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楼面1.4万年度新高!短期不刺激房产,7地高歌海宁依旧

2019-08-08 09:28:12 来源: 网易房产嘉兴 举报
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又是海宁!2个月来,大嘉兴乃至整个长三角,第4次聚焦于此!

今天,7块宅地集中出让,欣赏这份豪迈,恰如潮城奔涌的气质。

海宁土拍霸屏的日子,并不缺少获知土拍结果的渠道,一张图快速回顾今日土拍结果。

楼面价刷新高、配建面积、大牌房企入驻……这些数据着实让人肾上腺素飙升,然后呢?

是否想过,短时间集中土拍将带来的是大量项目的集中上市,同周期的激烈竞争。

海宁集中推地的同时,7.30中央政治局召开会议要求“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

当海宁市场集中供应遇到中央调控性政策出台,是否就意味着市场将出现快速冷却,整体市场就此供过于求从而急转直下呢?

显然,在房地产市场这个庞大而复杂的体系中,我们并不能用如此简单的逻辑给出带有武断性的判断。今天,我们一起,用更多维度的观察和思考,给予海宁楼市一个更为理性的判断。

总量,只有拆分才能被看清

2019年6月12日,鸿翔以10562元/㎡楼面价+配建13680㎡拍下长丰路南侧、文宗路东侧的海自然字19034地块,沉寂半年的海宁土地市场就此开启高光模式,此后,7月10日、7月25日以及今天的3场土拍,57天,4场土拍,20宗宅地成功出让,土地面积近75万方,新增存量147万方!

2个月间的土地供应总量在海宁全年供地计划的占比超过60%,的确相当可观,但是我们必须意识到,这些土地并非集中在同一区域,而是分布于幅员约54平方公里的整个大海宁。而且,每个镇或街道的不同区域,亦存在产品定位、价格区间及客户群体的巨大差异性,例如盐官的景区与镇区、长安的镇区与老盐仓。


与其他的城市一样,随着房地产市场的不断发展和细分,海宁以区域自身的特征为基础呈现出不同区域客群的显著差异性,例如长安、斜桥完全是以杭州溢出客户为主,而市区4街道的去化则是以海宁本地为主、外地导入客户为辅。

进一步分解,即便是供应最集中的市区土地总数也仅13宗,土地面积约莫53万方,这些土地以基本对应需求的数量分布在硖石、海洲、海昌、马桥4个街道

硖石街道作为传统的市中心,目前备受关注的鹃湖板块也囊括在其中,是海宁本土购房者的第一选择,也是本土需求最为旺盛的区域;海洲街道位于海宁城西,以皮革城为核心,伴随着杭海城铁的建设和开通临近,区域价值在近2年得到了爆发式的上涨,吸引了众多投资客群的关注;马桥街道位于海宁城南,经编产业发达,以城市主轴海昌路与银泰商圈无缝连接,共享城市最繁华的配套,也是海宁发展的主要方向之一,居住价值得到进一步认可;海昌街道位于海宁北部,东侧区域与市中心的绝对距离近,得到本土购房者的认可,西部区域位于铁道以北,高层以外地导入客群为主、排屋本地改善为主。

当下,海宁集中供应的土地量的确较大,但是他们并非集中在同一区域,而是呈现分散性分布,未来面向不同的客户群体,在产品类型、户型面积段、总价范围都存在较大的差异性。而且拿地的企业中,既有本土大小规模不一的开发商又有全国性大牌房企,不同的企业在追求市场规模或者高利润率的不同企业指导思想之下,会呈现出截然不同的开发思路和推盘策略,直接影响产品的上市时间。

供应量,并非绝对值

而是对应存量和需求的相对值

供应量从来都不是一个简单的绝对值,不可在割裂的环境中来妄下断言是过大或过小,而应该基于现有的存量,在动态市场环境下的需求量的双重维度中来评定

2016年海宁整体市场与嘉兴相同,迎来了从封闭性市场向开发性市场转变的重要拐点,受沪杭外溢行情+融杭接沪城市利好不断落地的影响在高位持续,前期遗留库存量基本去化完成,近三年的成交情况来看,海宁市场整体呈现供需稳定平衡的情况。

