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嘉兴全面接轨上海刚刚起航,但本轮房价上涨行情已近尾声!

接轨上海,力度空前

嘉兴全面接轨上海刚刚起航,但本轮房价上涨行情已近尾声!

7月28日,嘉兴城市发展史上又添浓墨重彩一笔——“全面接轨上海示范区建设大会”在嘉兴举行,来自浙江省和上海市的政府有关领导、相关部门单位上千人参加了大会,并一口气签订了30多个合作协议!

嘉兴接轨上海全新篇章,以磅礴之势开启。

而其实,这还只是一个阶段性的小高潮,2017年,“全面接轨接轨上海”已成为几乎每个嘉兴人耳熟能详的词儿,在这之前,动作频繁;在这之后,还会有一波接一波的新浪潮。

从今年4月浙江省同意嘉兴成为全面接轨上海示范区,到5月嘉兴市与上海金山区、同济大学签订战略合作框架协议;到6月嘉兴市委书记、市长率嘉兴党政代表团赴上海市学习考察,随后2017年沪嘉两地园区产业合作对接会举行,一下签署了10个合作项目;再到此次的千人大会……嘉兴全面接轨上海,那速度,那力度,那气度,前所未有,震撼人心!

从民间传说到顶层落实,从单向接轨到双向互动……喊了很多年的“接轨上海”,在如今,终于一步步落到实地,振奋人心的大时代来临了。

而对于嘉兴老百姓来说,除了关心接轨上海对嘉兴这座城市带来的面貌改变、生活方式、工作机会改变外,还更免不了迫切想问:利好当前,房价又要上涨了吗?

1.看市场逻辑

这里,我们再次重申:市场的本质没变,我们的逻辑没变。要想在纷繁乱花中不迷眼,更需要看懂市场,理清逻辑,才能规避风险、维护利益。

让我们再次回顾一下,影响房价涨跌的五大因素,嘉兴情况如何。

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首先是供求关系变化

虽然目前可售量还是有限,但是供应端即将经历从“量变”到“质变”的过程——不仅去年宅地供应170多万方并即将陆续转变成入市房源,而且前不久嘉兴市国土资源局发文明确,未来五年,嘉兴都是大供应,宅地计划年均224万方,使得嘉兴楼市“大供应时代”成为定局。相比以往翻倍的供应量,即使是在年年外溢效应显著的情况下,也能使得供需达到平衡!而目前,供求关系正从“供不应求”向着“供求平衡”转变。近一个月,即使市场可售量依然不多,但从城东到城西,“开盘即售罄”的情形已经不再;而如果你曾看房留下电话,会发现现在收到售楼处的“问候”明显多起来,楼市暖场活动开始应接不暇,开发商一改“你大爷”姿态,市场形势面前,供强求弱的情形在扭转!

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再者是信贷形势收紧

到6月末全市33家银行已有25家银行实行了限额管理,个人住房贷款供不应求,“排队”两三个月仍等不来放款的情况比比皆是。而各银行对贷款利率普遍上调,如房贷业务最大的建行对首套房贷款利率上浮5%,这已经属较低的,很多中小银行已经上浮10%-20%!对于购房者来说,贷款成本高、等候时间长,必然令相当部分人望难而退;而对于开发商来说,一方面在“稳健中性”货币政策下贷款开发的资金收紧了,另一方面贷款客户的资金迟迟不能“落袋”,资金回笼压力大大增加。“我们2亿多元的营销额,只收到银行放款280万,现在最头疼的不是卖房,而是信贷政策带来的无奈……”某房企表示。而这也是众多房企最感掣肘的。

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第三是调控政策持续收紧

嘉兴“限购、限售、限贷”,而且“限地价、控房价”也在不断从严迈进,周边城市也普遍在调控重拳之下,如上海令开发商闻风丧胆的“一价清”,杭州被列入“租购同权”试点城市……大气候严,嘉兴又是三线城市中被列入国务院重点监测的热点城市,调控,目前来说只能是往紧里收。

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第四是地价房价都受控

今年5月土拍,虽然土地楼面价普遍上涨了3000-5000元/㎡,但政府已经“限地价、控房价”,土地拍卖上限价格被封死,房价从预售价到备案价,从毛坯价到车位价、精装修价格,控制越来越严,一手房“卖多少价”已经不是开发商说了算,而是政府来控制。二手房虽然理论上不受价格限制,但是一手房控住了,二手房价格继续倒挂的话,成交就会更加下滑(目前二手房成交已经冷淡),最终带动价格回调。

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第五是购买力的变化

这也是关键的一点。嘉兴房价经过一年多时间上涨,已经和周边同类城市相差无几,大批原来冲着“洼地”而来的购买力,已经撤走的撤走,转战的转战。而一批自住需求的购房者,也因为房价上涨过快而够不上购房门槛,被挡在市场门外。

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同样是环沪地级城市,不说对接上海进行得更早的苏州,就比较一下同样是此次外溢行情冲击的无锡、南通,从一手房价格看,虽然无锡、南通价格都高于嘉兴,但这两地的经济发展水平目前也更高,2016年人均GDP均明显高于嘉兴。(无锡人均GDP在江苏省内遥遥领先、仅次于苏州,但市区核心区域当前房价与南通相比差不多,主要是后者承受上海外溢冲击更大,是环沪城市中规划到2020年人口增长最大的,其次是嘉兴。而且南通2019年就将开通直达上海地铁!)

