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嘉兴一群大爷大妈好心办了错事,可能你也犯了

市区大多数单位的福利房或房改房建造年代早,房企改制之后,日常运作缺乏管理单位。在社区推行居民自治后,这些小区基本由居民推选代表组成的自治小组管理日常事务。上个月,南湖区建设街道紫阳辖区内的一个小区,因为自治小组的糊涂,好心办了错事。

自治创收反惹事端

十年前:

该小区前面的空地通过招投标,进行了房产开发。当时通过协调和申报,开发商帮助小区搭建了一间传达室,借给小区无偿使用,当时双方通过会议纪要的形式进行了确认。

一年前:

该小区进行自治,在管理过程中,居民代表发现自收自支越来越难以维持小区日常的保洁、保安费用,便萌生了把传达室出租的想法。几个六七十岁的退休老人盘算了一下,即使一个月只有千把块的租金,多少也能填补小区的亏损,这样一来,就不需要到各家各户做工作费口舌,向业主收费用了。

漫画 张利昌
漫画 张利昌

于是,自治小组主任陈大爷找到了房产中介,一个月不到,传达室就租给了来自江西的小刘开杂货铺。

对于这件事,居民们都很满意。本来顺顺当当地租下去,各方都得益,但小刘的杂货铺有乱堆放的情况,店里面的东西不仅摆满了门口,连马路边都有,综合执法人员发现这一情况后,向小刘开具了整改通知单。

对于整改,小刘并没放在心上,即使执法人员上门教育了多次,也只是应付一下,等执法人员一走,又开始乱摆乱放。

鉴于小刘不合作,执法人员决定找房东处理。小刘把租赁合同找了出来,执法人员一看,上面盖的是小区自治小组的图章,但根据执法人员核查,这间传达室的所有人明明是房产开发公司。

无效合同牵出赔偿问题

显然,自治小组无权出租房子,小刘的租赁合同根本无效,作为传达室的房子也不宜对外出租。小刘一听这个情况,就找到自治小组的陈大爷,要求赔偿。

小刘:我的合同一直签到了2019年,今年的费用也已经交了,现在才知道房子根本不属于小区,陈大爷等人完全是骗租的行为。

面对这个情况,陈大爷慌了神,连忙找来了社区老娘舅程绍璋。老娘舅看了合同,内容倒是没有大问题,但到社区一查,确实如执法人员所说,房子不是小区自有的,而在没有委托授权的情况下,小区自治小组是没有权利把房子租出去的,也就是说这份租赁合同是没有法律效力的。现在的关键问题就是,房产开发商是否愿意小区自行处理这间无偿使用的传达室,还有小刘是否有继续租传达室的意愿。

小刘的意思:自己的店开了也有一年多,现在竟然说合同是无效的,感觉受到了欺骗,如果继续开下去,就要减免房租,还要有担保;如果不能经营了,不仅要退还租金和本钱,还要赔偿自己的大额损失。

从面谈的情况来看,小刘对于这件事情怨言很多,脾气也很冲,不好好处理隐患会很大。

房产公司的态度:要求小区按照前面的约定,只作为小区管理的传达室使用,不允许有盈利的行为。

摸底调查 联合调解

这样的局面让自治小组的几位大爷大妈急坏了,如果只是暂停租赁合同,那么小区少一笔收入,跟居民好好沟通,也不会有大问题。但要是牵扯到大额赔偿,这费用上哪去要?

对于这群老人的愁事,老娘舅也很上心,特意带了自己的老伴到小刘店里面买东西,想从杂货铺员工身上探探情况。在和员工的闲聊中,老娘舅发现,小刘的店并没有他所说的那么红火,特别是今年初以来,每个月的盈利都在下降,之前还提过想把店面转手的事情。这样一来,老娘舅心里面就有了盘算。为了保证自治小组和小刘的协商有成效,老娘舅还特意邀请了综合执法队的工作人员。

调解现场,小刘刚开始的态度十分坚决,要求按照租赁合同继续经营。对于小刘的这一主张,老娘舅按照法律进行了解释,而综合执法队的工作人员也表示,小刘乱堆放屡教不改,如果继续经营,按照规定要对其进行一定的处罚。

在老娘舅的分析下,小刘松了口,愿意解除租赁合同,但还是提出了赔偿主张。对于该情况,老娘舅表示,传达室出租并非私人得利,而是自治小组为了小区的整体管理而产生的行为,考虑到小刘的实际损失主要在本钱上,因此,老娘舅提议,是不是可以由自治小组在退还租金的基础上,再按相应价格买下小刘店里的货物?这样一来,小刘的损失降到最低,自治小组也能靠货物抵掉一些费用。双方一合计,都觉得方案可行。于是,在老娘舅的见证下,按照小刘提供的进货单,自治小组在返还租金的基础上又支付了全部货款。

由于情况特殊,老娘舅在跟房产开发商和综合执法人员沟通后,帮助自治小组争取了半个月的时间来处理小刘店里的货物。目前,自治小组已卖出了所有杂货。

老娘舅有话说:

老小区没有物业,一般都是业主自治,平时也就收点垃圾清运费,要维持整个小区的运作肯定有困难。虽然也有一定的政策补贴,但真要做到让每位居民满意,自治小组的压力不是一点点,特别是很多小区自治人员是退休老人,精力有限。但不管如何,老娘舅提醒各位热心人,自治一定要搞清法律法规,不要好心办错事。

金娇媛 本文来源:南湖晚报微信公众号

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