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总存量上升!下半年楼市卖方垄断将被打破

截止6月30日,市区各板块主流楼盘(包括已出让宅地项目)共计可售住宅房源32933套。较去年同期增长约77.5%!

总存量上升!下半年楼市卖方垄断将被打破


1)各板块全面开花

从上面的存量分布图可见,板块全面开花,“少数独大”之势不复存在。

2)存量最大板块:

科技城(6033)

秀洲新区秀湖板块(4654)

国际商务区(万达)(4356)

(存量均在4000套以上)

3)存量最小板块:

运河新区(75,基本售完)

城北板块(750)

南湖新区(1200)

(这些板块存量加起来仅占总量6%)

总存量变化

去年一季度以来,总存量变化如下图:

总存量上升!下半年楼市卖方垄断将被打破


1)同比去年同期,总存量增量较大,增长77.5%(多14000多套);

2)去年三季度末总存量降到低点(不到18000套),但四季度以来存量大量回升,原因是大量宅地出让,增加了远期供应!今年二季度末存量环比增长明显,原因是二季度(5.22)迎来一次宅地集中出让。

3)值得注意的是,市场可售房源少,目前依然“供不应求”,但这种状况很快就会改变,因为去年出让的地块项目大部分已开工,近期作入市准备的楼盘已经明显增多!而且整体存量已经在上行通道!

4)预计到年末总存量达37000多套!

部分房源实际已售但尚未备案,去除此类因素后——实际存量不到30000套;

2017年按计划,市区未出让土地量还有约117万方,约合房源19000多套;

2017年下半年市区住宅预计销量:2000*6=12000套;

2017年年底总存量=当前存量+将出让宅地房源量-下半年销量=约37000多套

存量结构分布

“已开工”存量(含可售)已经占绝对主力,接近总存量的2/3。

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已开工:

20849套,已占整体存量63%;意味着下半年大批房源可达到入市销售的条件!

可售存量:

仅3713套,仍然稀缺,仅占总存量11%。

待开工存量:

12084套,占整体存量37%,整体量不小,而且市区下半年还有117万方宅地待出让!

存量结构变化

“已开工”存量占比明显回升,潜在入市房源大幅增加!

对比去年一季度以来的阶段性不同存量占比情况可见:

总存量上升!下半年楼市卖方垄断将被打破


1)去年一季度末,“已开工存量”占71%,也就是说大部分存量房源都是可售及“即将入市”;之后去化迅速,“已开工存量”占比陆续下降,到去年四季度末,“已开工”存量仅33%,其中可售房源仅约3000套,短期供应严重不足!

总存量上升!下半年楼市卖方垄断将被打破


2)今年二季度末,存量结构回调!“已开工”存量占比达到63%,也就是说今年上半年“已开工”存量上涨了30个百分点!主要是今年新项目纷纷开工,“近期可售”供应将持续增加。在可售房源已经持续短缺近一年后,下半年入市房源会大量增加!

可售存量

去年8月以来,市区可售存量持续稀缺,今年受备案限制,实际存量更少,目前仍然稀缺。

但接下来的下半年,可售存量将会回升。

总存量上升!下半年楼市卖方垄断将被打破


近期可上市

除了运河新区,其他各板块都有“已开工”存量,可谓全面开花!

其中量最大的是科技城、国际商务区(万达)板块、城南板块。

总存量上升!下半年楼市卖方垄断将被打破


下半年可入市项目分布情况

总存量上升!下半年楼市卖方垄断将被打破


下半年可入市项目达25个之多!几乎各个板块都有项目将入市,选择余地较大。其中不少数量已具备领预售证条件,随时可能上市。

远期上市

约12084套房源目前“未开工”,基本都来自于去年年末及今年出让的宅地项目。

(目前,科技城、城东板块、国际商务区(正南)远期存量最为丰富,因2016年四季度以来有较大面积的宅地出让;未来,国际商务区(万达)、国际商务区(正南)还有共计13宗宅地入市,将是远期存量最丰富的区域。)

下半年集中推地或成常态

根据嘉兴市国土资源局公布的2017年土地出让计划,今年市本级将有241.6万方宅地推出,其中市区范围有33块、共151.5万方,现在尚有27宗、117万方未出让,约合房源19000多套!

2017年已经过半,市区计划中的27宗地如全部出让,“集中推地盛况”就不是偶尔为之,而是将成常态!

正略视点:

1、整体存量已经处在上行通道!即使与“大规模去化”状况尚未来临的去年一季度末相比,如今的存量也明显有较大幅度的增长。且还有大批宅地待出让,远期存量还将持续增长。

2、需求量在一年多的持续释放后,已经有所透支(尤其是本地需求),嘉兴房价已经上涨翻倍,外溢客户已经在分流(往价格更低的区域流去)。因此存量上行、需求下行趋势下,供需强弱对比将发生变化,卖方绝对垄断的情况即将改变!

3、自住购房者下半年迎来更多机会,原因是:一则可售供应将增加,在比例越来越大的“已开工”存量中,必将有越来越多的项目开盘入市;二则政府对一手房“控房价”手段趋严,房价上涨空间有限。也就是房价相对稳定情况下,房源不断增多,购房者可选择余地增大、话语权增强!

4、短投资的窗口期在逐渐关闭!供需关系变化、房价受控、房价上涨幅度已经较大,短期投资的机会正在流逝。

5、随着存量增大、竞争加剧,各个板块机会将不再均等,开发商拿地需要更慎重选择,而已拿地开发商对入市机会的把握、客户导入的能力,面临更强考验。

来源:正略营销策划

范佳玲 本文来源:网易房产嘉兴

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