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嘉兴5年将新增住宅20万套!土地"大供应&热度回落",开发商还HOLD住吗?

距离嘉兴楼市史上浓墨重彩的“5.22土拍”之役已经两个月了,这俩月间,嘉兴土拍市场在市本级的暗流汹涌之后,迎来了供地“大招”——未来五年及三年总计划公布,以及新竞价方式将来临的宣言。另一方面,一直没闲着的五县市土拍市场,也在起落之中传递着重要信号……

未来5年嘉兴宅地

都是大供应!

7月14日嘉兴市国土资源局发文,市本级未来五年及三年的宅地供应量计划出台:

2017-2021年嘉兴计划供应宅地16800亩(约1120万㎡,折合房源约20万套以上),2017-2019三年滚动计划供应宅地10800亩(约720万㎡,折合房源13万套以上)!

从计划可见,未来五年,年均供地达到224万㎡,2017-2019这三年,年均供地达240㎡。也就是说,像2017年这样年计划241万㎡、51宗宅地的“大供应”,未来五年就是常态!正如“正略思维”在2017年嘉兴土地供应计划出台时所预言的那样,嘉兴楼市大供应时代已然来临。

嘉兴5年将新增住宅20万套!土地大供应&热度回落,开发商还HOLD住吗?

竞价方式有重大变革

此次发文除了要求健全住宅用地供应管理调整机制等外,还提出“改进土地出让竞价方式,严防高价地扰乱土地市场”,即积极探索包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“超过溢价率一定比例后竞配建”等多种竞价供地方式!

也就是说,土地出让随时会伴随新调控政策。

嘉兴5年将新增住宅20万套!土地大供应&热度回落,开发商还HOLD住吗?

2012-2016年,过去5年时间嘉兴市本级共出让宅地477.8万方,未来五年计划出让1120万㎡,是其两倍多!

反观2016年之前的行情,嘉兴市本级每年销售住宅约15000-18000套,未来几年,销售能实现在这个数字上翻倍吗?事实上2016年嘉兴市本级住宅成交35246套,但是在上海外溢短期内井喷行情之下……未来5年大供应时代已确定无疑,但能否实现“大销售”实现供需平衡,恐怕此刻也要打个问号。

5.22后,嘉兴土地市场已从高点开始回落

5.22后这两个月,嘉兴市本级再未出让宅地,连下一次的挂牌都未现,但土地市场并不平静!且不说市本级的暗潮涌动,我们就看看摆在明面上的五县市土拍结果有何玄机吧:

嘉善:曾高达46%的配建房 VS 热点地块未进入竞配建环节

嘉善是接轨上海先锋,因此土地市场自去年起就异常红火,因此也是嘉兴市范围内最早实施“限溢价+竞配建”规则的。但近期似乎吸引力有所下降。

配建占比曾经“疯狂”:6月20日嘉善一次推出4宗宅地,均转入竞报配保障房比例阶段,4宗地块共配建保障房7万方,其中华夏幸福拿下的罗星街道一地配建保障房建面比例高达46%!

近期地块意外未进入竞配建环节:6月30日同样是罗星街道,同样是华夏幸福,但这次仅面临2家房企竞争,最终楼面价7952元/㎡,配建占比仅13.4%,实际地价是嘉善限价政策后推出的8宗地中最低的!7月14日嘉善又推4宗地,都位于市区,这次竟然有2宗地块未进入竞配建环节(旭辉竞得),还有一宗配建占比仅2.5%……仅有一宗面积较小地块配建面积超过20%,但楼面价上限控制在7000元/㎡。

嘉兴5年将新增住宅20万套!土地大供应&热度回落,开发商还HOLD住吗?

