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楼市真的重回2016年前?那你认为嘉兴房价会在啥水平

2018-12-21 12:44:34 来源: 网易嘉兴房产 举报
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上周以来嘉兴已有15盘集中领预售证,3414套新房源一口气端了上来,年底最后几个月,嘉兴楼市“开盘潮”蓄势待发



而这一波入市潮,其实也只是一个缩影,市场上可售房源越来越多,嘉兴持续了两年的“供应不足”情况不断缓解,供求关系不断向买方倾斜


今年截至目前市本级已经有23997套新房源陆续供应,其中市区16904套,下半年以来市场上可售房源越来越多。而统计截止10月底的存量,我们发现市区已有存量2.5万余套,其中77%已开工,也就是说近2万套房源在准备“排队入市”……



可能很多人对于这些数据没多大概念,那么我们拿个历史数据对比下或许就更清楚了:嘉兴市区现在的存量水平,其实和2016年一季度末非常相似



从这个纵向对比的图表可以看到,现在市区的总存量与2016年一季度末相当,“已开工存量”还略略高出。


为什么要同那时候相比呢?因为在2016年一季度末的时候,嘉兴楼市还是一个以自住为主、以本地购房者为绝对主力的市场,从那之后,市场发生翻天覆地变化,市场全面打开、房价连番上涨,谱写了一个全新的周期。


也就是说,现在市场的存量情况,基本回到了整个上扬周期之前的水平


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那现在市场上这些存量房源是什么类型的?我们看看下面两个图表:


一个是近期新鲜出炉的这批房源,市区一共11个项目2471套一手住宅;其中100平方米以上房源竟然占比达到93%!120㎡以上的话,则也有75%……可以说现在新入市的房源,实打实地以改善型为主了。




这并不是片面现象,再看今年下半年以来入市所有新房源的情况:在市区新供应的8686套房源中,100㎡以上房源占比约77%,120㎡以上也占总供应的一半以上。



很明显了,现在市场上的可售房源,中大户型是绝对主流。事实上,我们之前文章也分析过,在市区近四十个主流楼盘当中,拥有100㎡以内的小户型房源不到十个。以改善为主的楼盘,在市面上有二十多个。


详情请戳链接:楼市变幻,最纠结是谁?其实留给刚需的选择不多了……


改善型房源,尤其是120㎡以上的房子,意味着其购买对象以自住为主。也就是说,嘉兴市场现在的客群,回到了自住为主的状态


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综合以上,嘉兴市场现在无论是存量水平,还是客群来源,都跟开放周期之前的状态很相似。那么我们看看在以本地自住购房为主的时代,嘉兴楼市的去化水平怎样——



看2010-2015年的年度成交套数:基本在14000-18000套之间。其中市区月均去化约1200套左右。


但是,现在的嘉兴及其楼市,与那个时期是今非昔比的。毕竟这几年嘉兴经济在快速发展、城市地位及影响力强力提升,人口也持续增长,尤其是最近几年人口增量明显大起来,这对于楼市而言,无论是实际消化库存的容量,还是形势的乐观度、预期影响,都有着积极提升作用。



另外,现在嘉兴楼市与2016年之前相比,确实是更为开放了,与以前“自给自足,只管自己这一亩三分地儿”的相对封闭式不一样,现在楼市对于沪杭苏等周边城市影响的敏感度很高,形势的发展很快,反应很快。以往,嘉兴楼市形势变化比大城市慢半拍,现在更加同步,在大市场处于下行趋势时,嘉兴很快也显现;而在大市场处于上扬趋势时,嘉兴也会很快跟着起势。



还有一点不同要提到,就是虽然客群回到以自住为主,以本地人为主,但是现在周边城市的购房人群对于嘉兴的关注度大大提高了,一旦发现机会,他们选择嘉兴的概率比两年以前肯定要大。还有就是嘉兴这两年不断地有重大的产业项目导入,那后期流入的人口也会越来越多,他们都是未来潜在购买力。



而嘉兴现在市面上的项目也以外来的大品牌房企为主, 他们一般不仅在嘉兴有项目,而是在长三角乃至全国都有很多的项目和客群,他们给市场营销渠道带来多元化,营销覆盖面更广


总而言之,现在的市场回归了自住市场,但现在客群相比历史时期,又更为复杂和延展。相对来说,年去化量不能跟2016-2017年比,但是跟2016年以前的传统市场情况比,会有提升。


综合判断来说,现在嘉兴楼市形势差于2016-2017年,但好于2010-2015年


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以上,我们是就楼市范围内就事论事。但不可避免的是,房地产市场与城市发展息息相关,所以最后我们再看看在城市层面,有怎样的不同形势。


先看看这几天刷屏的一个消息:首届中国国际进口博览会上,最高领导人表态:支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略



何谓“国家战略”?简而言之就是战略体系中最高层次的战略,其任务就是“依据国际国内情况,综合运用政治、军事、经济、科技、文化等国家力量,筹划指导国家建设与发展,维护国家安全,达成国家目标”。


其实不用展开太多大道理来讲,就看看“国家战略”这个词儿,我们大家都很清楚:长三角一体化发展已经不仅仅是长三角内部提出的口号或者举措了,已经上升到国家层面,那么接下来的体现会是国家在经济、政治等各个方面来推动“一体化”这个事情。


换而言之,作为长三角城市群中的重要成员,嘉兴必须跟着“大哥”们一体化发展,必定会大大加强开放性程度。何况,嘉兴早已是“钦定”的“全面接轨上海示范区”呢。



嘉兴这两年在接轨上海、产业引进、城市交通互通配套等方面的利好,大家看到了,基本就是绵延不断、接踵而至。而从“全面接轨上海示范区”到“长江三角洲区域一体化发展”成为国家战略,我们将会看到的,会是越来越多的利好落地、越来越大力度的强力推进



所以,嘉兴城市的价值和影响力,并不会变回去,反而是会越来越提升。这些,是2016年以前根本就不具备的。


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回到楼市,我们知道,看市场走势,短期受调控政策影响最大;长期最重要的则是看城市的综合实力、看人口的导入程度。


长期的情况,就不必多说了,相信无论是看好还是看衰嘉兴楼市的,都没法否认嘉兴城市的发展机遇和影响力已进入一个空前时期。嘉兴市场长线看好,这是绝大多数人的共识



那么短期情况呢?现在的市场,可以说是政策调控的成功:成功按住了房价疯涨,成功调节了供求失衡的状态。所以,短期内,嘉兴市场肯定跟着政策走的。那政策指向是什么?就是稳定、健康。楼市必须回到一个正常状态,大涨大跌显然“不科学”。


这一次调控的起点,是2016年的三季度,到现在正好已经两年。嘉兴自2017年5月份“限售”及限地价后,调控力度没有再加码,从那之后房价也没有大涨,到今年下半年市场退热,可以说,就政策调控周期而言,早已到了“下半场”,随着市场控制住,短周期的调控也将走向尾声。


现在的嘉兴市场可能就像一个爬山的人,经过一阵猛攀登,到了一个“平台期”,必须要调整一下状态和体能,这个平台期非常难受,爬山的人停滞难行甚至累的想死,但是熬过了,又是一番新风景。



汤艳艳 本文来源:网易嘉兴房产 责任编辑:汤艳艳_jx03
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