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卡位租赁市场:房地产“最后的红利”

7月的一个下午,邵伟(化名)一如既往坐在自己的办公室里,摆在他办公桌前的是一份长租公寓的调研材料。他站起来看着窗外的阳光,他的思绪也开始不那么宁静。

“这是我们上海公司给我做的调研报告,那么多公司都在做长租公寓,我们也考虑要战略进入。”邵伟见到记者,笑着说道。

作为一家知名房企的高管,邵伟正在思考企业的下一步战略。一二线核心城市拿地困难,开发卖楼的可持续性不大。而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓,什么时候进入,怎么进入,开始摆入他们公司的日程。

第一财经记者注意到,从去年开始,万科、龙湖、旭辉等房企都不断开始布局长租公寓。越来越多开发商意识到,资产管理将成为未来竞争的另一种能力。

链家研究院院长杨现领认为,新的房地产阶段已经到来,租赁市场是中国房地产市场“最后的红利”。

战略进入

“前几年基本上都没办法盈利,但是随着规模和运营能力提高,长租公寓的租金收益还是很可观的。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。

在去年8月龙湖中期业绩会上,龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。随后,龙湖开始不断布局自己的“冠寓”。按照龙湖的规划,除了已布局的重庆、成都外,“冠寓”还将聚焦北上广深四大一线城市,及苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市。

这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合,在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解,这些城市未来的租金会有所提高,在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。

万科是最早进入长租公寓市场的玩家。2015年其就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓,随后开始在几个重点城市进行尝试。2016年,万科整合旗下各个分公司长租公寓项目,形成统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务,并统一为“泊寓”品牌。

万科2016年年报显示,在2017年公寓业务将加速规模扩张,继续优化房源管理、客户资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台。

也有开发商正在加速进入,作为进入公寓行业的后起之秀旭辉领寓,在半年时间规模已达到5000间,并提出5年20万间集中式公寓,进入行业前三的业务目标。

根据克而瑞统计,目前TOP30房企中,有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。

“房企进入长租公寓将让那些创业型长租公寓生存困难,开发商战略进入前几年即便亏钱也无所谓,可是对于还需融资的品牌公寓就举步维艰了。”易居中国CEO丁祖昱告诉记者。

等待风口

房企也知道这个行业是微利,甚至可能亏本,但是每一个人都在等待风口。“如果你没有在红利收割期来临之前提前布局,那你怎么可能享受到事后的红利呢。”一位房企高管坦言。

巨大的租赁市场目前还是蓝海,和发达国家比,目前国内的租赁市场依旧没有掌握在机构手中,未来的前景可以预期。

链家研究院的一份报告指出,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿。

行业发展潜力极大,野蛮生长的蛋糕摆于眼前,无人不想分享。房企自然也看到了这个市场,布局速度越来越快。

从政策看,国家也正在不断支持租赁市场的发展,很多房企预计,未来租赁市场还将有税收优惠等利好出台,进一步支持租赁市场的完善。

“长租公寓是个长期的事情,也许你刚刚拿下的物业租金并不高,但是随着城市发展,这里的人口还会聚集,公寓每年的租金上涨可期。同时,对于企业而言未来会的技能越多,对于未来的土地项目获取也越有益。”邵伟这样理解。

此前,一轮资本进入曾经让长租公寓成为焦点,各类创业公寓品牌层出不穷,并开始创造以“增值服务”为盈利点的商业模式,试图摆脱二房东身份。而房企进入则显得简单许多,更多的是考虑租金收益。

杨现领此前接受第一财经记者采访时表示,集中式长租公寓的租期一般为10~15年,通常的回本周期是5~6年,如果运营得好,3~4年就可以开始盈利了。

旭辉做公寓则考虑两个指标,一个是IRR要达到15%以上,一个是在签约年限的一半以内要回本。这是两本账,一个是现金流的账,一个是利润账。

风口什么时候来临,大家都不知道,但是越来越多开发商都看到这个蓝海市场。“回报率很稳定,资产会增值。”旭辉集团董事长林中这样评价长租公寓。

新的增长点

克而瑞认为,拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。

融信中国执行总裁吴剑表示,自持也并非全是坏事。房地产企业也在积极寻找潜在的业绩增长点,持有一些优质的,可以持续产生现金流的物业,可以对冲部分销售市场波动的风险,增值到一定水平,还可以溢价转让。

今年5月,融信在杭州空港拿的地要求自持67%左右,由于紧邻地铁、萧山机场以及萧山产业园,如果做长租公寓,回报率也比较可观。

随着存量市场来临,租赁市场的关注度随之提高,房企抢占长租公寓,主要是为存量房市场提前布局。在一线城市新房成交量增长不可持续,月供和租金差距加大,租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的缺口较大,长租公寓可以说是租赁市场的一大蓝海。

但是,这些“自持项目”对开发商的自身实力和资本运作实力提出了新的挑战,对房企的开发模式,特别是不动产的经营模式提出了新要求。

同时,目前长租公寓的盈利模式单一,租金为主要的盈利来源,但前期土地收购、装修改造及租赁税费的成本较高,投资回报周期长。

世联行2016年年报显示,包括长租公寓在内的资产服务业务,总体毛利率仅为2.32%,其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。

根据明源地产研究院对旭辉的领寓分析指出,未来长租公寓将引进一些夹层的资金,就是用基金的模式来做。因为现在资本也在寻找好的投资项目,领寓的项目与地产相比收益是清楚的,而且带有长期租约,投资机构更放心。这类大的资产管理公司是领寓融资的一个重点,因为成本也不高,远低于目前公寓运营商融资成本,可以用作夹层资本。因此,平时的资金结构就是70%的外部资金和30%的自有资金,大大减少了自有资金的消耗。同时,目前很多公寓更是把租金打包成金融产品,进而和银行合作,来进一步融资。

而业内普遍认为,最理想的持有资产的人应该是REITs,做不到这一点就很难在国际资本市场上获得高估值。因此,房企的进入可能最后还会打通金融关口,未来才有更好的收益。

金娇媛 本文来源:第一财经日报

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