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下半年嘉兴楼市变天在即,卖方市场将一去不返!

从去年6月份嘉兴一手住宅成交6280套创下天量历史,到今年6月份成交仅成交1790套老百姓“买不到房”,嘉兴楼市这一年来,经历了太多的“史无前例”,经受着变革性的“大时代”狂风巨浪冲击……

有人在风口一朝得志鸡犬升天,有人在浪尖提心吊胆不得安生。

下半年嘉兴楼市变天在即,卖方市场将一去不返!


而现在,我们想说,风将散,潮将退,属于嘉兴楼市的全新一页,正在徐徐打开!无论是购房者还是开发商,都将在新的楼市齿轮上重新定位。

到访量降 购买力撤 气候渐变

嘉兴楼市购买力已显疲软

作为购房者,往往只看得到自己所处的当下情形,对市场动态情形缺乏了解。实际上,如果你关注了这半年来市场买卖双方势力消长,就会从动态变化中看出端倪。

一手房:从爱搭不理到主动推销,卖房者不再是“你大爷”

镜头1:1—4月份,国际商务区(正南)某楼盘连续几次推盘,几乎每次都是“连夜全款认筹排队”,本地购买力活跃,分销带来的一批批上海客户也更是使得“一房难求”形势火上浇油!一些中介趁机“炒房号”,一个号炒到10万以上!

镜头2:6月底城东某靠近老城区的项目开盘,人气仍然十分旺盛,但“开盘即售罄”的形势不再,当天实际成交仅达到推盘量一半。

而各新盘的售楼处气氛也发生了微妙的变化。6月份之前,不仅多个新盘延迟了上市时间,而且购房者到访往往碰一鼻子灰,销售员对于送上门的客户态度冷淡、爱搭不理,甚至“不是一次性付款免谈”!而近期,东南区域多个楼盘齐齐动工抢工期、暗中较量抢客户,看房者去售楼处不仅有人主动搭理了,还会收到久违又亲切的“销售员问候和推销call”……而与之相对应的,却是客户到访量大不如前,尽管到访者陆续不断,但数量明显下降。

二手房:从漏夜排队办证到有价无市,中介日子不好过了

镜头1:某中介小哥在南湖区有个小门店,3月份春节一过,中介小哥开始了忙得脚不沾地的生活——“吃饭睡觉都没个正点了,客户量不是问题,挣钱不是问题,最大的问题就是排队领号办证太难了!常常半夜三点就要去排队,还有更疯狂的——头天晚上就带着被子去交易中心门口排……还记得那个有人晕倒在排队途中的消息吗?我心想真不知道哪天也会落我头上……”

镜头2:7月份各区的不动产登记处,虽然仍然忙碌,但已不复终日排长队的熙攘。上述中介小哥近期最重要的事是对手上房源进行整理,忙着下架一些之前用来吸引客户的擦边房源,“最近二手房市场在严打啊,甚至有认识的人因为‘诈骗’被抓了……还好我胆子小,之前只是趁市场好挣点辛苦钱。现在二手房也不好卖了,价格已经那么高了,看房、下单的人都明显少了,之前一套房子出来可能三天就被抢订了,现在十天半月也不一定卖掉一套,而且买房的人会讨价还价。我现在考虑下半年找些一手楼盘作代理,这样房源稳定点。”

事实上,二手房市场已在“变天”,房价已经从春节后的猛涨,到5、6月的涨幅收窄,到现在基本稳定;而成交量和访客量明显下滑,“价稳量跌”情况来临,下一步或许就是价格回调!

其实,无论是一手房还是二手房,种种从热到冷的现象,反映的都是需求在下降——经历一年多的“盛世红火”后,嘉兴楼市购买力已经有所透支,很多人购房不是因为当下的需求,而是“恐涨”甚至跟风投资,在经过一轮又一轮的购买力释放后,现在的嘉兴楼市,购买力已见疲软,投资需求明显撤场

下半年嘉兴楼市变天在即,卖方市场将一去不返!

而刚需的购买力也越发有限,一方面房价连续上涨,每次都将一部分原本够得上买房的需求挡在门外;另一方面在“买方市场”中,中介索要“十万一个号”、房企要求“五十万起验资”的事儿比比皆是,成为不少购房者“不可承受之重”!