平湖:房企纷纷抢地 VS 首次竞配建最高比例仅3.08%

平湖土拍热度也一度节节高升,以至于继嘉善之后也出台了“限地价+竞配建”政策。但是,应用政策后的首次土拍结果,却令人觉得这调控似乎有点多余……

曾土拍热导致新政出:6月19日,各大房企纷纷到平湖“抢地”的情况下,平湖独山港区两宅地楼面价都突破了7000元/㎡,平湖炙手可热,以至于在这之后,平湖土拍使用了新规则:“限地价+竞配建”。

“竞配建”没想象中红火:7月12日,平湖四地齐拍并应用新规则,结果两宗宅地未进入“竞配建”环节,而进入环节的最高竞配建比例仅3.08%(平湖市区地块)!情况远远没有人们想象的那么火热,竞拍企业也明显减少,四宗地中龙湖拿了3块。

桐乡:“超嘉兴市区地王”的炙热 VS “报名稀少、低价成交”的低迷

桐乡也是土拍话题不断,曾在要求竞拍人自持资金的情况下,振东新区一地还是拍出10454元/㎡的高楼面价,超过了嘉兴市区地王(中铁建10040元/㎡)!但是最近几次的土拍,却出现了“少人问津、低价成交”的情形。

曾经炙热:5月26日,嘉兴市本级八地齐拍结束仅3天,桐乡振东新区出让一宅地楼面价达10008元/㎡,破万!6月7日,振东新区又一宅地被招商地产10454元/㎡的楼面价拿下,不仅刷新了桐乡记录,也超越了嘉兴市区地王,而且这宗地还要求竞买人提供自持资金资信证明!

近期低迷:6月28、29日,桐乡出让2宗地块,但最终只有一宗地块成功出让——位于洲泉镇的地块一轮竞拍后就产生买家(佳源);而位于洲泉青石的一地块则因报名不足三人而未能成交;直到两周后由桐昆集团以1023元/㎡楼面价拿地。

尽管市区地块与乡镇地块价值不可同日而语,但众多房企宁肯“抢不到地”也不愿意“屈尊”光顾乡镇地块,市场的热度,确实在下行。

嘉兴5年将新增住宅20万套!土地大供应&热度回落,开发商还HOLD住吗?

海宁:地王记录粉碎机 VS 底价成交

海宁自4月起就不断刷新纪录,新地王一次次取代旧地王,直到6月初仍然为大嘉兴创造新地王而“孜孜不倦”……但6月底,形势似乎也悄然变化了。

一度怒刷地王:6月2日,海宁出让8宗商住用地,一日吸金达27.37亿。6月9日,位于碧云路东、塘南路南的地块,经过激烈的竞争,由佳源和鸿翔以楼面价10752元/㎡竞得,再次创下了嘉兴全市土拍历史新高……

近期参与房企数量明显下降:6月30日,海宁2宅地出让,令人意外的是,尖山新区一地无人竞价,路易房产直接底价成交,楼面价仅1450元/㎡!而另一宗位于市区的地块,也只有3家单位竞价,最终海州置业以8444元/㎡楼面价、溢价率仅37.68%就拿下了……

海盐:楼面价8000元/㎡以上的地王 VS 滨海新城地价意外走低

海盐在五县市中属于“后知后觉”努力跟上节奏的那一个,但今年四五月也连连刷出了8000元/㎡以上楼面价的破纪录之举,直到近期,在没限价情况下,滨海新城热门地块价格意外走低,令人深思。

前几个月红火:5月26日,海盐在土拍已经“跟上节奏”的情况下,武原街道一地块楼面价刷新记录——楼面价达8435元/㎡,溢价率290%!这样的楼面价价已经超过了去年海盐的房价。

热门区域地价意外走低:7月17日,海盐土拍,在没限价情况下,两宗宅地楼面价仅分别为6083元/㎡、5603元/㎡被阳光城和碧桂园斩获,而地块位置均在滨海新城,较之前的秦山房产地王地块更具优势,楼面价却低了2000-3000元/㎡!

