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6.6土拍又是起点?实际楼面价近1.4万,嘉兴房价直逼2万+

2018-06-11 11:41:28 来源: 网易嘉兴房产
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城南地块实际楼面价13883元/㎡!科技城地块实际楼面价12364元/㎡!秀湖地块楼面价9573元/㎡

6月6日,嘉兴再掀土拍大战。三宗优质宅地,令嘉兴楼市再起浪潮——尤其是城南宅地算上配建成本后的楼面价高达13883元/㎡,刷新了嘉兴市本级土拍新纪录!可谓新时代的“隐形地王”。而科技城和秀湖板块的宅地,也“战绩”非凡,楼面价不容小觑!

以新地块楼面价水平推算,嘉兴房价的2万元/㎡时代,已经渐行渐近。

城南板块

一线梯队再破记录

6.6土拍又是起点?实际楼面价近1.4万,嘉兴房价直逼2万+

城南地块未拍之前已被普遍预测将是大热之选、拍出新高度,最终这块稀缺宝地被本土名企佳源集团竞得,考虑配建因素,折合楼面价约13883元/㎡!

6.6土拍又是起点?实际楼面价近1.4万,嘉兴房价直逼2万+

城南板块配套完善,姚家荡开发已基本完成,一中实验附校已落户,板块跻身一级梯队。但近两年出让地块寥寥,2017年以来仅有兴业新项目,今年2月1日拍得,地块面积仅1.2万方,而含配建楼面价已达10425元/㎡!所以这次土拍的价格,既是刷新纪录之作,但同时也算也是意料之中!开拍3分钟就达到了熔断价,然后花了3个多小时展开了激烈的竞配建大战,万科、佳源、绿城一番恶战,最后来自本土的全国百强名企佳源笑到最后,也实现了此次实际楼面价的新突破!而这,也是佳源在此次土拍中斩获的第二宗,其信心、魄力可见一斑!

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按照实际楼面价推算,这个项目将来毛坯房成本价已经在2万元/㎡左右!而且以城南的优质地段,以地王级别的楼面价水平,项目肯定是走高端路线。或许彼时,距其不远的中铁建·花语江南就不再是孤单的标杆,而现在令人惊呼的、单价直逼2.5万的房价,也已被市场平心静气接受。

地块分析

1、规划要求较高:地块三面临路,且配建要求较多,对产品规划带来一定要求,不过幼儿园等相关配建也利于改善自身配套;2.0容积率结合限高要求,适合打造18F高层为主高端产品。

2、配套成熟:城南交通便捷、位置优越,姚家荡公园等已经得到众多购房者认可,项目位于城南板块的核心区域,拥有第一医院、经投大厦、紫御大厦等配套和企事业单位,配套十分成熟;城南本身又是对改善型客户吸纳力非常强的区域,所以高端客户来源不用愁。

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3、板块存量:集中在万科紫元·尚宸及兴业·璟颐湾、兴业新地块,合计2000余套房源。主流房源以120平米以上的改善房源为主。整体来说库存量较小,购买需求强,拥有很好的市场机会。

4、房价情况:板块内项目璟颐湾高层18000元/㎡左右,而邻近板块的项目花语江南则是整个市区标杆项目,高层达到16200元/㎡毛坯价+5800元/㎡精装修价!综合来看,板块内及周边普遍是定位高端的项目,精装房价下半年达到20000元/㎡以上是趋势。

本次土拍楼面价的突破,也将使得市场预期继续看好,城南板块热度再被推高!

科技城

核心区域价值凸显

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经过三个多小时鏖战,位于科技城的这宗抢手“宝地”最终被二入嘉兴的绿城夺得!楼面价10033元/㎡,算上配建成本,则达到12364元/㎡!远远超过了去年5.22拍地的世茂·璀璨时代,成为区域新地王!并且,超过的幅度达3200元/㎡以上!