综合经济实力来看,目前嘉兴一手房房价水平与南通、无锡相较,算是“应得其所”。

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再比较嘉兴的同省兄弟城市,嘉兴经济实力介于绍兴和湖州之间,与这俩市差距不大,2016年年初的时候,嘉兴、湖州房价都在7000元/㎡左右,绍兴8000元/㎡左右,到2016年年底,受上海外溢影响最大的嘉兴房价已经领先,而湖州和绍兴相仿,其中湖州也受到部分外溢冲击,房价涨幅大于绍兴。而从目前房价来看,嘉兴已经明显拉开距离,房价明显高于经济实力更强的绍兴……

综合以上可见,嘉兴目前的房价已经不再是“洼地”,对于外来购房者来说,并没有价格方面的明显优势。而本地购房者,在房价已经上涨翻倍情况下,在房贷放款困难情况下,相当部分购买力暂时被挡在门外。也就是说,本地、外来的购买力都在下降。

也就是说,从影响房价上涨的几大因素看 ,嘉兴目前不具备“快速、大幅上涨”的条件。市场更趋于平缓。

2.看上海外溢

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众所周知,嘉兴2016年以来的这轮房价上涨,不仅受到全国房价上涨大周期影响,更受上海外溢影响很大。实际上,在这轮行情中,长三角房价上涨最快的就是直接受上海外溢影响的那些城市。嘉兴,正是其中之一。

但是我们也需要认识到,短短一年,影响如此之大,这是一次综合因素之下的“井喷”,而不是常态。

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在这轮房价上涨过程中,早在去年上半年,关于“接轨上海”利好,关于嘉兴承接巨大人口溢入的利好,就已经是激励房价不断上蹿的重要因素,甚至是最主要因素。带动嘉兴成交量价上涨的主力,就已经是上海外溢客,他们看中的是“明天”的嘉兴,看中的是已经实现着各种“接轨”的嘉兴。所以这已经上涨的房价里面,有相当大成分是“预支未来”。

而现在,接二连三的“接轨上海”项目落地,正是在实现着曾经的蓝图,在将曾经高高吹起的泡泡变成实在的发展。

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很庆幸,曾经画下的蓝图、吹出的泡泡,这回不再搁置,而是在一步步兑现。

更要清醒,这些“兑现”的过程,城市快速发展的过程,对于房价而言,更多是“挤泡沫”意义,让房价真的值这个数,而不是在原来的泡泡上继续吹。

实际上一手房房价被政府调控紧紧摁住,也是避免惯性上涨虚火旺,相比而言,价格涨得更“上天”的二手房,现在已经开始成交量下滑,那些继续“吹泡泡”的房东,会发现房子渐渐没人要了。

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再者,现在的嘉兴也不是一个封闭市场,还得结合周边城市情况来看。嘉兴接轨上海,是全省示范区,不等于别人就不接轨了。环沪那么多长三角城市,有比嘉兴近的,也有远一些的,都在不同程度向“接轨上海”靠拢,上海的产业、人口也不只是向嘉兴一个地方转移,还有其他地方也在创造条件承接外溢。

因此,现在的嘉兴楼市,上海外溢数量早已不能和一年前相比,大潮已在退去,嗅觉敏感的上海人,在此轮房价上涨之初,他们是购买主力;而退潮之时,他们是先锋。

对于嘉兴现在和未来几年最重要的是,趁接轨上海大好机会,将城市发展拉上去,将人民生活水平、消费水平、收入水平都拉上去,除了已经当了急先锋的房价,还要把产业、商业也提高起来!这样,城市发展才能得以健康快步走,房价上涨也得以良性合理。

正略视点:

1、嘉兴接轨上海大幕开启,但本轮上涨行情已接近尾声。一手房被政府严控,房价相对合理,甚至一段时间内还可能存在空间,但二手房已出现虚高情况。对于购房者而言,购买一手房风险更小。

2、好的板块、好品质楼盘是购房者最明智的选择。举个例子,即使租购同权呢,好的区域、房子会获得更高的价值上升空间,无论是房价、房租,抢手区域就是up-up的节奏!

3、本轮上涨的终点,很可能就是下一轮的起点!如果嘉兴这次抓住机遇,将城市发展全面提升上去了,这一次“慢下来等城市发展”的房价,下一次就是需要“跟上”城市继续向前的步伐了。

金娇媛 本文来源:网易嘉兴房产

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