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2018土拍咏叹调,正确打开你会先人一步发现机会!

2018-12-21 12:53:20 来源: 网易嘉兴房产 举报
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随着12月份四宗宅地出让,2018年度嘉兴土拍大戏基本落幕。回顾这一年来土地市场经历的变化,真可谓一曲丰富而精彩的咏叹调。

2018土拍三部曲

高音起步:年初的开门红,年中的地王

今年2月1日嘉兴迎来本年度首场土拍,12地齐推,空前的推地规模、高涨的拿地热情和层层推高的楼面价,带来一个喧腾的开场,有世界500强企业来驻,也有本土房企纷纷出手。

6月6日,嘉兴土拍史上再次值得被记住的一天,虽然仅仅推出3宗地,但都处于优质板块优质地段,块块都对开发商充满诱惑。最终城南宅地被本土大腕佳源以含配建楼面价13883元/㎡的记录性高价拿下,成就了如今开盘即热销的佳源·城南印象。13883元/㎡的实际楼面价,可以说几乎代表着这个周期当中,嘉兴土拍的触顶高度。

低音中场:7-9月的降温低迷

7月,嘉兴8地连发,多点开花,分布在市区4大板块和3个不同乡镇,这次出现了乡镇宅地流拍的情况,市区宅地楼面价也出现了分化,土地市场降温信号显现。

9月份土拍,5宗宅地竟然出现了没有开发商报名的情况,2块地流拍,3块地是由本地国资企业托底拿下……此次土拍,也宣告快销时代暂告一段落,市场进入调整期。

中音回归:年末触底反弹

在四季度嘉兴周边县市流拍现象频出的情况下,很多人对嘉兴12月份的四宗宅地并不看好,而且这几块地自身的地段、环境条件也都不是上佳的,不少人等着看“流拍”戏码。但结果是,市区三宗地块全部成交,且经开23号地还经历了80多轮竞价!两年来在市区已经开发过5个项目的大开发商荣盛再次在城东拿地,来自湖北武汉的全国百强房企奥山置业首入嘉兴……老面孔+百强品牌,他们用实际行动宣告了对嘉兴市场的信心。

此次楼面价情况相对现在市场和地段位置来说,也算适中。最重要的是,开发商拿地的信心在显现,土地市场经历调整期,走向更平稳和理性。

回顾完这部“三部曲”,来看看今年土地市场行情给我们带来哪些启示,对来年的嘉兴楼市,会有什么影响呢?未雨绸缪,你值得关注!

大供应基调未变,最具发展潜力板块浮现

今年嘉兴市本级一共出让了29宗地,总面积140.58万㎡,其中市区20宗,总面积96.07万㎡。

对比往年,我们可以看到,2018年宅地成交量连续第三年处于高位。这也印证了“大供应”时代的基调没变。事实上去年7月14日嘉兴市国土资源局发文,2017-2021年嘉兴计划供应宅地16800亩(约1120万㎡,年均224万㎡)。

持续的大供应,使得2016-2017年被清洗一空的库存量又渐渐回升,供求关系重新走向平衡。

从各板块土地出让量看,今年供地多点开花,但重点区域主要是以下几个:秀湖板块、国际商务区金融板块、科技城以及城东板块,而这也正反映出近几年城市重点发展、开发的方向。这些板块的面貌也正以“肉眼可见”的速度在迅速的改善提升着。无论是开发商还是购房者,都值得去关注,因为它们正是新的一轮周期里发展最快的区域,正处于上升期。

价格分层,板块、地段分化突出

从楼面价看,与去年市区宅地普遍高价相比,今年价格层次更丰富了;就市区而言,既有如城东荣盛新地块5000元/㎡+的成交楼面价,也有城南板块佳源·城南印象实际13883元/㎡的突破性高楼面价。

(以上楼面价均为含配建)

6000-9000元/㎡左右的楼面价,依然是主流,但板块之间的差距进一步凸显了。综合今年几次土拍情况可见,像城南、国际商务区、秀湖板块一线、科技城(核心区)这些政府重点发展的主流板块依然受到开发商青睐,价格体系更稳;而一些非重点发展方向板块、乡镇板块,由于配套较弱、人口迁移力较低、自住购买力有限,土拍遇冷,楼面价也有所回调。

此外,同一区域的不同地段,楼面价水平也进一步细分。楼市回归自住为主时代,市场竞争日显激烈,地段的差异、配套资源的差异都显得更为重要,因此即使是同样在国际商务区,或同样是在科技城,具体地块位置不同,对应的楼面价也会呈现差异。开发商已经审慎到“寸土必较,寸金必算”的地步。

看好嘉兴,大品牌房企争相深耕

如果说2016—2017年是全国百强房企及大品牌企业纷纷打入嘉兴市场的时期,那么2018年,我们看到的是,即使市场从火热期转入冷静期,大牌房企依然持续看好嘉兴,并身体力行地进行着落地嘉兴、深耕嘉兴的事儿。

万科,房企一哥,把嘉兴归类为集团发展过程中的“行星城市”,并持续在嘉兴拿地。从早期的金域缇香到海上传奇,到万科·吴越、悦中环,到今年售罄的香樟国际,到今年连拿两地的万科·翡翠四季、城市之光,万科的开发足迹遍布嘉兴,且从不间断!

