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「正略思维」:房价请放慢脚步,等等城市发展

2017-06-26 11:33:17 来源: 网易嘉兴房产 举报
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从去年上海外溢彻底打破嘉兴楼市旧有格局,带来一波火辣辣的行情,到今年嘉兴全面接轨上海的消息天天刷屏,土拍引来全国房企抽签“疯抢”,嘉兴楼市一改往昔低调,这一年来都稳稳地站上了长三角风口浪尖的位置。房价,则是一浪更比一浪高!

犹记去年6、7月,嘉兴房价突破8000(元/㎡)涨幅连续全国前三;如今又是一个6月,嘉兴实际房价已直逼15000(元/㎡),在持续上涨的曲线中,仍然保持着向上之势!

当前嘉兴楼市冷思考:房价请放慢脚步,等等城市发展

有人预言嘉兴房价此轮将冲到20000+,甚至“市中心将达30000—40000元/㎡”的言论也已不新鲜……而市场在“一房难求”的局面中也确实令广大购房者们倍感焦虑和辛酸。那么,嘉兴房价还将继续扶摇直上吗?到底有没有泡沫?这轮房价是“实涨”还是“虚涨”?

1.影响涨跌五大因素,嘉兴情况如何?

要想知道房价走势,以下五大因素是首要考虑的——

供求关系

供求关系是市场规律发挥作用的最重要因素,也是影响价格的基本要素。

供>求,则价格呈下降趋势;供<求,则价格呈上升趋势。供求趋于平衡,则价格趋于平稳。

自去年9月之后嘉兴楼市在旧有库存几乎一扫而空的情况下,到至今都处于“供<求”状态。事实上,去年以上海外溢为主的大量购房需求出现,推动了嘉兴房价猛涨;今年春节后,房价又一轮上涨的背后则是以本地人为主的需求驱动。

不过供应方面的情况已经在逐渐发生变化。截至5月底,嘉兴市区一手住宅整体存量已有33600余套,而且2017年待供应的宅地还有117万方,约合房源近20000套!有人说“整体存量再多但可售量少,还是供不应求啊”!那么这里要告诉大家,在这33600多套存量住宅中,64%已开工,也就是说绝大部分房源是下半年要入市的!政府还陆续将一批批拆迁安置房转商品房上市销售。

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所以目前暂时“供不应求”,但供应量逐渐增大、需求却受政策抑制情况下,供求关系正向着“趋于平衡”发展。

预计到年底市区一手房存量约36000套,销量约2000套/月,那么去化周期约18个月,与嘉兴往年常态去化周期类似。

(综合2016年、2017年至今的市本级商品住宅成交情况,市本级月均成交2500余套,其中市区月均成交约2000套)
(综合2016年、2017年至今的市本级商品住宅成交情况,市本级月均成交2500余套,其中市区月均成交约2000套)

从供求关系变化推理,嘉兴房价应该是在短期有上涨驱动后,趋于平稳,涨幅则应呈回落趋势。

购买能力

嘉兴房价经过一年多的快速上涨,从去年年初7000元/㎡出头到如今的15000+时代,上涨已一倍有余!其幅度已经超过嘉兴周边的上海、杭州、苏州等热点城市。这是由于嘉兴不仅处在全国房价上涨的大周期中,更由于在长三角城市群中地位重要、接轨上海作用突出,城市价值得到全面挖掘和重新评估,从曾经的“价格洼地”华丽转身为长三角闪亮新星。

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伴随房价快速上涨而来的,是客户购买力的部分透支。

目前处在上涨通道中的嘉兴楼市一、二手房价格倒挂,二手房受限较小,因而价格更高、上涨更凶猛;但近期市区二手房成交量明显下滑!据大家、鼎好等知名二手房中介消息,目前的成交量与4月份相比下滑近20%,来访量和咨询量也大幅下降。

这意味着二手房价格可能已经上涨到一个临界点,相当部分购买力已经难以支撑更高的房价。而一手房价格虽有上涨空间,但涨幅也已有限。

另外从开发商对供应产品户型的选择也可见一斑。

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根据正略监测,2016年嘉兴市区供应房源中,100-144㎡户型占比达到63%,60-100㎡户型占比31%;而2017年1-5月供应房源中,100-144㎡户型占比仅占53%,60-100㎡户型占比达到了39%。很明显,供应房源“面积趋小化”。这也反映了相当购买者难承担较大面积住房,因为总价压力增大。

