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行情翘尾!不仅是热销,一手房价格也在悄然上涨

2019-02-15 15:05:42 来源: 网易嘉兴房产 举报
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年轮悄然划过2018,但属于嘉兴楼市的精彩却仍在继续。气候凛冬,市场却将“回暖”愈演愈烈,红火的行情在年末发酵。


量:热销蔓延,年末再现红火行情


12月,楼市热销之势进一步蔓延——


城南板块,佳源·城南印象首开热销200多套,随后香港兴业·璟颐湾第三批房源入市,三开三热,一举去化约80%……



南湖新区,翰林兰庭二期首开,当天劲销6亿、热卖300多套!同样是12月推出新房源的龙润壹城也基本售完!而标杆项目宝石公馆三期46幢千万级独栋大别墅,竟然也一个月就售罄……



国际商务区,台昇·御景园三开,半小时内就销售80%以上、只剩尾房,而这也标志着这个项目整盘基本售完!同样是在国商区,不到3个月时间,嘉禾金茂府就进行到“北区清盘行动”……


相比11月份四大红盘热销,12月份热销范围进一步扩大、热卖项目更多更广,多数在售楼盘的到访、去化数量也明显提升!


行情回顾链接嘉兴楼市这么快就回暖?逆市热销的他们凭啥让人买买买?


从12月份的周成交数据上,我们也可见一斑。每周成交不仅延续了11月份回暖之势,而且近几周数据明显走高,甚至出现单周近800套的“红火行情下才会出现”的量。



从整月看,12月份尚未过完,嘉兴住宅本月成交已经约2200套,全月预计在2500套左右。



这个成交量放在2017年,那就是最拔尖的水平了……当然去年嘉兴供应量少导致市场“缺货”,今年大批新盘入市、供应量已经回升;但不管怎么说,年末的成交在回暖,这是不争的事实,目前的成交量已悄然接近今年春节后的那波暖春行情。


而且不仅是一手房市场,二手房市场也反映四季度确实成交抬头,“10月份以来,我们门店每个月的来访量、成交量都有20%—30%的增幅!行情回暖还是很明显的,年末生意又好了起来。”嘉兴市君悦房地产经纪有限公司区域总监张振强介绍说。君悦在市区有16家门店,是规模较大的房产经纪公司,他们的到访、成交情况很有代表性。


价:整体预售价在悄然上涨


成交量上去了,很多人可能会觉得“切!不就是‘以价换量’的游戏么,我还是等等市场降价吧”……是不是这么回事呢?咱们先不忙下结论,了解完事实再说。


首先,客观地说,今年下半年起,楼市的话语权确实更均衡了,打破了之前“卖方说了算”的格局;开发商为了销售也推出了花样繁多的优惠活动,以前的“全款购房”苛刻条件变成“贷款也行”,“排队抢房”变成了“卖力促销”……议价空间确实出现了。



But!这并不代表市场房价往下走了,相反,仔细观察你还会发现价格悄然在上行!Excuse me?不信你看数据,有理有真相。


我们先看看这些个热销楼盘是不是“以价换量”——


直接看图:


台昇·御景园(毛坯)


国际商务区本月热销担当——台昇·御景园,洋房毛坯14100元/㎡。这在同区域来说算是价格偏上的房子了,但依然不妨碍购房者青睐出手!



而从另一个角度看,国际商务区这样的价格与上半年的自己比起来并没“降”,但在目前嘉兴市区来说,还属中等偏低的!不信你接着往下看——


龙润壹城(毛坯)


翰林兰庭二期(毛坯)


这是南湖新区一推出就几乎再现“抢房”盛景的俩盘(因为价格比同区域二手房明显低一截),龙润壹城13900元/㎡的高层毛坯均价,比去年年末时涨了一大截,但目前价格就算加上车位因素,基本上也是全南湖新区最低了……即使翰林兰庭二期高层14514元/㎡、洋房16273元/㎡的首开均价,在南湖新区那也是稀缺抢手货!


或许你说南湖新区毕竟全面成熟、项目稀缺,那再看城南板块。


佳源·城南印象(毛坯)


香港兴业·璟颐湾(精装3000元/㎡)


从近期热销的项目,我们可以看到,城南,不含车位,毛坯高层预售均价已经近15000元/㎡,精装高层则达16400元/㎡,洋房就更高了……


从以上热销项目可以看出,“以价换量”根本就不成立,成交量上去了,这价格也没下来!


