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究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

5.22土拍,值得期待的比想象中更多

只有预期外的收获才叫惊喜

但你自己知道,心里至少也曾预期

——郑执

进入5月,广场路上公共资源交易中心的办公室里,久违的络绎不绝。

究竟有多少人将走进那天的土拍现场?在土拍新规之下会不会有“地王”诞生?好运将降临在哪些开发商的身上让他们如有神助般被抽中?……

在每个与5.22土拍相关的人心中,默默开启了倒计时模式!

总在期待,期待黑马、期待惊喜,迎接这一切,你,准备好了吗?

我们已经准备好了,从新塍开始,而这一趟洪合之行让准备更加充分!

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

9块地,洪合地块的先天条件可能是最弱的

且不说湘家荡西地块、秀园路地块优越的一线湖景,细数9块地之中,商务大道旁的原亚特电器地块、常秀街地块、城东路麦德龙东侧地块、新塍虹桥路地块、王江泾原热电厂地块,这5块地都有自然水系流经或临近河岸,仅有东北师大西侧地块周边自然环境较弱,但至少地块相对方正,产品排布可能性较多。

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

再看洪合地块,四面环路,可视范围内也并无其他景观资源,且地块南北宽不足百米,东西长达约430米,呈东西走向狭长形。按照常规来说,方正型的地块是比较容易作出好产品的,因为开间和进深都比较均衡,景观和动线将更富有仪式感,而狭长型地块排布难度较大,景观呈现方式也相对单一。

好的地块排出好产品容易,最漂亮的就是利用一般的地块现状属性作出最优的产品

洪合,国贸中心南侧,嘉秀洲2017-016号,真的可以!

全系13层以下,大面宽大开间户型

换一个角度来说,这里的大面宽大开间优势是方正地块所不可能具备的。在户型设计上,只要充分利用好这一点,就可以完全实现扬长避短,使劣势转化为优势,成为项目被人们记住的最大亮点!

在“面粉”或将贵过“面包”的行情、地块体量和整体市场与产品定位的前提下,“买地之时我们认可了在这样容积率下的楼面价,也就认可了在这样容积率下可能的产品形态,所以在产品规划阶段尽量不挑战损失容积率做方案的可能”依然是值得遵守的信条。

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

以地块的形状为基础,通过容积率1.8-2.0,限高24-40米、建筑密度25%三者的关系,就可以大致推算出产品的结构。

约3.72万方的土地面积,2.0容积率,建筑面积约7.45万方。从产品客群定位出发,项目的户型面积区间将覆盖90-140㎡,整体以120㎡以下户型为主,由此预估项目共计约680套房源,以单层建筑标准层高2.9米计算,24-40米的限高决定了建筑类型为8-13层。

40米栋距,户户全日照、全部景观房

按相关规范,此类建筑类型两栋并排楼栋间距需达到13米;社区主入口需设置在北侧规划道路,国贸路可设置消防通道,主入口一般为45-50米宽度,充分考虑以上两点以及地块的狭长形状,板式楼将更有利于优化土地资源的使用,特别是在小面积产品的排布上,90㎡以每个标准层6-8户为主,120㎡及以上面积段每个标准层4户为主。

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

通过测量得出地块南北向的宽度约92米,国贸路退让12米,北侧规划支路退让10米,剩余70米,按照地块适应的建筑类型和户型面积,进深约15米,70米的间距内完全可以排布南北平行的2排建筑,约可实现近40米的南北栋距。

通过嘉兴市场上的同类建筑对比可以得知,一般11层-13层建筑的楼栋间距约30米,部分项目18层建筑栋距也仅有35米。在限高条件的制约下,2栋13层建筑间保留约40米的栋距,完全可以满足后排的日照规范需求。