绿城,品质房产践行者,在首个项目柳岸禾风一期、二期都销售告捷后,今年又以实际楼面价12364元/㎡的区域记录,强势宣告,她选择深耕嘉兴,并且将其更优质的产品带到嘉兴!

绿城·留香园

金地,在嘉兴乡镇成功打造了销售口碑俱佳的金地艺境、金地都会艺境后,今年首次入驻市区,并在科技城带来其高端的产品系——风华系。嘉兴,同样是他们认为不可错过的城市……还有中洲、祥生、荣盛等,他们也是“来了又来”。

金地·风华剑桥

更遑论本土房企佳源,一天土拍连拿两地,城南印象、秀湖印象,并蒂姐妹花宣告这个本土大鳄的产品系在嘉兴再次升级。凭口碑扎根嘉兴、完成本土落地的香港兴业,今年也继续出手……这些在本土耕耘多年、已经被嘉兴百姓熟悉接纳的大房企,在楼市疯狂的时候或许还不突出,而在楼市冷静期,他们的出手,更宣示着他们对嘉兴的喜爱与信心。

佳源·城南印象

其实活跃在嘉兴的房企,还远远不止这些直接拿地的。在这一轮开发中,强强联合已成普遍,像“金茂三兄弟”、卓越两大盘、世茂联合正荣、招商蛇口、新希望携手华发、华润等等,令市场上实际参与的大房企更多。而无论是将团队投入到这里,还是把资金投入到这里,都表明他们看好这座城市的发展,看好嘉兴房地产业的发展。

节奏加快,市场周期比你想象中要快

如果我们说今年土拍的地块,大部分都已经或准备年内入市,你是不是感到有点惊讶?而这就是事实。

在2016年以前,嘉兴很少有当年拍的地当年入市的,随着大品牌房企们的进入,嘉兴的开发也明显提速,不仅是在火热期,即使在今年市场进入调整期,开发速度也并没慢下来。

2月1日出让的6宗市区宅地,除了体量极小的兴业城南地块、五芳斋涉宅地块,其他4宗都已积极动作,中粮·祥云已经亮相准备入市,其他3宗——万城·赞园、雅居乐金茂·中央公园以及荣盛·祥云府都已经在售,祥云府甚至只剩最后一批房源,清盘在望!

荣盛·祥云府最后一批房源入市

6月6日的3宗宅地,佳源·秀湖印象、城南印象都已首开且获热销,绿城·留香园样板区已开放正酝酿入市。

佳源·城南印象已首开

甚至7月底市区出让的4宗宅地,也都早已开工,陆续开放了售楼处!

金地·风华剑桥售楼处

市场明明存量回归中、竞争越来越多,他们为何还这么积极入市呢?而且已经入市的祥云府、赞园、中央公园、佳源双盘,还都成绩斐然……

万城·赞园开盘现场

原因何在?除了大房企资金回笼、快速周转的要求更高,还有很重要的原因,就是嘉兴市场的购买力,其实没有人们想象的那么疲软。

无论是主打刚需兼顾改善的祥云府,还是改善为主的赞园,以及定位较高端的佳源双盘,无论是处在热点发展区域国商区金融板块、城南板块、秀湖板块,还是落脚在并不强势的城东、城北,在产品定位合理的情况下,都有相应的客群选择出手购房。

所以,对于很多观望的人来说,其实市场或许并没那你想象的那么冷,楼市运转的周期在提速,无论是降温,还是回暖,也都会更快,你想等合理的时机,真的不能再抱着旧眼光和旧经验不放了。

· 启示总结 ·

1、在嘉兴城市价值被持续看好之下,市场理性趋稳,观望期或结束得更早。今年土拍形势传递的信号渐趋明朗:嘉兴楼市确实回归冷静期,但“内驱力”还是很强劲,有经验的大开发商仍然看好嘉兴,相当部分购房者也不再观望。下半年的观望期行情未变更冷,可能促使其更早结束,来年行情可期!

2、板块分化将加剧,应对号入座各取所需。板块、地段的价值差异化更为显现,对于开发商和购房者来说,都需要正确评估、对号入座。

3、未来房价的扁平化格局肯定会打破,目前限价情况下是个购优质房源的好机会。土地楼面价的分化,也将使得未来房价分化,现在的价格扁平化格局必然打破,也就是好的地段房子会更贵,差的地段房价差距会被拉开。那么,在现在市区房价普遍相差不大情况下,选择优质地段的好品质房子,是个划算的好机会!

汤艳艳 本文来源:网易嘉兴房产 责任编辑:汤艳艳_jx03
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