相对不明显,各个板块都有较好的市场机遇;领头羊板块发生深刻变化,新兴板块崛起,原本去化压力较大的板块,现在也有较好机会。

新王就位——国际商务区(万达)

随着原来的龙头板块南湖新区、秀洲核心房源所剩无几、后续供应缺乏,它们逐渐“淡出江湖”,而新的龙头板块——国际商务区(万达)板块势头强劲、更具潜力,成为新“带头大哥”。

新特点:

在原有优势条件下,又加大了土地供应,2016年出让的宅地遭遇各路开发商热抢,楼面价均在5000元/㎡以上;区域仍有较丰富的宅地储备,可持续补充房源,充当主流板块。

市场表现:

目前可售房源少,价格在13000元/㎡左右。(二手房市场中丽江半岛和宝格丽公馆毛坯房价格均在13000元/㎡左右。)

主要客户:

本地和外地(以上海为主的邻近城市)客户,自住和投资型皆有,其中自住型客户以改善型为主。

未来上市:

目前可售600套左右,但位于丽江半岛南面的荣安项目已经开工,上半年即有望上市,带来约800多套房源。另外分别位于东方普罗旺斯南北两侧的荣安另一个项目、荣盛项目距离地块出让都已超过3个月,年内随时可能开工,远期存量2700多套。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

传统中坚——城南板块

城南板块前几年发展势头较好,是市区影响力较大的主流板块,目前它也依然维持着这一特点,保持稳定开发节奏和市场表现。

新特点:

板块内全部项目目前都已开工或在售,上半年可入市的房源较多,陆续有新的可售房源供应;板块保持不疾不徐的开发进程,可出让的宅地也有相当数量储备,因此在近两年,城南板块依然是影响力较大的主流板块。

市场表现:

城南板块目前几乎无房可售(未备案可售房源基本都已认购)!祥生·江南新语开售即热销可售房源所剩无几,其他一些存量可观的楼盘由于可领到的预售价格不如意而推迟了入市步伐。板块实际价格目前在12000元/㎡以上,一些二手房如尚园、御缇湾等价格已达13000元/㎡左右!

主要客户:

自住型客户为主,本地客户为主,上海自来客户也占据相当比例,受到普遍青睐;自住型客户中改善型客户为主。

未来上市:

除了祥生·江南新语还有部分房源未领取预售证,预计近期持续上市外,紫元·尚宸、兴业·璟颐湾两项目还有较多房源早已开工但未领证,随时可能入市。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

新兴之师——科技城、国际商务区(正南)、秀洲新区之秀湖板块

原本去化较慢,在上海外溢带来的冲击之下,一举突破,成为市场表现同样较强劲的新兴板块;同时由于开发潜力较大而成为影响力不容忽视的主流板块。

新特点:

2016年旧有库存基本消化,新出让宅地规模可观,存量跻身市区前列,楼面价同样全部在5000元/㎡以上;2017年新项目将陆续入市,板块影响力强劲。

市场表现:

可售房源少,但远期存量(未开工存量)大,春节前后一些项目纷纷抢时间开工,市场销售依然能有较好的去化速度,价格普遍达到11000元/㎡左右,二手房价格亦出现上涨。(科技城东方都市毛坯二手房11000-12000元/㎡,国际商务区大树英格澜毛坯二手房普遍10000元/㎡以上。)

主要客户:

外地客户尤其上海外溢客户占据较大比例,90方左右小户型较畅销,本地客户尤其是刚需型客户,也逐渐加强了对板块的接受度。

未来上市:

科技城的深圳中洲项目2月已开工,加上格兰上郡尚有部分房源未领证,因此近期可入市房源会逐渐多起来;远期存量更是丰富,鑫联嘉项目、上郡二期都有较大体量。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

国际商务区(正南)板块已经有不少项目开工,玖熙花苑、优优花园二期以及台昇二期,预计上半年持续有房源推出;远期有玖溪花苑二期,年内也很可能开工。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

秀湖板块目前可售房源主要在中梁·秀湖壹号院,但实际也大部分售完只是未备案;优优秀湖、万科·秀湖宽邸都已全面开工,上半年预计持续“输送”房源,另外香格里二期也有近千套房源尚未领证,随时可能入市;远期还有领秀·智谷、中梁·秀湖壹号院二期项目待开工。

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稀缺宝地——老城区

几年来久未有宅地出让的老城区,2016年也出让了几宗土地,寸土寸金的稀缺地带,令市场强烈期待。

新特点:

资源的全面性、地段的稀缺性,使得老城区项目注定成为明星项目。

市场表现:

几年来几乎没有一手可售房源,二手房以老小区为主。2016年的宅地出让,都成为当时焦点,也创下了楼面价10040元/㎡的市区最高纪录,2017年,将入市的新项目将备受关注。

主要客户:

本地高端改善型自住客户。

未来上市:

位于老城区北面的苏嘉项目早已全面开工,随时等待入市;而位于城南路中环南路处的中铁建项目尚未开工,预计今年会开工入市(楼面价10400元/㎡)。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

咸鱼翻身——城北、城东板块

原本相对不受青睐、去化慢的城北、城东板块经过上海外溢冲击,板块劣势被大大削弱。

新特点:

万科、绿城等大牌房企进驻,土拍市场竞争激烈,板块劣势不再构成市场销售的大威胁,板块在嘉兴市场中同样占据重要地位。

市场表现:

近期可售存量少、成交量小,但价格已悄然从年前8000元/㎡左右上涨至9000元/㎡左右。2016年年末几场土拍吸引万科、绿城等房企竞拍,增强了人们对板块的信心和接受度。(目前城北信远朗庭毛坯二手房价格集中在8500-9000元/㎡;城东尚东名邸毛坯二手房8600元/㎡左右,佳源都市毛坯二手房9500元/㎡左右)

主要客户:

本地刚需以及外来溢入客户,尤其是外溢客户加快了板块去化,弱化了板块劣势。

未来上市:

城北板块仅有万科·中环公园(去年12月拿地),目前已迅速定下案名,预计年中有望入市。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

城东板块近期有位于佳源都市西面的荣盛·凤凰栖岸项目全面开工,其纯洋房房源预计年中可入市;远期存量不小,除了荣盛位于御华名都附近的项目,绿城2地块预计也会年内开工。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

逐渐淡隐——南湖新区、秀洲核心、运河新区

这些板块曾经炙手可热,但2016年大量去化后,板块供应不足,未来将不再活跃在一手房市场。

新特点:

随着开发将完成,板块将陆续“断供”,一手房源越来越少,板块将逐渐淡出市场。

市场表现:

已开工房源陆续入市,同板块内几乎都只有单盘推售,由于稀缺性而掌握板块话语权;南湖新区和秀洲核心一二手房房价都已达到15000元/㎡左右,运河新区唯一主流楼盘吴越首府实际价格已达11000元/㎡左右并去化迅速,推出房源基本售罄。

主要客户:

本地改善型需求为主。

未来上市:

南湖新区仅有翰林兰庭二期约1200套房源待入市(已开工未领证)。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

秀洲核心存量主要集中在新中国际二期,年内开工;悦中环则还有3幢高层尚未领证,预计上半年陆续入市。

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

运河新区一手房在中梁·吴越首府后将“断供”。 

“新王”就位,需求复苏,嘉兴新板块格局形成

(注:实际可售房源极少,现有351套中绝大部分已售、尚未备案。)

正略视点

1、嘉兴市区各板块已经从以前的“层级分明”变为现在的“八仙过海”,在开放型的市场中,每个板块都有不错的机会,都能找到不小的需求量。各板块因主要客户类型不同,项目定位、户型设置也不同。

2、开放型市场中,存量大的板块不一定代表压力大;拥有丰富宅地资源的板块将更具潜力和发展后劲。

3、各板块已价格普涨,主流价格从2016年以前的6000—9000元/㎡,已经变为现在9000-12000元/㎡,而12000—15000元/㎡的价格成为金字塔新的顶端(以前顶端价格不到10000元/㎡)。

春节前市区主流楼盘普遍均价10000元/㎡左右,现在普遍已涨到12000元/㎡左右!

二手房价格春节后明显上涨!例如城南板块次新房达12000-13000元/㎡,南湖新区次新房则达到15000元/㎡左右!

4、随着全国两会召开,房地产政策也基本定调——保持市场平稳健康发展,热点城市预计会进一步“控价”。

嘉兴楼市因供需失衡(可售供应持续低位,春节后观望期结束、购房需求释放,导致明显供不应求),春节后在一手房可售房源持续稀缺、二手房抛售现象未曾出现的情况下,价格明显上涨。如果价格进一步上涨,泡沫出现,很有可能限购政策升级、全面控制需求端——进一步提高本外地人购房门槛,如社保限制、购房套数限制加严、首付比例及贷款利率上调、营业税扩征范围等。

目前二手房市场已有部分区域出现价格上涨过快现象,针对性的整顿政策也很有可能出台。

范佳玲 本文来源:网易房产嘉兴 责任编辑:jxfc-fjl
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