从5.22后到6月下旬,大嘉兴乘“八地齐拍,震惊全国”之威势,一度在土地市场风生水起,大杀四方,引来全国百强房企高度聚焦!

而6月下旬之后,虽然似乎不过一个转身的时间,嘉兴的土拍市场已经发生微妙变化。对于一些嗅觉灵敏的开发商而言,近一个月来的消息,相比不可一世的5.22前后,可谓“天上人间”!事实上,大房企已经在悄然调整,来嘉兴拍地的前20强房企无论是在数量上,还是在拿地热情上,都在减少。

而那些曾经为百里挑一的好运气欢欣鼓舞的嘉兴新开发者们,兴奋过后的此刻,是否也在凝神思考未来何去何从呢?也许几年后,“螳螂捕蝉黄雀在后”的情景会再现,曾经的“抢地”会衍生出一批“转让地、转让项目”的尴尬潮流,尤其是对于本身开发实力有限、规模有限的企业来说。

上一次潮水来袭带来的那批大鳄,曾水土不服

历史总是惊人的相似,有些前人走过的教训,你不关注或许就会掉同一个坑。

曾经嘉兴也经历过“大房企纷纷进驻”的辉煌,但这些最早来嘉兴“吃螃蟹”的,多数都是落寞退场。

嘉兴5年将新增住宅20万套!土地大供应&热度回落,开发商还HOLD住吗?

嘉兴房价上一次大幅上涨,要追溯到2009-2010年,市区房价从不到4000飙升至7000元/㎡以上!而那时,也出现了一批“地王”,还入驻了一批嘉兴此前未有过的大房企,从龙头大哥万科到百强之列的绿地、蓝光、世茂、旭辉,纷至沓来,“战略布局”。

然而有些经验教训注定惨痛。

“大哥”万科来嘉首战失利——2010年,地产一哥万科首次入驻嘉兴,一举在秀洲新区规划秀湖附近拿下两块土地,也就是后来的万科·金域缇香和金色梦想。然而这第一炮打得并不理想,一向以“快销”著称的万科,没能实现预期目标,俩项目折腾挣扎了数年之久……

绿地在嘉兴曾意外碰壁——2011年,绿地在嘉兴何等豪气,一口吃下五宗地块,打造项目绿地新都会!但现实是“残酷”的,住宅项目销售、口碑均反响欠佳,交付时还由于绿化等问题遭到了业主的投诉,闹得沸沸扬扬,商业综合体也举步维艰,至今尚未完工!在上海、杭州被视为大牌受到追捧的绿地,在嘉兴,没有被买账。

世茂竟败走麦城——早在2006年世茂以总价4.84亿元摘得嘉兴逾53万方的土地开发权,后来有了国际商务区的世茂新城·尚景蓝湾和卡门印象,然而这两个楼盘给人们的印象是:价格便宜,低端路线……即使经历2009-2010年市场火热和普涨的形势,这个项目也未能漂亮翻身。之后世茂撤出嘉兴,没开发完就走了……未开发完的地块转到了本土房企大树手上,直到遭遇2016年上海外溢行情,成就了大树·英格澜神话般的销售业绩。

蓝光“情殇”嘉兴——嘉兴是蓝光2010年布局长三角的第一站,可惜的是,由于规划、地块位置、入市时机等原因,蓝光名仕公馆项目销售陷入困境,甚至很长时间无奈封盘、项目组人员远走无锡转战他方……最终该项目与预期利润相差甚远。

嘉兴5年将新增住宅20万套!土地大供应&热度回落,开发商还HOLD住吗?

旭辉住宅项目受挫——在嘉兴成功打造旭辉广场后,旭辉2011年前后又拿地开发了两个项目,旭辉·御府和旭辉·朗香郡。然而这两个楼盘主销期销售、人气都不好,甚至有两年销售几乎停滞,直至末期遇上上海外溢行情,才缓过来一口气……

这些在嘉兴意外黯然收场的项目,共同点是什么?