购买力在房价几次猛涨后,已被部分透支,且购买力空间已有限。

货币政策&信贷松紧

货币政策由之前的“适度宽松”变为“稳健中性”,实际上就是较前几年有所收紧。

2017年3月,全国两会上公布的政府工作报告提出,今年货币政策要保持稳健中性,广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右。今年M2目标的设定,比去年目标低1个百分点。

而房贷政策则额度收紧,利率上浮。据央视财经报道,至5月份在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房贷利率上升,占比22.89%,二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有多家银行已经停贷。

嘉兴目前多个银行上半年额度早早用完,房贷基本暂停,多家民营银行率先上浮了利率。

M2增速回落,国内资金整体趋紧,房贷收缩——主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已经出现衰减迹象。

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此外,美联储近日宣布上调联邦基金利率目标区间25个基点,至1%-1.25%,正式启动年内第二次加息!与此同时,美联储还公布了缩表的计划。

这对中国楼市主要有两方面的影响:一是楼市资金外流;二是市场利率上升,比如近期的首套房、二套房利率都有不同程度的上升。历史上看当贷款基准利率上升到6%左右,房价往往会下跌。因此总的来说,美联储加息对中国楼市是相对利空的。

综合以上大形势,嘉兴楼市房价涨幅回落是大趋势。

调控政策

房地产宏观调控从2015年至2016年上半年的“去库存 → 2016年9月以来的“挤泡沫”。

同时,进入楼市调控“限购、限贷、限售、限地价”的“四限”城市持续扩容,热点城市调控政策愈加严厉。

而嘉兴,已经“四限”,而且一两年内只会更严、不会放宽。目前嘉兴还未出台如缴纳社保要求、本地户籍居民纳入限购等进一步抑制需求端的政策,严格规定开发商拿地后开工、入市时间等控制供应端的政策,以及认房又认贷的信贷政策等,一旦房价继续过快上涨,这些后招都随时可能出台!

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因此从调控政策角度看,房价上涨必将受遏制。

开发成本

面粉涨了,面包肯定得跟着涨。去年8月后出让的市区宅地,楼面价普遍在5000元/㎡左右,而今年5.22八宗地惊天一拍,在限价情况下,市区宅地楼面价也普遍达到8000-10000元/㎡的新高度。

光土地成本就上涨了三五千,建安成本基本也是只涨不跌的趋势,而况今后住宅还得“全装修”。

所以从成本角度看,房价有上涨空间。

但是,值得注意的是,政府已然给土地价格上限限死,此轮成本上涨空间已限定。

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而且地价的上涨反馈到房价层面,不是马上见效,更多的是中长期影响。政府已经对一手房预售价、备案价作了限制,这意味着房价涨幅是被控制的,并非开发商想销售多高的房价都能实现。现在的地块到其产品上市售完,可能是在两三年的周期内,那在这个周期里房价上涨三五千,就“稀释”成正常的涨幅,而不是随着土拍价格上涨马上“变现”成房价急涨。

事实上,5.22土拍后,嘉兴房价并没有如某些炒作传言那样立刻飙高,我们监测了市区二手房这一月来价格变化,发现涨幅有限,普遍在1000元/㎡左右,尤其是一些本来上涨幅度已经较大的板块项目,如国际商务区(正南)的大树英格澜、骏园,这一个月平均挂牌价仅上涨300-500元/㎡。

一手房房价虽有上涨但涨幅也在放缓。

开发成本的上涨将带来未来房价上涨,但政府可通过限价,以时间换空间,将房价涨幅控制在合理范围,此轮再度暴涨的概率很低。

综合以上四大因素,不难看出,唯有“成本”一项是推动房价上涨因素,其他都是起抑制作用的!而房价涨幅是呈放缓下行趋势。

因此,在高速上涨通道上的嘉兴房价,到了该调整、减速的时候。

2.城市重大利好,接轨上海红利被预支

自今年4月浙江省同意嘉兴成为全省全面接轨上海示范区后,关于嘉兴接轨上海的消息可谓一发不可收,嘉兴政府推动力度之大、项目引进之快、浙江省层面支持之明确可谓前所未有!

对于楼市来说,这是个天大利好,意味着上海外溢可能成为常态,楼市需求成倍增长!

