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土拍新方法“竞价+竞配建”522的场景还会再现吗

土地市场“开闸放水”,5宗优质宅地将于9月28日入市

土拍新方法“竞价+竞配建”522的场景还会再现吗

N晚报记者 吴觉 CFP供图

虽然已经过去了近4个月,“5·22”土拍大战的盛况仿佛还在眼前。在宅地空窗多月后,嘉兴市国土资源局、嘉兴市资源要素交易中心的网站上终于挂出了5宗宅地,并将于9月28日集中出让。

这5宗地块分别在国际商务区、湘家荡、秀湖板块、南湖街道,这些地块具体情况如何?土拍大战是否会再次上演?本期的《楼市周刊》为你揭秘。

土拍已经出现降温迹象

市本级宅地市场再开闸

众所周知,5月22日以后,嘉兴市本级宅地市场一直处于“熄火”状态。据南湖晚报嘉房网统计,在刚刚过去的8月,市本级共有7宗土地成交,包括6宗工业用地以及1宗物流仓储用地,土地出让面积总计约为17.88万平方米,共吸金约1.21亿元。

虽然8月市本级的土地出让波澜不惊,但是,县(市)有不少优质宅地出让。不过,记者注意到,土拍市场的热度已经有所下降,比如,报名开发商少了,国企、央企的数量骤减,加价幅度变小,节奏也有所变缓。

如8月9日,备受关注的海宁首场“限地价+竞自持”土拍会上,共有4宗涉宅类用地集中出让,总出让面积157385平方米。经过2小时竞价,4宗地块均成功出让。但让人意外的是,所有地块均未进入“竞自持”环节,平均溢价率更是仅有33.25%。其中,距离海宁皮革城只有1公里左右的海土字17161号地块,是当天出让的唯一一宗市区宅地,仅吸引了7家开发商的关注,最终由海宁万城以总价78800万元竞得,成交楼面价7303元/平方米,溢价率21%。这与之前动辄吸引几十家房企参与、溢价率超过100%的土拍现场,形成了鲜明的反差。

8月24日,桐乡一口气推出了6宗宅地,这也是桐乡史上规模最大的一场土地出让。经过1个半小时竞价,1宗地块遭遇流拍,这是近一年来罕见的情况,其余5宗地块被碧桂园、荣安、大通、中天4家房企分食。

市本级宅地市场再开闸

8月市本级的宅地市场虽再现空窗,但总算有了确定的消息——嘉兴市国土资源局、嘉兴市资源要素交易中心的网站上相继挂出5宗宅地。

记者了解到,这5宗宅地分别是位于国际商务区万达板块的经开2017-15号地块、位于国际商务区高铁板块的经开2017-14号地块、位于主城区南湖街道的2017南-022号地块、位于秀湖板块的2017嘉秀洲-044号地块、位于湘家荡板块的2017南-021号地块。

其中,2017-15号地块无疑是最受关注的。该地块由南北两部分组成,北地块东至石桥港绿化带,南至庙泾港绿化带,西至庆丰路绿化带,北至塘桥路;南地块东至石桥港,南至由拳路,西至庙泾港,北至庙泾港,两块地合计出让面积115517.1平方米,容积率2.0~2.2。该地块距离万达广场直线距离不足1公里,周边丽江半岛、宝格丽公馆现二手房价格已接近1.8万元/平方米。但是,该地块设定最高限价,并需要配建农贸市场4500平方米、幼儿园6100平方米、安置用房20000平方米。

另外,经开2017-14号地块位于长水路、富润路交叉口,东方·普罗旺斯南侧、荣安万科·香樟国际西侧,东侧的商务大道向南可直达嘉兴南站,向北前往市中心,西侧是植物园,地理位置优势明显。2017南-022号地块位于二环内,东侧为主干道中环东路,极佳的地段与发达的交通网无疑是其加分项,正在规划中的高架路更是再添交通利好。2017南-021号地块位于风景迷人的湘家荡湖畔,景观优势不言而喻,纯正的一线湖景宝地,地块的起始楼面价达到6333元/平方米,这个价格也属于嘉兴土拍史上较高的。2017嘉秀洲-044号地块位于秀港路西侧、东升路北侧,地处秀湖板块核心位置,秀湖的湖景资源、浙师大的开学、东升西路的贯通等都为该地块加分不少。

“9·28”土拍有“新玩法”

嘉兴宅地市场下周四就要再度开闸,迎来新一波推地潮。不过,与“5·22”采用的“熔断+抽签”方式不同,本次的国有建设用地使用权挂牌出让采用“竞价+竞配建”的方式。

记者获悉,本次土拍同样设置了土地最高限价,在最高限价内按照价高者得原则确定竞得人。当有两个或两个以上竞买人报价达到最高价时,转入竞报配建人才住房面积阶段,并以竞报配建人才住房面积最多者为竞得人。

这次的土拍是否能再现“5·22”的盛况呢?记者就这个问题采访了多位业内人士。正略营销策划的联合创始人常明日预测,这次的土拍或将出现分化,比如,万达南的2017-15号地块是今年供应的最受关注的地块之一,毫无疑问应该会引起较多开发商的争抢。但是,像位于嘉城绿都西侧的2017南-022号地块,可能受关注的程度就不会太高。

提及分化的原因,常明日表示,现在嘉兴楼市进入周期性调整,降温现象也已出现,“‘5·22’之后,虽然市本级尚未有宅地出让,但是,县(市)的土拍已经出现了价格滞涨甚至流拍的情况。预计这次土拍的整体热度不会有‘5·22’那么高,但是不排除优质板块仍会受到较大关注的可能。当然,个别地块的热度不能代表市场的整体情况,只能证明该板块的价值。”

在嘉兴学院商学院从事房地产研究的张建华副教授看来,现在嘉兴楼市的“大环境”已经出现了变化,“毕竟市场不再火爆,供应量在不断增加,再加上受到周边城市降价以及前期调控政策叠加效应的影响,我认为,这次的土拍应该不会再现‘5·22’的热度了,市场也正在逐渐回归理性。”

后续仍会有大量宅地出让

房产市场与土地市场是互相作用的,在行情火爆时期,“缺粮”的开发商们见地就抢,打乱区域价值与价格体系的事屡见不鲜,不少普通的地块被拍出了高价。

步入下半年,楼市有所降温,无论是一手房市场,还是存量房市场,都不像上半年那么疯狂了。在五县(市)最近土拍纷纷遇冷之际,在严格的土拍规则、高企的拿地成本、更低的盈利空间面前,嘉兴市本级的这场土拍是迎来降温,还是延续“5·22”的火爆呢?不妨让我们拭目以待!

除此之外,记者也了解到,根据《嘉兴市本级2017年度国有建设用地供应计划》,今年全市计划出让住宅用地面积为247.5249公顷,其中商品房用地为241.6001公顷。除去已经供应的土地,以及“9·28”即将供应的土地外,嘉兴市本级今年仍计划供应约145万平方米的商品住房用地。记者粗略算了一下,在剩余的3个月,平均每月需要供应48.3万平方米的宅地才能完成计划,这大约是“9·28”宅地供应量的1.58倍,可谓时间紧、任务重。

另外,《浙江省国有建设用地使用权出让网上交易规则(试行)》将于10月1日起施行。该《规则》规定,以拍卖、挂牌方式出让浙江省范围内国有建设用地使用权的,应当通过网上交易系统组织实施。各地可根据房地产用地管理和调控的需要,采用“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住房用地中配建保障性住房”等多种竞价方式。

金娇媛 本文来源:南湖晚报

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