网易首页 > 网易嘉兴房产 > 正文

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

2018-06-11 11:06:08 来源: 网易嘉兴房产
0
分享到:
T + -

如果说2017年的嘉兴楼市在宏观调控与城市利好交织的情况下,海水与火焰同在,那么2017年的土地市场,可谓波澜壮阔、好戏连台!5.22首次八地齐拍,9.28推一波纯市区宅地再起波澜;12.27网拍10小时拍出了“再见,10040元/㎡”的新热度……在全长三角都在聚焦大嘉兴的背景之下,每场土拍都浓墨重彩,堪称经典。

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

一波还未平息,一波又来侵袭——

那边2017土拍才落下大幕,这边2018年首场土拍大戏又宣告即将登台上演!

2018年1月31日和2月1日,嘉兴将连拍12宗宅地,54.2万㎡,总建面达110.7万方……从数量和规模上看,这已经超过了2017的“5.22”,超过了任何一次推地规模。我们曾经预言的“大供应时代”,已然在实践中到来。

回顾2017

三场土拍大戏,你看懂了吗? 

2017年嘉兴住宅地块出让总共27宗,总面积为138.4万㎡,其中市区地块有15宗,总面积76.9万㎡。

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

从成交量看,2017年宅地成交量较2016年有所回落,但跟之前的历史年份比,仍然算得上供应大年。

从楼面价看,在2016年基础上,又直线上升了一大截。事实上市区楼面价经历三次土拍,已经达到6000—10040元/㎡(限价于此,你懂的)的高度,9000元/㎡左右是普遍现象。

(三次土拍市区宅地分布及楼面价;注:有配建的项目,楼面价按含配建部分实际成本计算)
(三次土拍市区宅地分布及楼面价;注:有配建的项目,楼面价按含配建部分实际成本计算)

三次土拍,各自过程精彩已不必再细述,从结果中,你看到了什么?

板块分化趋势愈加明显

5.22土拍是楼面价全面攀高,每块地都达到了最高限价,最后进入抽签环节!事实上如果不设限,以当时之热度,不少地块楼面价再推高几千元也很可能。

9.28土拍,分化开始出现,东南片依然高歌猛进,“限价+竞配建”后,楼面价保持在9000元/㎡左右高位;而相对边缘区域如湘家荡、秀湖板块,楼面价则明显回落,没进入竞配建环节,楼面价回落到6000-7000元/㎡。

12.27土拍,分化更明显,成熟区域的秀洲核心、运河新区地块,纷纷拍到最高限价又竞配建,最后实际楼面价达到10000元/㎡以上;国际商务区(正南)的中铁建地块虽然地段尚不算成熟,但为热点潜力板块,算上配建幼儿园成本,实际楼面价约8900元/㎡,依然坚挺。而边缘区域湘家荡,楼面价继续回落,5000元/㎡,0溢价率!

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

趋势已然十分明显,板块分化越来越明朗——成熟区域、热门板块,楼面价坚挺依旧甚至再上层楼;相对劣势板块,竞地者越来越少,楼面价回落。

拿地者从"快周转型"转向"重品质型"

我们发现,2016年在嘉兴拿地的大企业,打造的产品以中小户型、快销路线为主,短短一年时间,2016年拍的那些地,绝大部分都已经迅速开工开盘销售,甚至较大部分已经基本售完。

而2017年情况却悄然改变,从5.22拍地至今,7个多月已经过去,竟然无一项目开盘。事实上整个2017年拍的地,其产品都还在酝酿之中。曾经流行的“拿地3个月开工、6个月开盘,一年售完”的形势,其实已经在改变的轨道之中。

也就是说,今年拿地的企业,尤其是后两次土拍拿地的,更多注重产品打造,而不是快销快周转。

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

12.27土拍,两块楼面价最高的地块,不是外来大鳄抢到,而是落入本土房企苏嘉和已经落地本土、精耕细作的香港兴业之手,很多人看来是意外,其实蕴藏着必然市场逻辑。

那就是,嘉兴楼市已经进入“高地价、高房价、大供应、平稳成交量”的新周期,冲动型的快销快走时期,在悄然告别。嗅觉敏锐的快销型房企此时已经不会轻易拿地,因为快销在未来相对更难实现;而注重品质的精耕细作型房企,则能填补市场渴望好产品的需求。12.27拿地的香港兴业、苏嘉、中铁建,个个都有品质改善型的精品之作,此时力压群雄拿地,也是对市场青睐好产品的自信。

小结

1、嘉兴楼市在供应加大、走向供需平衡的同时,市场秩序也在回归之中,全面红火时期将逐渐过去,板块分化越发明显。无论是买地还是买房,板块的选择至关重要!

2、竞争加大、市场走向理性,快销的实现将更难,市场长期被中小户型主打的快周期产品占据,改善型需求被压抑、对高品质产品的需求被压抑,机会点已经出现。注重产品力,在未来更有竞争力。

探看2018

首场土拍盛宴,形势何去何从? 