而且我们看到,主销、热销的项目,价格体系已经从上半年的13000元/㎡左右,悄然爬升到了14000元/㎡左右


除了以上,这里还有“实锤”——市区项目较多的就秀湖板块了(其他板块基本只有零星个把项目,代表性不强),我们看看城西秀湖板块价格怎样——



很明显,秀湖板块的项目高层毛坯预售均价也奔14000元/㎡以上了,洋房毛坯预售价则向15000元/㎡靠拢。


如果你还半信半疑,担心会“以偏概全”,那么看看全年市区所有项目预售均价变化情况,就一目了然了。按照不同价格区间,我们统计了今年四个季度市区领证项目在各区间的数量。



先看高层项目。很明显,一、二季度,市区项目预售价在1.2万元/㎡以内占多数,除了花语江南,预售均价1.4万/㎡以上的项目没有;三季度起,1.3-1.4万/㎡的成为主流,但1.4万/㎡以上的项目也还只一个花语江南。而到了四季度,1.3万/㎡以上的项目占比近80%,而且1.4万/㎡以上的占了近1/3!


也就是说,市区毛坯高层的主流均价(不含车位),从一、二季度的13000元/㎡以下为主,到三季度的13000元/㎡主流,再到14000元/㎡左右成为中坚,这一年时间,在作螺旋式攀升!



洋房呈现趋势也同高层非常一致,且价格更高!到四季度,洋房毛坯14000元/㎡以上预售均价的项目已经超过一半,是绝对的主打了。(注:湘家荡项目也统计在内)


总之,无论是从市场表现、板块形势,还是整体数据看,嘉兴市区的一手房价,都没有呈现下行情况,反而是小幅向上的走势!


机会:年前购房条件不错,年后想“抄底”的也可能踏空


不管你是赶在低谷购房了,还是一不小心一年又白忙了,俱往矣!时间不等人,还是得看看眼前,看看将来,为来年好好打算一番。


如果我们说现在,年前这段时间,就是一个购房的相对较好时机,你意识到了吗?



首先,弄清楚年末为啥会回暖?其实这个现象不少懂行的业内人士几个月前就预料到了:市场经过较长时间调控和盘整后,回归冷静是必然,观望也会在过渡期出现,但嘉兴楼市大势没变,支撑其利好的因素依然存在,开发商的成本也摆在那里,所以一段时间买卖双方博弈后,市场就会从低谷回归常态,一直狂热不正常,但长期冷清也不正常,健康理性才是常态。



从7月份土拍、楼市降温,到11月起回暖迹象出现,到12月回暖范围进一步扩大,越来越多的人选择了“不再观望”。而且我们之前文章也分析过,现在嘉兴楼市已经是改善型产品为主,热销项目基本都是品质立身,选择出手的购房者主流不再是炒房客或刚需,而是精英阶层,他们购房并不是被盲目煽动,而是基于自己的理性判断。他们一般都不是首次买房,所以现在的眼光更加稳准狠。


这些,也决定了这一波年末回暖并非偶然,而是有其内因。相对来说,持续的时间也不会是昙花一现。



那为什么说年前还是购房好时机呢?


一是上面我们已经分析了价格变化情况,2018年即使是在楼市成交量最低迷的时候,实际房价也在螺旋式上升,何况已经有众多热销项目实力证明回暖并非“以价换量”。2019年大概率行情是,市场回归新常态,毛坯价14000元/㎡左右的主流价格体系,会更加稳定下来。“等跌”的心理不可取。



二是楼市形势跟经济、政治分不开,经济上就不用说了,大到长三角,小到我们嘉兴,经济都是在快速增长,在全国来说经济增速都是排前列的,活力十足,尤其是嘉兴成为全面接轨上海示范区后,更是利好连连。另一方面呢,2019年是建国70周年,再过两年的2021年是建党100周年,全国的经济政治形势肯定是向好的,作为党的诞生地的嘉兴,机遇也非常好;且不说外在因素,就嘉兴自己的“百年百项”重大项目都在一个个开展,会给城市面貌、配套、招商引才等各个方面都带来很大促进。这样的形势下,嘉兴房地产业当然也会、也必须健康向好发展。



三是此轮调控政策从2016年下半年至今,已经持续两年多了,不会更严,反而很多地方如山东菏泽、安徽合肥、广东珠海等地都放松了限购限售,释放了新的信号,且有继续蔓延之势。而且银行房贷方面也在变宽松。2019年,楼市政策面大概率是相对变宽松。



四是从当下实惠来说,年末是房企要冲业绩的时候,不管是出于年度考核量的需要,还是考虑年终奖下发之前,营销业绩肯定需要冲一波,因此年末也是各项目卖力推出购房优惠政策的时候。像一些小折扣啦、小幅度议价空间啦、赠送优惠啦,甚至特价房啦,都很可能出现。而等到春节后,房企新的年度营销政策下来,往往这些冲量优惠就没了。而且春节后房价上涨的情况,也是比较常见的现象。


总之,从市场形势、政策走势、房企局势等等综合考虑,2019年的楼市行情,不大会比今年7-10月的低迷期更差,向好的可能性更大。对于有购房需求的人来说,你还想明年又白忙吗?

陶煜晗 本文来源:网易嘉兴房产 责任编辑:陶煜晗_NO002
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