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买房的人愁排不上号,卖房的人担心将失业,嘉兴楼市怎么了?

2019-06-19 09:19:37 来源: 网易房产嘉兴 举报
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“今年楼市行情真是好,可我担心过几个月可能要失业了……”最近跟业内人士聊天,有人半开玩笑地说。

而这其实也不全是玩笑,不少房企人员确实有此顾虑——一方面现有的项目去化很快,可能几个月就清盘了,另一方面房企在嘉兴拿到新地的机会又实在太少,旧的项目做完新的没接上,无项目可做可不就意味着“失业”么……

买房的人在愁排不上号,卖房的人在担心将失业,现在的嘉兴楼市到底症结何在?又该怎么对症下药呢?

去化周期逼近“警戒线”,供不应求在持续

截止5月底嘉兴市区库存总量(包括已出让宅地折算)仅2.3万多套,这还是在5月份嘉兴出让了5宗宅地有所“补仓”的情况下,事实上经过6月份的一通继续“猛如虎”的热销,现在市区的广义存量仅仅在2.1万套左右!

今年上半年的行情,已经是连续第四年同期红火了,而存量水平,跟往年相比,也是处在低位,同一时期,楼市都是处在供不应求的“购房荒”状态。

而且现在存量中,“已开工”(包含可售及待售)的房源仅1.3万套,按照目前市区月均去化近3000套的量,4个月就能卖完,而每个月新领预售证的房源,基本个把月就“售罄”……

这样的情况,导致买房的人恐慌,怕买不到房。

上半年宅地供应少,远期存量有限

而卖房的人担心“失业”也不无原因——上半年嘉兴市区范围总共就出让了7宗宅地,新希望拿了两块,交投祥生一块,正黄一块,苏嘉、香港兴业各一块,还有1宗是南投置业的需要配建大比例的安置房……这7宗宅地折算成房源不到5000套!

我们再来看看市区存量变化和结构情况。

“已开工”存量很明显连续在下降,这里有两层含义:一是可售房源持续去化,二是新开工的项目房源数量跟不上可售房源去化速度!也就是说这边房子卖得红红火火,那边新开工的房子却数量有限……

即使是5月份新增了几块宅地折算几千套房源,但“未开工”存量一共也就1万套左右,也就是说将来可转化成“已开工”→可售房源的量实在有限!

即使房企都积极开工,到房源入市也得半年时间,这万把套房源也不够“解渴”……

这样一来,也不难理解为什么最近土拍竞争又这么激烈了,这边嘉兴市区拍地红红火火,那边海宁实际楼面价突破了1.3万/㎡,不管是外来大品牌,还是本土房企,都在拼命“抢地”,因为供应就这么多,拿不到地没有项目房企就没法正常运转,员工当然要担心“失业问题”了。

建议:加快供地节奏、分批入市!

有了症结,就得寻求解决之道,市场已经限价限售限购了,但是需求确实存在。甚至随着嘉兴城市发展人口持续增加、城市价值也被更广泛认可,需求还有很大空间。那么,就需要在供应方面作调整了。

实际上,2017年4月住建部曾发文,要求各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序——

⊙对消化周期在36个月以上的,停止供地;

⊙36-18个月的,要减少供地;

⊙12-6个月的,要增加供地;

⊙6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

⊙严防高价地,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

⊙对于工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方,住建部将进行问责!

嘉兴市区库存的消化周期,已经仅为8个月,如果不算“未开工”的远期存量,甚至不足半年,也就是说,按照这个形势,嘉兴需要增加供地,并且加快供地节奏!

事实上历史也有鉴可依:2016年上半年库存低位后,就大幅增加了供地数量,经历了一段时间的“无房可买”的房荒,终于到2017年5月底存量回到了高位;而之后出让宅地的节奏变稀疏(2017年5月之后,仅当年9月份、12月份有两次集中推地),这导致2018年上半年存量又置于低位、供不应求。

现在,存量低位、供不应求的状况再次出现,嘉兴市区有必要加快供地节奏!

不过,集中供地容易造成供求不稳——一段时间“房荒”,一段时间又扎堆入市供应过剩,所以分批、分期较为均匀地供应更为可取。

最后,对于“卖房子”的开发商来说,建议还是秉持“谨慎乐观”的态度对待土拍,因为限价没有放开迹象,付出了高楼面价,未必能卖出对应的高售价。而近期像苏州、杭州、东莞等出台的“花式土拍调控”,也显现宏观调控还是一把悬在开发商头上的利剑,如果过热随时就可能劈下来……

此图表来自“克而瑞地产研究”公众号

而对于购房者来说,自住需求的还是得抓紧上车,未来几个月买房机会确实还是有限!而投资需求则要了解意向区域的开发趋势:重点发展区域在哪,到底是向哪个方向开发推进,供地计划数量多还是少,这些都关系到未来所买的房子的价值。

总的来说,今年下半年,同区域购买一手房的性价比还是优于买二手房,因为同样是“卖方市场”,但一手房限价,“房荒”状态下的二手房价依然水涨船高。要扭转状况,需要一手房供求重归平衡!“今年楼市行情真是好,可我担心过几个月可能要失业了……”最近跟业内人士聊天,有人半开玩笑地说。

而这其实也不全是玩笑,不少房企人员确实有此顾虑——一方面现有的项目去化很快,可能几个月就清盘了,另一方面房企在嘉兴拿到新地的机会又实在太少,旧的项目做完新的没接上,无项目可做可不就意味着“失业”么……

买房的人在愁排不上号,卖房的人在担心将失业,现在的嘉兴楼市到底症结何在?又该怎么对症下药呢?

