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今年嘉兴房价还会大涨吗?买房心里要有数,否则一年白忙乎

2019-03-14 10:45:06 来源: 网易嘉兴房产 举报
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随着近期一批楼盘纷纷领取预售证,很多等房源的购房者在等到新的可售房源“补仓”的同时,也会发现,房价似乎也在发生着微妙的变化……


预售价在逐步上涨

最近关于房价最令人感觉“炸裂”的信息是平湖的滨江万和苑一批别墅居然领到了5万/㎡的均价!即使是豪宅小众产品,但50000+的单价出现在嘉兴这个事实,就足以“颠覆”人的房价观了……


或许有人说各地的政策限制程度其实不一样,平湖与嘉兴市本级还是有行情的不同,那么看看市本级这段时间传达出的房价信息吧——


就在3月,市本级的房价记录同样是刷新了:宝石公馆别墅预售价27100元/㎡,而且是计入了地下室面积的价格……


就算不说别墅,看最近领证的这一批普通住宅,价格普遍悄然上扬了。


中国铁建·江南国际城


金地·风华剑桥


大发·融悦东方


很明显,各个板块内同一个项目或同区域项目,预售均价普遍较春节前上浮


上浮的幅度,跟领证间隔时间其实也有关系,比如风华剑桥两次都是今年一季度领的,上浮幅度100元/㎡;江南国际城相比自己去年12月领的价格,则上浮了300元/㎡;融悦东方虽是首次,相比同区域祥云府上次(去年12月)领的价格,上浮了350元/㎡。


这究竟是偶然还是有规律的?再看一组数据就更清晰了。



很明显,高层项目在2018年一、二季度时预售价主要在1.2万元/㎡以内,三季度后已经主要分布在1.3万元/㎡以上。



洋房项目在2018年一、二季度时预售价也主要在1.2万元/㎡以内,三季度后已经向1.4万元/㎡以上集中,1.5万元/㎡以上的也已出现。


暖春行情量增价扬

关注楼市的人都感受到,猪年春节一过,暖春行情强势登陆,一、二手房市场齐红火,看房买房的人络绎不绝。近期的备案量每周都在噌噌上蹿,而实际成交量更火:科技城的风华剑桥1月推出263套房源,过了个年就基本售完;国商区的东方禾苑、中央公园和江南国际城等,每周都是几十套的成交,年前推出的房源现在纷纷售完;城南的万科紫元、佳源、兴业三大改善项目,抢手得很;秀湖区域的房源大户泓玺台、秀湖印象等,一波强势成交去化完成大半……



成交量,毋庸置疑是强势反弹增长了,那么价格呢?目前来看,在限价情况下,各个板块项目的房价都没有大波动,不过下单购房的人会发现,相比春节之前,优惠都在全面收缩!原本年前能享受到的首开优惠、车位优惠等等,近期都收了。比如国商区的东方禾苑首开最多可优惠9万,到二次开盘就大约只有5万了,年后几乎没有额外的优惠了;秀湖板块的泓玺台年前有6-8万的优惠幅度,目前已经收缩大半……其他各个板块主力在售项目同样如此。


很多年前没有趁机果断下单的购房者,年后都感到后悔和焦虑,尤其是3月初整个市区的小户型房源纷纷售完告急!房价没有下跌反而优惠收回了,抢手房源转眼就卖完没得选了……这种心情,年后的这批购房者体会最深刻。


那么,房价还会怎么走?2019年会不会再大涨一波?今年的楼市会是什么样趋势,什么时候下手最合算?



形势预判


第一,大形势看政策!2019年嘉兴楼市正式进入了新常态,将会是近几年“最正常”的一个市场。以下几点支撑——

每年3月两会都带来政策定调,今年的全国政府工作报告,没有特别提到房地产调控,但住建部部长已明确表态:坚持“房住不炒”!“稳地价、稳房价、稳预期”!“防止房市大起大落”!还有“保持政策连续性和稳定性”和“因城施策”!


也就是说,政策还是有持续性,但基本上不会有新的出来,更强调“因城施策”,大环境不会更严,具体措施要看各地了


那么嘉兴层面的调控呢?很明显,2017年5月份“限售令”后,嘉兴调控限制政策就已出尽,而这项限售令也即将在今年5月到期。“限购”虽然继续,但是嘉兴落户政策放开,对购房落户面积已无要求。土地限地价但可竞配建。而购房者切身利益最相关的银行房贷政策,在春节后已然松动,利率回调!链接银行利率真的松动了吗?科技城的清华附校有进展吗?