2018年的第一场土拍,比想象中来得更早一些。这次12宗地中,市区占据6宗,总面积27.6万㎡,总建面积62.2万方,又是一场盛宴,或许也是开门狂欢。

起始楼面价中的玄机

此次市区推地,城南板块1宗,国际商务区(正南)1宗,城东1宗,城北1宗,秀湖板块2宗。其中深受本地购买者喜爱的城南板块宅地起始楼面价最高,已达8131元/㎡!而板块力较弱的城东、城北板块宅地起始楼面价仅5000元/㎡左右,事实上此次推的余新镇政府旁宅地,起始楼面价已达5100元/㎡……国际商务区(正南)、秀湖板块起始楼面价则居中,维持在6000-7000元/㎡。

这再次印证,板块分化明显。

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

土地价格预示了2018年房价走势

无论是2017年的三次土拍,还是2018年即将到来的首场土拍,从其楼面价结果和推出的起始价中,我们都可以看到——

一是上限基本划定,因土地价格上限20075元/㎡、单价10039元/㎡已经确定,即使加上竞配建产生的成本,楼面价也不会高出太多,因为开发商显然需要将配建面积控制在合理区域,不然资金无法回转。

二是楼面价水平基本稳定,市区6000-10000元/㎡,平均9000元/㎡左右,多次验证,都基本在这个水准。

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

那么,2018年的房价水平,其实已经有了大致方向。

调控当道,市场趋于理性平稳,狂飙猛涨是极小概率事件。但合理上涨却极有可能。而这个“合理”范围在哪?

2017年市区房价基本稳定在15000元/㎡(毛坯含车位)左右,房源绝对主力是2016年出让的土地;而2018年的楼市,2016年宅地项目多数进入销售末期,主力逐渐转为2017年出让的地块,那么,楼市中掌握话语权的就是他们。这些地块,普遍比2016年宅地楼面价高出3000元/㎡左右,热点板块甚至已上涨近5000元/㎡。

所以,2018年下半年,市区主流板块一手房18000元/㎡往上是大概率。不过,对于购房者来说也有利好,那就是产品将更丰富、更具说服力,好品质房子会重现江湖。

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

如果高房价时代已成事实,那我们期望,嘉兴出现更多符合居住需求、甚至突破性的好产品,让这座城市的居住品质,得到实质提升,让品质对得起城市身价的上涨!

2018年1月31日、2月1日将出让的市区宅地详情

【城南板块】经开2017-34:

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

这是2016年7月6日之后,经过一年半时间,城南板块再次供地。此次起始楼面价即达到8131元/㎡,起始价就达到了新高度!

该地块位于祥生·江南新语东侧,东侧、南侧两面临水,北面是大型拆迁小区长新公寓;交通方面南侧是长水路。

地块景观条件不错,且离姚家荡也较近;容积率不高(1.3-1.6),适合打造适量高层+洋房组合的小区。面积相对较小,体量不大。

目前城南板块暂无楼盘在售,待售楼盘有香港兴业·璟颐湾、紫元·尚宸800多套高层、洋房。二手房价格在毛坯16000元/㎡左右。

同附近地块情况对比——

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

国际商务区(正南)经开2017-34:

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

该地块位于2017年12月27日刚刚出让的中铁建地块南侧,西面是北大附属实验学校。

附近有国际金融广场、植物园;北面有主干道槜李路,高架正在建设中;东侧靠近主干道南湖大道,交通比较便捷,而且本地块不临高架,不受其噪音影响。

从容积率看,适合打造高层为主+少量洋房或纯高层小区。

目前该板块一手房只有玖熙花苑少量房源在售,毛坯价13000-14000元/㎡左右。相对邻近的万科·香樟国际最近开盘,精装带车位价格约16000-17000元/㎡。

同附近地块情况对比——

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

【城东板块】经开2017-36:

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

该地块在城东路、鸣羊路交叉处,交通便捷,处于荣盛·百合花园北侧,隔河与浅水湾相望,附近还有绿城·柳岸禾风、奥园、尚东名邸等小区,配套日渐完善。

荣容积率看,适合打造高层为主的小区。北面离河流较近,有一定景观资源优势。

同附近地块情况对比——

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

【城北板块】经开2017-37:

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

该地块位于城北,与万科·中环公园一河之隔,离苏嘉·御品公馆也较近。

地块西侧有花龙桥港水系,景观较好,主要交通道路有城北路、中环东路,出行较方便;此外杉杉生活广场、新大润发也在附近,生活配套正在完善、升级。

地块容积率1.3-2.0,适合打造高层+洋房组合的小区,配建要求12班幼儿园。

附近目前万科·中环公园新开盘,精装+车位价格在14000-15000元/㎡。

同附近地块情况对比——

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

【秀湖板块】2017嘉秀洲-060、061

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

秀湖板块此次一口气推出了2宗涉宅地块。

2017嘉秀洲060号地块位于卓越9.28地块北面,东面邻近秀湖。

该地块容积率1.3-1.8,适合排布洋房+部分高层。体量6.5万方,中等规模小区。?

2017嘉秀洲061号地块位于科技京城北面、万科金域缇香南面;用途以商务为主,住宅比例不超过30%。

秀湖板块目前一手房只有中梁·秀湖壹号院别墅在售,毛坯价加车位在20000元/㎡左右。板块普通二手房毛坯价格在14000-15000/㎡左右。

同附近地块情况对比——

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?

关注“正略思维”,阅读更多精彩 ↑

微信号:zlsw-ok

文章版权所有:嘉兴正略营销策划。

【正略思维】土拍大戏连台,楼市逻辑已现!2018嘉兴市场风向哪里吹?


郑思宇 本文来源:网易嘉兴房产 责任编辑:郑思宇
跟贴0
参与0
发贴
楼盘名称所在区域当前价格
阅读下一篇
返回网易首页返回网易嘉兴房产首页