另一方面,以前曾令人“闻风丧胆”的上海分销,如今已经难以组织客源大举来嘉购房!原因有四:

一是上海客户正逐渐退场,因为上海二手房成交量在连续三个月放缓后,价格出现了下跌,上海客户对楼市涨跌的心理预期已经改变,不再一味“买买买”,开始恐跌;

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二是嘉兴房价已经连续上涨,首付款最低七八十万,甚至上百万,购房门槛已经抬高,部分人望而止步;三是相对周边来说,实际房价已经在15000+的嘉兴不再是价格的绝对洼地,上海外溢已分流到环沪其他城市,而不是集中在嘉兴购房;四是嘉兴调控政策越来越严,投资客受限。

总之,自住需求购买力被透支,投资客在大环境之下开始退场,嘉兴楼市的需求量,已经在下降!“卖方垄断”已在打破,信号很明显——卖房者曾经“壕”得简直丧心病狂的好日子,下半年恐怕不会见了

紧抓工期 加大供应 抢早上市

开发商齐抢最后的窗口期!

从去年9月之后嘉兴楼市可售房源就一直紧缺,“短供应,大需求”形势下,市场长期供不应求,必然的结果就是房价节节高升。

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但是,相比去年7—9月供应量严重短缺的情况,今年其实是“假性短缺”

上篇微信我们已经分析过嘉兴市区的存量情况,由于去年下半年以来出让了一大批宅地,当前的实际存量已达32000套左右(且大部分是“已开工存量”,只是可售存量仍然较少),2017年计划出让的宅地折合房源还有近19000多套!如果计划土地全部出让,到今年年底,除去约2000套/月的销量后,总存量将在37000—40000套

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当然,有人会质疑:即使总存量大,但可售存量少,开发商不卖房子,市面上还是买不到房、还是供不应求呀……

但这种情况很快将是“不存在的”!因为总存量中目前已有20000多套“已开工”,整个市区已经有25个左右的新项目全面开工了,按照工程进度来说,3个月内可以达到领预售证的条件!而且后面还会更多……这么多项目中,按正常节奏入市的将是多数,原因有三——

一是大房企开发商回笼资金、保障流转速度的需要。众所周知去年下半年以来能够在嘉兴拿得上的地的,基本都是大房企,这些开发商一方面战略布局嘉兴,另一方面在其他热点城市也没闲着,手上项目多意味着对资金流转的要求高,意味着开发销售的节奏要快,“捂盘”不切实际。

二是销售价格被限制,竞争愈加激烈,晚卖不如早卖。2017年宅地供应计划史上最高,未来项目越来越多,16年拿地项目如迟迟不入市,后面将面临更大更多的竞争,在可售房源尚不多,销售价格被限制,早卖和晚卖价格一样的情况下,抢时机入市仍然是较明智的选择。

下半年嘉兴楼市变天在即,卖方市场将一去不返!


三是政策调控作用。一些周边城市如南京、湖州都已经对开发商拿地后的入市时间、领预售证要求作了严格规定,严禁“捂盘”,嘉兴虽然还没限制得这么死,但现有政策不会放松甚至还可能收紧,“集体捂盘”的情况根本不会被允许!

综合以上,嘉兴楼市下半年供应量,尤其是可售供应量回升,那是妥妥的,卖方市场将逐步转向为买方市场!

短期价格接近见顶,板块差异将更明显

自2016年春节后至今,房价一直处于上涨通道,而且6—9月一波大涨,一手房从7000上涨至10000元/㎡左右;今年春节后又一轮猛涨,从10000上涨至15000元/㎡+!一年之内,嘉兴房价已经翻倍有余。

二手房上涨得更为凶猛,尤其是今年春节后这波行情,同区域的二手房价格比一手房普遍贵两三千!如今市面上二手房次新房普遍卖到15000元/㎡以上,部分成熟区域如南湖新区、秀洲核心,二手房已经破20000元/㎡!

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那么问题来了,嘉兴此轮房价还有多少上涨空间

我们认为,此轮房价已经接近见顶!2017年以内房价涨幅空间已经很小。

一手房方面,预售价已被限定,目前市区除湘家荡外,高层毛坯预售均价普遍被限在10000-11000元/㎡左右,洋房12000元/㎡左右,而且开发商不得高于预售价销售。现在市场上较普遍的是和车位一起卖,再加上精装修价格,目前车位20—30万元/个,精装修价格3000—3500元/㎡左右。这些价格基本已被限定,也就是上涨空间暂时被限死。开发商想涨价也涨不了

下半年嘉兴楼市变天在即,卖方市场将一去不返!