从房地产政策的各个层面看,嘉兴楼市已渐渐成为“政策稳定、市场主导”的情况,不会大起大落。而在城市利好的层面,嘉兴在长三角一体化国家战略、全面接轨上海示范区建设的大势之下,城市实力、底气稳稳的提升,能支撑起楼市新格局!


这个新格局,就是嘉兴楼市大供应、大需求的时代,在2019年正式落地成为常态。其实这个格局是在2016年就冲开的,但是2016-2017年库存清洗,只有大需求,没有大供应,也决定了市场的疯狂火热;2018年上半年延续红火,下半年进入冷却观望期;2019年观望期结束了,大供需且趋于平衡的格局,才正式形成。而这正是正常向好市场的样子,也是政策调控的目标。




第二,房价还会上涨吗?会翻倍式上涨吗?不卖关子,先说答案——前者大概率,后者今年之内不太可能。想弄清楚就继续看分析:

先说市场形势方面,前面大家已经感受到了,2019年开局红火,观望期结束了,金三银四在路上,刚需已经纷纷进场,而改善需求可以说一直都在!链接嘉兴楼市这么快就回暖?逆市热销的他们凭啥让人买买买?而且一二手房都“躁”起来了,投资型需求也在蠢蠢欲动……“房住不炒”不假,市场红火也是真。这样的形势下,成交量先上来,房价随后抬头也是情理之中


但是也别被冷落后的红火冲昏头脑!住建部最新表态,“翻译”一下——


告诉各地政府:“房住不炒,因城施策”,可调整,但不能完全放松调控。


告诉开发商:“稳地价”,不要盲目高价拍地,要理性拿地。


告诉投资客:“稳预期”,不要高杠杆炒房,不要有房价还会大涨的预期。


告诉刚需:“稳房价”我们还在帮你稳定房价,有真实住房需求还是可以买的。


所以,猛涨猛跌都是妄想,炒房或坚决不买房,都是最不明智的极端选择。我们前面其实已经给出数据了:房价确实在向上。就拿批出的预售价来说,2018年初市区高层主力11000-12000元/㎡左右,2019年变成13000元/㎡-14000左右,以前上涨一两千,可能只需要一夜,而现在要一两年,把过快上涨调整为平稳缓冲,这也是调控的成果所在。



再看看嘉兴市场上的开发商和项目,金茂、绿城、中国铁建、兴业、苏嘉、万科……分布在各板块项目也已经以自住改善型为主。也就是说,大品牌、自住型项目是市场绝对主流。无论是从开发商实力看,还是从项目的定位属性看,这样的卖家是最抗跌的,在平稳的市场中,这样产品的价格规律就是稳中小幅向上。




最后,2019年购房逻辑何在?很简单,先分清购房目的再对号入座——


自住购房者,这一轮中最好的购房时机是去年下半年,其次是现在。如果你那时上车了,恭喜你赶在了相对低点;如果你还在等待,那2019年其实挺不错:一是你可以选到有品质的房源,今年新房源供应量不会少,而且自住型绝对主角;2018上半年之前中小户型风行、品质房源严重缺乏,就算想买房也难以挑得到好房源,现在有很多品质型项目可以比较放心购买了,比如像中国铁建、绿城、金茂等真正意义的精装项目也出来了,不是为溢价而鱼目混珠。二是市场趋稳,房价稳中小涨,这就是相对安全的市场形态,自住为主的市场,健康理性的市场,就是这样的。


这里特别提醒一下想买小户型的购房者,嘉兴小户型房源真的是抢手和稀缺,供过于求的状况随时可能来临……尤其你要是刚需的话,趁限价还起效,买得起就抓紧上车吧。



投资购房者,“房住不炒”,小涨正常,大涨没戏,想短时间在住宅市场挣大钱的,还是歇歇吧。上面已经说得很明白了。当然了,嘉兴楼市也不是完全没机会,商铺、写字楼等完全还是一个洼地,在嘉兴这一轮城市腾飞的历程中找到合适的投资机会,未来可期。如果在这方面有想了解的,也可留言咨询。

陶煜晗 本文来源:网易嘉兴房产 责任编辑:陶煜晗_NO002
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