据统计,2018年海宁整体市场住宅去化总套数为17269套,其中上半年月均成交1910套,下半年月均成交969套,全年套均成交面积为117㎡

2019年上半年,海宁住宅成交面积约80万方,相比于过去2年均处于低位,一方面是经历2018年底降温,2019年春节后才迎来筑底修复,4月开始住宅市场才真正呈现强劲回暖之势,4-6月去化量恢复到2018年的月均去化水平之上。更关键的是,海宁市场新增供应不足,整体存量处于低位,客户可选余地较小。

截止2019年5月底,海宁整体存量约100万方,存量的去化周期仅约5.9个月。考虑4月、7月两次政治局会议政策的调控影响,我们采用同样经历4月、7月两次政策调控引导的2018年月均去化量16.8万方作为去化周期计算标准。

根据自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则的明确区间划分——“库存五分法”规定,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要适当减少供地;18-12个月的,维持供地持平水平;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

显然,海宁在此轮集中推地前,整体市场库存去化周期已经处于6个月以下,需要显著增加并加快供地,在2个月间集中推出20宗地,是符合整体房地产市场规律的,能够促进整体市场达到供需稳定平衡的良性循环。

海宁此次土地集中供应量的确大,但这是建立在今年1-6月12日前仅供应6宗商住地块,其中市区仅2宗,且以安置房为主,4块乡镇地块分别位于斜桥、长安、袁花、盐官,还有大量的商业服务、人才公寓等配建要求。海宁整体库存去化周期低于6个月低库存环境之下若不及时进行供地,可能导致出现“房荒”,一方面会引发购房者的恐慌心理,另一方面在售房源“奇货可居”,各类变相加价销售手段出现,导致整体市场不稳定。

市场动态平衡,是否供大于求

后续动态值得关注

房地产市场是动态平衡的,我们也必须以变化的眼光来看待与分析。今年6月12日以来,海宁4次集中供地20宗,将为海宁市场新增约147万方的建筑面积供应量,新增供应量预计去化周期约8.75个月,也就是说,目前海宁住宅市场广义存量去化周期约14.5个月。

根据“库存五分法”规定,消化周期18-12个月的,维持供地持平水平来说,我们可以理解为政府将根据接下来海宁市场的整体去化情况,进行评估适时供地,保持市场的供需平衡。

除去拆迁安置房,2019年海宁计划供地123.2万方,截止目前已经供地93.4万方,占比达到76%,剩余供地量按照平均容积率2.0测算,将新增建筑面积约59.6万方,去化周期约3.6个月,可以说2019年内的整体供地量处于可控范围。

我们可以用更为极端的方式来推算,假设现在起海宁整体市场所有房源不再有新增去化,目前的存量再加上计划出让地块的量,市场整体库存量将达到307万方,去化周期约18个月,也还在维持供地持平的水平区间内。

当然,众所周知这种极端的市场情况是不可能出现的。

目前来看,通过这个阶段的集中供地,整个海宁的房地产市场已经达到供需的合理平衡状态,未来从供地计划来看,也不会出明显的供大于求的现象。

我们可以发现,为避免新项目的集中上市,海宁已经明显放缓了供地速度,今天出让之后,整个8月海宁不再有宅地出让,截止目前也仅有盐官2块1.1低容的新地块挂牌,9月见分晓。

放眼大嘉兴,从上半年土地成交拔得头筹的海盐到盛夏时节土地集中出让备受关注的海宁,再到桐乡,本月也将陆续出让7宗地块。

与此同时,我们也必须意识到,平湖市区范围内的土地供应已经断供长达到8个月。前段时间发布的100城新建商品住宅存销比“库存五分法”排序中,嘉兴市本级7.3个月的去化周期处于需增加供地区间,嘉善存量去化周期仅5个月必须加快供地。

本月还将有令开发商纠结的信远朗庭北地块和备受开发商关注的万达南庆丰路西地块出让。但从目前的挂牌情况来看,8月平湖仅林埭一宗宅地出让,嘉善暂无宅地挂牌。

嘉兴及五县的房产市场的走向

我们将与你一起,持续关注客观分析

本文中的数据部分取自调研与预估,与实际数据可能产生误差,具体以实际为准。

郑思宇 本文来源:网易房产嘉兴 责任编辑:郑思宇_jx05
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