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近年来科技城的发展正处于“黄金通道”,嘉兴成为全面接轨上海示范区后,科技城是产业导入、人口导入的重点区域之一;G60沪嘉杭科创走廊的发展良机,更让科技城成为嘉兴对接沪杭的科创高地,也成为房地产市场中炙手可热的区域。

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去年5.22土拍世茂拿地后,科技城已经近一年未出让宅地。而随着南湖新区开发饱和,科技城已经逐渐成为南湖区在城区范围的供应主力,扩容升级后,发展空间拓展,也有更多潜在供应地块。

但是,科技城核心区域,也就是亚太路以西,平湖塘以南、长水路以北的区域,可出让的地块已经十分稀缺。而本次出让的地块,正是在核心区域。而且今年核心区域计划内已无供地!

地块分析

1、舒适度好:地块本身东西大面宽,南北短进深,地形规整,容积率1.8,在目前市场上来说相对较低,结合控高40米来说,适合排布11F小高层为主的产品,北侧有河流,周边不临主要道路,先天环境较好;整体来说具备打造高端产品的基础条件。

2、生活便利、配套齐全:北侧有河流,隔河与世茂·璀璨时代相望,往东便是东北师范大学南湖实验学校。周边绿地、英伦都市等小区的居住氛围,已经走向成熟;再往西则是成熟的南湖新区,而且这个区域本身就近万达商圈。

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1、板块存量不大:除了本地块,板块内在售项目世茂·璀璨时代还有900多套房源,以及格兰上郡二期洋房未售。整体来说区域可售房源比较稀缺,而且等本地块入市之时,另外两盘预计已经卖得七七八八了。

2、房价情况:本项目和世茂·璀璨时代是板块主力,楼面价都已经较高,璀璨时代位置一般的高层实际房价达到18000-20000元/㎡(含精装修及车位)。而本项目12364元/㎡的楼面价,将科技城核心区域的价格再拉上新台阶,绿城集团也注定会带来比较高端的项目,这在科技城,也是比较稀缺的。

秀湖板块

开发品质不断升级

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秀湖板块的这宗宅地是最早完成竞拍的,由佳源集团竞得,楼面价9573元/㎡,再次全面超越了此前的2.1土拍同区域地块!虽然比之5.22拍地的卓越·泓玺台楼面价要低一些。但这宗地块要求采用“装配式住宅”,对开发能力提出很高要求,可以说只有少数大房企具备开发资格,这也将众多房企挡在门外。而佳源集团显然有备而来,其之前在嘉兴项目均为毛坯,近年却接连与科技企业盈创集团合作建筑3D打印技术、与同济大学合作建立“装配式建筑研发中心”,早早为以后的项目打造埋下伏笔——这一次则正好适得其所。

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秀湖板块是秀洲区政府重点开发区域,也是嘉兴城西居住的首选区域,随着秀湖公园一期开放、东升西路通车,全民健身中心、北外附校引进,以及嘉兴市场标杆项目秀湖金茂府启动,区域价值将进一步提升。

而本次“高端品质小区、中大户型为主、装配式住宅”等要求条件,意味着秀湖畔又将矗立一个革新性的高端项目,也意味着政府对于秀湖板块的价值和整体开发品质寄予厚望。

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9573元/㎡的楼面价,一方面意味着,其价格相对居中;另一方面,也很大程度确立了秀湖板块开发价值水准——在经过5.22兴奋期、9.28回落期后,2018年秀湖板块的楼面价基本稳定在9000元/㎡上下,在市区处于居中水平。

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地块分析

1、“常规标配”:2.0容积率,控高30-80米,地形规整,结合地块规模,是比较“常规”的指标,适合打造“高低配”,即26F高层+10F小高层结合的产品。

2、配套将愈来愈完善:地块在东升路和秀园路沿线,离秀湖公园和全民健身中心、北外附校较近,东面近邻秀湖金茂府配建有幼儿园,南面中梁·秀湖壹号院有建农贸市场,周边规划小区多,未来生活氛围将较浓厚。

