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楼市调控还未传递到全产业链 房价长期不可能上涨

统计局本周一发布2017年中国经济“半年报”,其中从房地产行业数据来看,无论是上游拿地、新开工、开发投资,还是从下游商品房销售量和价看,楼市仍在高景气位,甚至有超预期表现。考虑到新开工和拿地继续增长,下半年高基数效应开始减退,三四险楼市仍旧火爆,可判断当前楼市高景气态势并未结束。

问题是,始于2014年10月(“9·30”新政)的楼市新一轮景气回升已持续33个月,楼市调控与资金面收紧形成“双紧缩”。2016年10月以来,管理层连续启动2轮大范围的调控,特别是限价、限购、限贷、限售和限证(限预售证发放)等“五限”措施之下,调控升级至历史之最。

另一方面,今年以来金融“去杠杆”提速,首套房贷利率连续6个月攀升。热点城市房贷利率普遍从去年初基准利率的0.85倍上调至0.95~1.2倍。由此,按过去3年左右的楼市“小周期”运行规律判断,今年全国楼市应进入明显“回调期”,即商品房销售全面回落,待售库存高企,驱动开发商降价,同时也拖累上游拿地、新开工、开发投资等,即房地产“全链条”收缩。

目前看,“双紧缩”背景下,热点楼市销售明显收缩。今年上半年,一线城市商品房销售面积同比下滑40%,三大都市圈内三四线城市下滑30%。但受益于热点城市需求外溢、棚改、“去库存”、轨交和高铁带动“返乡置业”,非热点二线楼市及300多个三四线楼市火热,很多城市成交翻番。因此,全国楼市持续火热,上半年商品房销售面积增长16.1%,比1~5月提高1.8个百分点,结束连续3个月增速下降,这也在情理之中。

房价似乎同样在趋稳。6月份,国家统计局重点监测的15个城市,新房价格同比涨幅全部回落,回落幅度为0.8~5.5个百分点;9个城市新房价格环比下降或持平,6个城市上涨,不过涨幅均在0.5%以内。但是,15个重点城市6月房价同比平均涨幅达13.6%,显示今年以来房价仍快速上涨。另外,从70城数据看,近期涨幅居前的主要是中西部三四线城市,导致70城新房价格同环比平均涨幅分别达到9.6%和0.7%,涨幅比较平稳。

再看上游投资。热点城市(区域)商品房销售增速明显下降,融资渠道全面“关闸”,房企公司债收缩75%,但开发商“补库存”的动力很足。今年以来,土地购置告别连续3年负增长,1~6月土地购置面积和购置费同比分别增长8.8%和38.5%;新开工同比增长10.6%,增速比1~5月提高1.1个百分点,从而推动开发投资高位景气。

今年4月,住建部和国土部发布“供地新政”,热点城市要加快土地出让,并启动监管问责。近期,大城市土地放量,50个城市供地增长20%,一线城市增长42%。同时,各大城市纷纷上调供地计划,10个重点城市“十三五”供地计划比“十二五”增长37%。同时,连续3年“去库存”的基础上,今年棚改仍保持600万套的规模。一系列利好下,三四线城市“去库存”压力骤减。

综上,房地产“全链条”收缩并未到来,上下游仍保持高位景气。过去,楼市经历了三轮“小周期”,即2006年2月~2008年8月(倒U型)、2008年9月~2012年2月(U型)、2012年2月~2014年10月(倒U型)。“小周期”下半场,下游成交回落、开发商降价,驱动上游缩减拿地和新开工,并造成开发投资回落,“全链条”收缩很明显。比如,从2011年7月开始,商品房销售、新开工、土地购置增速连续下滑,2012年一季度全部转为负增长;2014年2月~10月,上述三项指标增速也全部由正转负,并滞后拖累开发投资增速连续2年下滑,2015年达到1%的历史最低增速。

调控和资金面“双紧缩”下,楼市之所以未进入“小周期”下半场、“全链条”收缩未开启,在于货币政策未在需求端形成紧缩效应、库存未在供给端形成高压效应。前几轮“小周期”下半场开启,基准利率均上调,比如2006年4月~2008年8月、2010年10月~2012年5月,均处于基准利率“上调周期”。在本轮周期中,基准利率自2014年11月~2017年3月一直持续下降,下降时间长达29个月。尽管春节后开启金融“去杠杆”,但贷款基准利率一直未上调。低利率环境叠加“资产荒”未解,尽管热点楼市受抑,但需求外溢到大城市周边及三四线楼市。

由此,广大二三四线楼市购买力旺盛,对冲了热点楼市下滑,导致需求端高位景气。另外,前几轮“小周期”,上半场景气推动土地供应和新开工回升,导致下半场库存高压,开发商降价、“去库存”,并拖累上游开发投资。但是,本轮“小周期”开启下行时,库存不仅未形成高压,反而一直在回落。截至6月底,CRIC监测的59个城市,除合肥、苏州和东莞库存上升外,其余城市库存同比全线回落,库存消化周期普遍在6个月左右,武汉、惠州库存分别只够卖1.5个月、1.8个月。

库存不升反降,源于“小周期”上半场未出现“补库存”。2015~2016年楼市回暖,但全国整体处在“去库存”阶段,土地成交连续2年负增长,新开工在2014~2015年也连续2年负增长,导致开发商存货大量被消耗。而且,限价、限售、限证等新政下,申请预售的难度增加,供应积极性也下降。同时,销售回款没有拿地买地,开发商不差钱,降价也难以出现。此外,各地土地出让增设竞配自持和保障房面积,也减少了商品房供应。目前,开发商被动“补库存”已开启,再加上大规模棚改,土地出让、新开工和开发投资继续增长。总之,楼市上下游将继续保持景气态势,高位平衡上稳健增长,“小周期”回落短期难现。

原标题:楼市调控还未传递到全产业链 房价长期不可能上涨

范佳玲 本文来源:每日经济新闻

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