品牌虽大,却对嘉兴几乎全然陌生。

是的,在那一轮洗牌中,这些声名显赫的大牌房企未能干过本土及落地本土的老牌开发商,对嘉兴市场的不熟悉、对嘉兴购房者深入需求的不了解,令他们最终付出代价。

板块选择失误。

站在今天看,这些房企选择的板块都很好,但是当年,有些板块处于比较荒僻的状态,时机过早,城市发展和房地产业的脚步跟不上,很多板块仅停留在“规划”阶段,未有实质推进。

对嘉兴客户口味判断失误。

有的房企名气虽大,却没带来值得称道的好品质项目,如曾经的世茂;有的房企带来精装产品,却不被彼时的嘉兴人买账,比如万科、蓝光(后来改为毛坯房)……没有品质的升级,或者不合嘉兴人口味,自然伺候不好客户群体。

跟风拿地,市场判断不足。

这些房企在嘉兴上一轮涨潮时闻名而来,开发商拿地调研草率,却很快遭遇市场风向改变,不慎踏空者大有人在。

如今虽然排名前列的房企们拿地更有经验,对于避免“踏错”更有把握,但对于不少实力略弱、缺乏经验的房企来说,风险依然不容忽视!而无论土拍现状的改变,还是曾经历史的教训,最重要的是,指引未来的路怎么走。

正略视点:

1、不能用静止眼光看市场,如今的嘉兴楼市已是开放型市场,不会重回封闭状态。目前风向虽然改变、供应量又进入“大”的常态,但相较历史而言的“大需求”的存在也不可否认。上海外溢依然会是长期的,但短期井喷之势已经过去,今后将是更温和、自然的外溢。

2、持续近一年的“卖方市场”已在逐渐走远,嘉兴楼市供需渐趋平衡,过热的温度正在回落。开发商若盲目抢地、盲目捂盘,必将吃到教训!

3、鸡犬升天时代已渐成过去,开发商要在嘉兴立足就需尊重市场规律,回归开发正道!产品力+营销力是能否赢得市场、能否实现深耕嘉兴的核心。在大供应时代,怎样才算产品力强?所处板块优质、项目客群定位准确、户型配置合理、精装修做得到位,甚至小区配套用足心思、景观绿化给力、物业管理用心,这些一个都不能少!这些在“房子随便卖”的时期似乎多此一举的东西,未来几年,可能就是项目生死成败的关键!而一个个号称“战略布局”、“深耕嘉兴”的房企,如果不从此时起尊重嘉兴市场,尊重购房者的需求,在未来大供应时代的鏖战之中,还能立足这座城市吗?时间会给出最好的答案。

写在最后:

嘉兴5年将新增住宅20万套!土地大供应&热度回落,开发商还HOLD住吗?

在上海外溢冲击之前,我们嘉兴其实不乏好品质的项目,甚至有些是足以令嘉兴人骄傲的城市居住标本——如东菱·梅湾花园、宝石公馆,无论时间过去5年还是10年,抑或更久,经典依旧,在购房者心目中的地位不降反升。这样的房子,不仅是有竞争力的产品,更是承载着开发者的匠心、购房者居住理想的“作品”,是不惧时光检验的“标杆”。也是无论市场好与坏,都令人倾心的、回归居住本质的那个承载着“家园”情怀的东西。

此轮嘉兴楼市,对于开发者来说,经历了盛世狂欢,也即将面临风雨欲来,而对于嘉兴这座城市而言,或许这些都不是最重要的,真正重要的是,在这座城市的开发轨迹中,你留下了怎样的印记?带给居住在这座城市的人们,以怎样的体验?

不忘初心,方得始终。我们期望在市场的调整之中,更多开发商选择诚恳耕作,带来新的标杆之作,融入甚至引领这座城市新的开发史诗!

金娇媛 本文来源:网易嘉兴房产

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