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长租公寓如何破解盈利“生死劫”

马化腾的一句“站在风口上,猪都能飞起来”的名言,让不少人趋之如鹜,成为了投机的信徒,有的乘风而起飞得更高,也有高处不胜寒摔得粉身碎骨。而在地产行业内,长租公寓正成为那新一轮的风口。

长租公寓的兴起不是偶然的,随着国民消费方式的升级,以及租赁政策强有力的支撑,长租公寓市场迅速壮大。

2016年12月7日,链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》行业研究报告。报告预测,2016年、2020年、2025年,中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元,市场前景可期。

长租公寓的最大痛点,盈利低。

在巨大的发展空间和存量时代之下,开发商们面对如此广阔的市场空间,各家企业迅速开始布局,据克而瑞统计结果显示,top10中有3家房企加入其中。此外,链家、我爱我家以及不少创业机构等都已相继布局长租公寓市场,然而,依然有大量的企业持观望态度,主要原因在于长租公寓最大的痛点——租金回报率。

作为一个新兴市场,长租公寓具有投资周期长、运营成本高、租金回报率低等特点。华菁证券地产行业首席分析师周雅婷曾撰文称,“55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临界点”。郁亮曾公开表示," 从回报率来说,我们能够达到1%-2%的回报率,已经很满意了。" 此外,龙湖亦于不久之前提出“三年不盈利”的雄心口号。

虽然,盈利难是长租公寓市场存在的普遍困境,但是作为极具市场潜力的新兴行业,仍然有很多值得探讨的模式和空间存在,在当下的市场环境下,运营机构仍然能够通过扩大规模、创新融资方式、搭建线上平台、提高运营能力、拓展衍生业务等多重手段降低成本、缩短收益周期、提高盈利。

1,扩规模,抢占市场先机

在长租公寓的低回报率和高发展空间的矛盾之下,开发商的心思开始转向规模化发展,用放长线钓大鱼的方式,抢占市场先机,从而享受未来市场红利,一场规模大赛随之迅速拉开。

万科董事会主席郁亮表示,“北上广深等城市住房租赁市场需求很大,万科计划今年做到10万间。”目前,万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营,签约公寓约为4.5万间。

8月17日,中骏置业于香港举行中期业绩发布会,其管理层在会上指出:“目前中骏置业长租公寓已有7000多间,主要布局一二线城市。”

9月2日,龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石在发布会上表示,“冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后,集团的第四大战略主航道业务,中期目标是希望突破五万间,到2020年,希望在长租公 寓市场做到前三名,租金收入超过20亿。”

9月6日,朗诗地产董事长田明表示,由朗诗打造的长租公寓——朗诗寓明年将达5万家。

此外,远洋、金地、招商蛇口、旭辉等20多家房企均在阵营之内。

2,多渠道融资,降低成本

在以规模化分摊成本的做法之下,长租公寓金融化的需求进一步加大,房企“寻金之路”变得更为紧要。

由于主体差异和资产质地不同,大部分长租公寓企业往往只能选择成本较高的融资方式,如消费金融、小贷、互金、P2P、民间借贷等,仅有部分公寓既能取得银行贷款,甚至获得银行提供的租月贴现、租金分期以及发行信托产品,进行股权融资等。

因此,不少品牌长租公寓转而开始尝试通过定增、市场融资等方式开展融资,拓展融资渠道。其中,最具创新的当属房屋租金分期类ABS融资。继魔方公寓的房屋租金分期类ABS融资后,链家旗下的自如公寓随后亦发行了ABS产品。

事实上,ABS是预期的租约贴现,就是把应收账款作为固定回报的理财产品,在公募渠道进行发行。这种模式没有抵押物,如果没有长期稳定的收益做保证,大部分收益将被信托公司和资管公司拿走,因此,对于公寓的运营能力是一个巨大的考验。

3,搭建线上平台,降低管理成本

对于开发商而言,大多数企业都是集中式租赁的拥泵者,而这种模式的优势在于,整栋租赁的时间较长,通常可以租赁至少十年以上;管理集中,降低管理费用;可以提供额外的公共区域服务,例如健身房、社区活动等。

为降低管理成本,部分开发商通过搭建互联网平台,以专项APP平台的方式进行统一管理,节省人力。如万科泊寓,除店长外仅有3名店员,目前,运营泊寓开发的专有APP平台,将所有租务场景都实现了线上管理,提高了交互效率,降低了管理成本。

4,集体土地建设租赁住房,获取优质资源

一般而言,开发商从当地国企、政府、村集体等业主手中,获取废旧厂房、办公楼或住宅楼,并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租,一般承租期在10-15年之间。然而,这类资源往往较为稀缺,满足不了不断壮大的公寓市场。

近期公布的国土部将在13城市开展集体用地建设租赁住房的试点工作,将会极大的缓解租赁土地的局促情况。

金娇媛 本文来源:地产中国网

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