整体呈现围合式的排布方式,使得整个社区都可以享受社区中央的景观花园,真正实现社区价值的均好化。

地块基础排布条件的达标,只是成为“黑马”的先天条件

要真正实现令人惊喜的“狂奔而来”,必须有更多的后天条件加持

富裕的洪合人民,去年户均存款逾80万元

洪合全镇面积57平方公里,总人口10万,是全国著名的“中国毛衫名镇”、“出口毛衫制造基地”。在这里,毛衫创造了一段辉煌的历史,也一直是洪合的富民产业。

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

20世纪70年代,这里便已经萌生了毛衫产业的因子。1988年,正式成立嘉兴洪合毛衫市场,成为全国著名的羊毛衫专业市场。历经10年发展,1998年市场拥有各类羊毛衫及毛纱门市部4500多家,产品不仅进入了全国各地商场,还远销蒙古、俄罗斯等国家。

羊毛衫产业基础雄厚,市场交易活跃,2016年全镇毛衫交易额达150亿;人民生活富裕,2016年户均存款逾80万元。

全镇新居名约7万人,3成是扎根多年成了“小老板”

洪合的羊毛衫产业,不仅带动了本镇农民致富,而且吸引了众多来自全国各地的外来人员前来“淘金”。打工、创业、扎根……靠着勤劳与智慧,不少新洪合人从“打工仔”变成了“小老板”,他们在第二故乡实现着自己的创业梦想。

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

据不完全统计,洪合全镇约有10万人,其中新居民近7万,越来越多的外来人员选择在洪合安居乐业。而且,洪合将继续以开放的姿态接纳来自全国各地的外来务工人员,并为他们创业提供良好的平台。

与羊毛衫产业新核心,直线距离300米

2016年,洪合毛衫为了突破档次低、产业层次不高等问题,以高标准、高起点规划打造毛衫电商众创基地平台,强化“互联网+毛衫”模式,将该平台打造成“全国毛衫电商供货基地”;与此同时,针对传统毛衫代加工存在利润低、抗风险能力弱的问题,着力打造时尚精品毛衫产业园平台,整体提升本地毛衫产业的能级,拓展毛衫产业发展空间;毛衫创业集聚区的打造,将小企业整合入园,发挥聚集效益。

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

如今,位于镇东区域320国道与洪昌路交叉口,历史悠久的嘉兴毛衫城市场、丹红毛衫城已经完成了他们辉煌的历史使命。位于G320国道与G524国道(洪新大道)交叉口,总建筑面积28万方的电商众创基地、国际毛衫城、原辅料市场三大市场正整装待发,挥斥方遒,这里不仅是洪合毛衫市场西进的新龙头,更是产业富民的新核心,它与地块的直线距离不到300米。

双国道交汇,政府全力打造核心商圈

毛衫产业中心的向西推进,可以说是洪合镇全面西进的排头兵。近年来,洪合的党委镇府一直致力于把洪合西部沿G320和G524国道(洪新大道)区域建设成为新核心商圈。

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

地块东侧的G524国道(洪新大道)G320国道以南路段已经开工建设,作为2017年秀洲区“255107”交通工程中的重点公路建设项目,建成后将直接连通嘉海公路。隔路相望的腾德商贸中心虽然还在建设过程中,但已经全面售罄。

核心区域内生活配套正在不断完善,新建的学校、幼儿园、医院下半年即可投入使用。一个集政治、经济、文化、商贸为一体的新镇已经悄然形成,一张焕然一新、产城融合、人居和谐的美丽画卷正徐徐展开,而“国贸中心南地块”处已经占得最核心区域。

大型超市、电影院、健身房,配套比肩嘉兴城区

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

目前,占地96亩,建筑面积21万方的国贸中心已经落成,位于国贸中心的圣元广场集餐饮、娱乐、购物为一体,是秀洲区乡镇中最大的商业综合体,也是洪合目前的唯一一个,江南易家福超市、横店电影城、三峡火锅、电玩俱乐部等众多商家已经进驻,去年年底开业,商家的经营情况总体良好,一楼开业率90%,二三楼约60%、四楼约40%,一家大型健身房正紧锣密鼓地装修。