去化周期逼近“警戒线”,供不应求在持续

截止5月底嘉兴市区库存总量(包括已出让宅地折算)仅2.3万多套,这还是在5月份嘉兴出让了5宗宅地有所“补仓”的情况下,事实上经过6月份的一通继续“猛如虎”的热销,现在市区的广义存量仅仅在2.1万套左右!

今年上半年的行情,已经是连续第四年同期红火了,而存量水平,跟往年相比,也是处在低位,同一时期,楼市都是处在供不应求的“购房荒”状态。

而且现在存量中,“已开工”(包含可售及待售)的房源仅1.3万套,按照目前市区月均去化近3000套的量,4个月就能卖完,而每个月新领预售证的房源,基本个把月就“售罄”……

这样的情况,导致买房的人恐慌,怕买不到房。

上半年宅地供应少,远期存量有限

而卖房的人担心“失业”也不无原因——上半年嘉兴市区范围总共就出让了7宗宅地,新希望拿了两块,交投祥生一块,正黄一块,苏嘉、香港兴业各一块,还有1宗是南投置业的需要配建大比例的安置房……这7宗宅地折算成房源不到5000套!

我们再来看看市区存量变化和结构情况。

“已开工”存量很明显连续在下降,这里有两层含义:一是可售房源持续去化,二是新开工的项目房源数量跟不上可售房源去化速度!也就是说这边房子卖得红红火火,那边新开工的房子却数量有限……

即使是5月份新增了几块宅地折算几千套房源,但“未开工”存量一共也就1万套左右,也就是说将来可转化成“已开工”→可售房源的量实在有限!

即使房企都积极开工,到房源入市也得半年时间,这万把套房源也不够“解渴”……

这样一来,也不难理解为什么最近土拍竞争又这么激烈了,这边嘉兴市区拍地红红火火,那边海宁实际楼面价突破了1.3万/㎡,不管是外来大品牌,还是本土房企,都在拼命“抢地”,因为供应就这么多,拿不到地没有项目房企就没法正常运转,员工当然要担心“失业问题”了。

建议:加快供地节奏、分批入市!

有了症结,就得寻求解决之道,市场已经限价限售限购了,但是需求确实存在。甚至随着嘉兴城市发展人口持续增加、城市价值也被更广泛认可,需求还有很大空间。那么,就需要在供应方面作调整了。

实际上,2017年4月住建部曾发文,要求各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序——

⊙对消化周期在36个月以上的,停止供地;

⊙36-18个月的,要减少供地;

⊙12-6个月的,要增加供地;

⊙6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

⊙严防高价地,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

⊙对于工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方,住建部将进行问责!

嘉兴市区库存的消化周期,已经仅为8个月,如果不算“未开工”的远期存量,甚至不足半年,也就是说,按照这个形势,嘉兴需要增加供地,并且加快供地节奏!

事实上历史也有鉴可依:2016年上半年库存低位后,就大幅增加了供地数量,经历了一段时间的“无房可买”的房荒,终于到2017年5月底存量回到了高位;而之后出让宅地的节奏变稀疏(2017年5月之后,仅当年9月份、12月份有两次集中推地),这导致2018年上半年存量又置于低位、供不应求。

现在,存量低位、供不应求的状况再次出现,嘉兴市区有必要加快供地节奏!

不过,集中供地容易造成供求不稳——一段时间“房荒”,一段时间又扎堆入市供应过剩,所以分批、分期较为均匀地供应更为可取。

最后,对于“卖房子”的开发商来说,建议还是秉持“谨慎乐观”的态度对待土拍,因为限价没有放开迹象,付出了高楼面价,未必能卖出对应的高售价。而近期像苏州、杭州、东莞等出台的“花式土拍调控”,也显现宏观调控还是一把悬在开发商头上的利剑,如果过热随时就可能劈下来……

此图表来自“克而瑞地产研究”公众号

而对于购房者来说,自住需求的还是得抓紧上车,未来几个月买房机会确实还是有限!而投资需求则要了解意向区域的开发趋势:重点发展区域在哪,到底是向哪个方向开发推进,供地计划数量多还是少,这些都关系到未来所买的房子的价值。

总的来说,今年下半年,同区域购买一手房的性价比还是优于买二手房,因为同样是“卖方市场”,但一手房限价,“房荒”状态下的二手房价依然水涨船高。要扭转状况,需要一手房供求重归平衡!

郑思宇 本文来源:网易房产嘉兴 责任编辑:郑思宇_jx05
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