但是,值得注意的是,自去年5月以来,伴随着上海人口规模限制政策、长三角州城市群规划等的出台,上海外溢就已开始,关于嘉兴接轨上海的利好信息已然开始影响楼市。而今年,又进行了一轮发酵。

当前嘉兴楼市冷思考:房价请放慢脚步,等等城市发展

事实上,接轨上海目前还在规划起步阶段,离真正落实落地还有时日,而嘉兴房价早已闻风先动!如果说接轨上海这个利好是拉动房价上涨的一匹千里马,那么现在马车跑到了马儿前面……

数据说话:2016年底嘉兴常住人口461.4万,仅仅较2015年上涨了2.9万人!嘉兴2016年GDP约3760亿元,在长三角26个城市中位列第15位,还处在中等偏下。

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而嘉兴房价却从2015年底的7000元/㎡出头上涨到了2016年底10000元/㎡左右,实际涨幅高达40%以上。今年春节后又迎来一波上涨,目前房价已经直逼15000+,且还处于上涨通道!

也就是说仅仅看嘉兴目前的经济(产业)、人口等发展,还不足以支持嘉兴房价上涨的幅度。

但这不意味着嘉兴房价的上涨全是泡沫,因为城市重大利好——全面接轨上海契机到来,嘉兴经济、人口发展正迎来一个快速发展的大时代。待这些利好落地,经济发展、城市价值也匹配得上房价的上涨了。

但目前,房价跑在前面了。从长期看,这种上涨是必然;从短期看,有预支未来的风险。

3.房价应放慢脚步,等等城市的发展!

正因为房价上涨先行、城市大步发展在后,所以现在的嘉兴,最需要的将各种利好的“蓝图”落到实处,将这一张张“大支票”兑现。

仅靠吆喝引来的“外溢”只是来嘉兴买了房,大部分还没有真正居住或生活在这座城市,对于GDP和常住人口数量没产生增益。所以,产业导入、人口导入、交通接轨的落实迫在眉睫!只有让“外溢”们在嘉兴乐业、乐居,享受到便捷而划算的交通配套,才能更好实现资源的流动,才叫全面接轨。

而嘉兴房价在此轮涨过之后,在长三角不再是曾经的“洼地”——截止5月,在长三角GDP前15强城市中,嘉兴房价位居第八,高于GDP排名(第15名)。房价如果继续高速上涨,那么“外溢”也会进一步分流,如果城市发展配套没及时跟上,嘉兴对其吸附力就会下降。

(数据来源:中国房价行情网)
(数据来源:中国房价行情网)

另外,对于嘉兴楼市来说,除了满足外溢客户的需求,满足本地百姓的居住需求,也依然是最根本、重要的方面。在城市发展还未跟上、经济水平、收入水平还待提高的情况下,过快上涨、过高的房价对于嘉兴百姓来说是难以承受之重。

生产力决定生产关系。跑到前面的嘉兴房价,是时候放慢脚步,等等城市的发展了!

写在最后

当前嘉兴楼市冷思考:房价请放慢脚步,等等城市发展

笔者和身边的很多人,都已扎根嘉兴多年,我们或是远道而来爱上这个温润的江南小城,或是生长于斯习惯这片富足的家乡故土。我们深爱着这个被冠以宜居、安逸、幸福指数高的城市,我们看过世界,见过繁华,仍然独爱这里平凡而又富足的独特风韵。

但,我们爱她的安逸,也期待她的成长。

当前嘉兴楼市冷思考:房价请放慢脚步,等等城市发展

如果,这是更好的未来——

城市活力满满蒸蒸日上,百姓干劲十足意气风发;

拥有接轨上海的魄力,展开放眼世界的视野;

引入更大发展空间、更具上升潜力的工作机遇;

带来更自由开阔、更舒展开放的生活姿态……

那么,我们乐意敞开心怀拥抱这样的变化,这样的未来,哪怕经历房价上涨的阵痛,哪怕经历旧有生活方式被打破的不适,但成长的魅力,更为迷人,奋斗的价值,更值得期待!

所以,拉一拉依然高速上涨的房价,让它慢一点,在跑过头的时候停一停,等等城市发展的脚步!

我们期盼,这一次,我们所爱的这座城市,发展的脚步声更为铿锵有力,更加落到实处!

金娇媛 本文来源:网易嘉兴房产 责任编辑:金娇媛_jx09
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