6.6土拍又是起点?实际楼面价近1.4万,嘉兴房价直逼2万+

3、板块存量:板块内目前无可售项目,但未来新入市新项目众多,秀湖金茂府、中粮项目、卓越·泓玺台、五芳斋住宅项目等合计已有3000余套房源,产品类型主要是高层、洋房。而且秀湖板块今年还有2宗宅地计划出让,未来同区域、同周期竞争比较激烈

4、房价情况:4月份秀湖壹号院最后一次领预售证,高层预售价11100元/㎡,但该项目楼面价仅5913元/㎡,结合现在楼面价情况和市场趋势看,未来板块主流房价在20000元/㎡左右(精装含车位)。

正略视点 deepthinker

1)下半年嘉兴市区房价20000元/㎡左右将成常态。

随着上半年吴越学府、富盛名邸、秀湖壹号院、万科·中环公园等一批项目陆续售罄,嘉兴楼市“5.22土拍”前拿地的项目已经所剩无几,“5.22”后的高楼面价项目逐渐成为主流。此次土拍过后,还将有大批项目领取预售证上市,下半年市场将充斥楼面价8000元/㎡以上、10000元/㎡左右的项目。

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预售价也已小幅放松,目前13000+(元/㎡)的毛坯预售价是主流,下半年预计达到14000-15000元/㎡左右。加上精装及车位价格,房价20000元/㎡左右将是常态。

而2018年以来楼面价的稳定和突破,也表明嘉兴的市场预期依然十分被看好,尤其是本土房企频繁高价夺地,意味着嘉兴的地价、房价水平,并不是外地房企盲目乐观,而是已被业内普遍接受的事实,已经落地。

2)板块分化趋势渐明朗。

自2016年下半年以来,由于库存被洗空,可售房源持续稀缺,加上嘉兴城市价值重新定义、全面提升,嘉兴楼市全面红火,各个板块都处于热销状态。这也一定程度掩盖了板块差异。

而随着新的价格体系确立、供应量的持续跟进、入市项目增多、竞争增强,板块间差异也会重新显现。

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3)注重品质的改善型产品渐多。

近两年嘉兴楼市充斥中小户型主打的快周转类项目,一年甚至半年内就完成清盘的情况成为普遍现象,与此相对应的是,刚需、投资型项目遍地都是,而改善型客户却苦于买不到房。

2018年以来,这样的现象已经有缓解迹象,如荣安府、苏嘉·御品公馆、兴业·璟颐湾、新中国际二期、中铁建·花语江南等已陆续入市,而嘉禾金茂府、秀湖金茂府也首开在即。下半年,还有中铁建国际商务区项目、万科紫元·尚宸等。而随着本次出让地块在内的一批优质宅地项目接棒,未来将进一步释放改善型需求。

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4)购房选择——

房价将相对小幅上涨一个台阶,购房选择价格逐渐增多,购房者如何选择?相对来说,以下几类项目可优先考虑:

一是毛坯交付标准的项目,限价仍然存在,毛坯项目少了精装溢价,相对来说性价比更高。

二是优质板块的项目,如国际商务区、城南板块等,都是板块价值越来越凸显的。

三是品质优秀、产品力强的项目,这样的项目在时间淘洗之下将愈见真金本色,自住舒适度高不轻易过时、投资则保值升值能力强劲。

四是拥有优质资源的项目,例如有优质学区,有稀缺生态资源,有规模商圈配套,有便捷交通如近高架、高铁等优势。

那么好的购房时机呢?

前面已经将房价趋势说得很明白了,不过目前预售价依然受限,也不会一下子就放松——也就是说预售价需要时间来逐步放松,房价上涨也需要经历一段时间逐步达到。那么在房价上涨到预期之前,还有一段不长的窗口期,值得去把握。

最后,嘉兴楼市趋势已经越发明朗,新的价格体系、新的一轮长周期就将开始,自住请及时上车,投资请看准下注,多关注“正略思维”,给你良心专业建议。

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郑思宇 本文来源:网易嘉兴房产 责任编辑:郑思宇
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