二手房价格不受限,其情况也更能反映真实的市场形势。目前市面上不仅二手房房源在减少,价居高位的二手房也处于“有价无市”的尴尬境地。即使是5月22日嘉兴土拍宅地楼面价又提升了3000—5000元/㎡以上的档次,对二手房价格的刺激也不再如之前那般立竿见影。5月22日后的一个半月,二手房价格涨幅较小,尤其是之前价格已经上涨到较高水平的板块。而近半个月以来,各板块二手房价格上涨多数仅在300元/㎡左右。(个别楼盘挂牌量少,价格波动不代表普遍情况)

下半年嘉兴楼市变天在即,卖方市场将一去不返!

此外,由于一房难求,所以任何板块房源一经推出都不愁卖,而预售价限制基本“一刀切”,导致各个板块价格扁平化,无论是带头大哥国际商务区(万达)板块,还是原本价格洼地城东板块,一时间价格都差不多。

但是下半年,随着房价上涨见顶、供应量大大增加,项目、板块间的竞争都会增强!购房者在有房可买的情况下,自然更愿意选择优质板块、优质楼盘。板块之间、楼盘之间的分化将重新明朗。

政策叠加效应显现 “温水煮青蛙”效果会愈加明显

自2016年12月3日市本级开启限购后,调控政策不断升级、越来越严。嘉兴市区目前已经“限购、限贷、限售、限地价”。

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另一方面,宏观大环境也是在“收紧”。国家货币政策从“适度宽松”到“稳健中性”,实际上就是在收紧。一方面影响信贷政策,购房者贷款更加受限,额度愈紧,利率上升明显,另一方面开发商贷款空间也受限,资金压力进一步加大。

而热点城市楼市降温明显,北京和上海的收紧力度最大,楼市成交萎缩态势已很明显。南京、合肥、厦门等二线热点城市,楼市降温态势已经出现,嘉兴也必然受到“大气候”影响。而且如果嘉兴市场继续供不应求,炒房的热情不变,调控政策就还有进一步从严调整的空间,包括:本地人限购第三套、认房又认贷、外地人交社保等更加严厉政策。

事实上,已经“四限”的嘉兴,政策叠加效应将越来越明显。此轮调控至今已经半年有余,每一次单项政策出台,或许令人感觉“无关痛痒”,但是多个政策综合作用发力,楼市的天平已经在悄然倾斜

下半年,嘉兴楼市逐渐平稳是大势所趋。

正略视点

1、下半年嘉兴楼市板块差异化、项目差异化会更加明显,购房者“一拥而上”的情形将逐渐不再,而是会根据需求和差异进行分流。

2、销售价格受限之下,好板块、好品质的楼盘会受追捧,而板块位置、自身品质处于劣势的项目,销售将逐渐变得相对艰难。

3、自住购房者下半年买房将有更多选择,而且房价较目前不会有较大涨幅,而是趋于平稳,所以下半年相对是更好的购房时机;短期投资窗口已经逐渐关闭,此轮房价接近见顶,投资利润空间越来越小,短期“套牢”风险越来越大;对于长期投资者来说,虽然房价长远仍有上涨空间,但此时购房需要考虑信贷政策的限制、贷款利率的幅度、还贷成本是否能承担等实际因素。

总体而言,下半年购房,应该选择优质板块、优质品牌、和拥有优质开发能力的房企和楼盘。

4、随着购买力分流,板块、项目“随便卖卖都成”的鸡犬升天时代即将过去,开发商的拿地选择、产品定位、客户导入等需要做得更到位,否则将在竞争中处于不利!

写在最后:

对于普通购房者来说,在这狂风骇浪中,几多恐慌,几多辛酸。

怕错过了行情就再也买不了房挤不上车,怕辛苦攒了半辈子的钱,一夕踏错心神俱伤……在利益面前,在乱象之中,有以劣充好的忽悠,有坐地起价的搅和;因为买房,有人夫妻反目,因为买房,有人亲友相欺,因为买房,嘉兴上演了一幕幕悲喜剧甚至闹剧……

这,不是我们想要的宜居嘉兴生活。

买房,本是一件美好的事,因为我们想要在喜欢的城市筑一个家,因为我们想要在疲惫的奔波后拥有一个归处。

而当市场持续陷入疯狂,买房,却成了那么多人疲惫生活中更令人心神俱疲的梦想,成了遥不可及更没有诗意的“远方”。

这样的市场,是我们难以承受之痛,但我们也不愿它在疯狂过后陷入“灭亡”,因为我们还是爱这个城市,还渴望一个温馨的家……我们更希望它重回理性、健康的轨道。

千言万语一句话,嘉兴楼市,请早日回归正道!

本文来源:正略思维

郑思宇 本文来源:网易嘉兴房产

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