国贸中心位于地块正北,与地块之间的距离仅仅是一条宽度18米的规划支路,而且项目建成后主入口将设置于这条支路上。

10100元/㎡楼面价,足以证明国贸路的价值  

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

地块南侧的国贸路,作为洪合镇南区域的重要道路,贯通镇区东西。随着镇区建设的向西推进,国贸路也正在向西进一步延伸,以地块西南角为起点至濮院路段全长约16公里,已经开工建设,预计10个月内完工。国贸路与G524国道(洪新大道)西南角的洪合镇西南汽车站建设初具规模。

4月26日,国贸路南的2017嘉秀洲-012商务用地,最终被自然人联合体以15150元/㎡拍得,溢价率485%,折合楼面价达10100元/㎡,以此就可表达国贸路的价值所在。

洪合的商品房住宅屈指可数,而且都在镇东

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

2016年全年,洪合镇成功挂牌出让的商住用地仅“2016嘉秀洲-016号”一宗,地块位于洪合镇东,洪康路西侧、国贸路北侧、320国道南侧,2016年5月30日以2680元/㎡成交,折合楼面价1340元/㎡。2017年3月中旬悄然开工,项目名为“上城华庭”,总建筑面积约10.76万方,由8栋15层高层和1栋商业用房构成,目前最北侧区域地下室施工基本完成。

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

就在“上城华庭”的东北侧不远处,便是洪合镇的另一个商品房住宅项目“上源华庭”,总建筑面积3.8万方,由4栋5层、2栋6层洋房和3栋11层小高层构成,户型面积89-129㎡,2016年3月底开工建设,2016年年底到今年年初阶段,销售十分火热。目前,已经基本售罄,剩余房源售楼部报价约8500-9000元/㎡。

可以说,这是目前洪合商品房住宅仅有的在售房源。看得更远一些,上城华庭项目全部房源约1000套,再加上5月22日挂牌拍卖的2017嘉秀洲-016号地块的约680套房源,洪合近期内可售房源总计约1700套。

农民别墅和嘉兴城西都不现实,在洪合买房才是上选

在洪合转一圈不难发现,当地最主流的居住形式是新农村小区,一般洪合本地人都会拥有这种形式的房子,部分自住,部分租赁给外来务工人员,而且从洪合国贸中心到江南摩尔的路程约16.5公里,近年来,众多洪合人选择在嘉兴城西区域置业,在元一柏庄、晴湾等项目“洪合羊毛衫老板”客户可以达到5%-10%的占比。

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

那么,洪合镇上的商品房住宅究竟是谁在买?

的确,以每天来回约1小时的车程、贵出40%-50%的房价来获得更好的居住环境和生活配套,对于已经所有成就的大老板而言着实不难,也是明智之选。但对于务工人员、外来做生意的小老板、条件一般又无新农村住宅的本地人而言,这并非一件轻松的事儿。

通过对案场的走访,“上源华庭”项目的自住客户的确以这三类为主,而且其中以外来做生意的小老板为主。当然,也不乏一些本地老板以投资为目的购买。

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

曾经,洪合是春秋战国时期吴、越国边界,至今还完好保存着明代重建的吴越国界桥,志书中记载境内的南北草荡是两国烽火连天的古战场。

如今,羊毛衫成为洪合的象征之余,新兴产业迅速发展,产值已占全镇产业的近半壁江山,军民合用机场的建设将带来航空产业发展的新时期。以“毛衫电商小镇、光电产业强镇、空港物流新镇、田园乡村美镇”为特色的洪合已然渐渐呈现在我们眼前!

究竟有几匹“黑马”正在狂奔而来?

当我们站得更高,用更为开阔的视野来审视,为地块进行产品定位、价值测算时,不难发现优劣都是相对而立的:正因为地块狭才可以做大面宽户型、正因为临近国道才拥有了更大的价值潜力……其实,只需在规划设计中,更多地从客户的角度思考,特别注重居住体验,这匹来自洪合的“黑马”终将蜕变为“白马”!

5月22日,无论哪位伯乐最终拍得嘉秀洲2017-016号地块,都理应肩负起打造洪合镇西乃至整个洪合标杆的责任!

本文来源:网易房产嘉兴

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