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【涨】7.30定调房产短期不刺激,嘉兴楼市关键词二

2019-08-14 09:33:27 来源: 网易房产嘉兴 举报
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第二期:期盼政策影响房价下跌的想法不可取,嘉兴房价稳定上涨是大趋势


2018年7月31日中央政治局会议对房地产定调:遏制房价上涨。这个宏观基调的出台对2018年下半年楼市产生了极大的影响,包括嘉兴在内的很多热点城市楼市行情都快速下滑,转向速度非常快,力度也很猛,可以说是断崖式下跌,楼市直接从夏天进入冬天,投资客撤场,改善客户观望,开发商降价促销,土地连续流拍。


2019年7月30日中央政治局会议也对房地产做了新的定调:房住不炒,长效管理,房产短期不作为刺激经济的手段。这个表态出乎市场的意料,在经济下行压力增大,中美贸易摩擦不断的情况下,市场预期是房地产会再次作为刺激经济的手段。所以,730房产短期不刺激论调出台后,房产下行论再次出现:中央是不是抛弃房地产了,房价会不会下跌?成为当下市场关注的焦点。


我的观点是,嘉兴下半年的房价不会跌,不要有这种幻想,长期看,嘉兴房价稳定上涨是大趋势。具体原因如下:


01?从今年宏观基调上看,房价不会跌

2019年中央经济定调是六稳政策,稳字当头。必须要稳房价、稳地价、稳预期,房地产要为国民经济发展做出贡献,既不能大涨,更不能大跌,一城一策,分类调控。最近一些热点城市对于房产调控政策的升级就说明了这一点,过火的城市必须要降温,但也要防止下跌。


另外,虽然前几天美国货币政策发生了转向,开始了新一轮降息。关于这一点,我们政府已经预料到,所以政治局会议提出了下半年货币政策的基调是:保持货币政策松紧适度,保证市场流动性合理充沛。


我判断,我们国家下半年降准是大概率,降息要等明年上半年,至少美国两次降息后,我们国家会根据经济发展情况而做出决定。但是,不论可能出现的降准还是降息,都是为了刺激经济,降低实体企业的融资成本,但对于房产,这只是个间接的利好,虽然国家会控制资金的流向房产,但是完全避免,很难!


中国宏观经济论坛 现场


中国宏观经济论坛(2018-2019)报告会认为,随着“稳就业、稳外贸、稳投资、稳金融、稳外资、稳预期”这“六稳”政策的出台,扩大开放以及供给侧结构性改革进一步深入,将有效提振未来我国市场信心。


02?从房产行业发展趋势看,嘉兴房价也不会跌

房地产行业的下半场是分化的,不再是所有的区域和城市同涨共跌。嘉兴城市具备了房产下半场百强房企的战略发展要素,是必争之地,机会大,风险低,值得持续深耕。在中国房地产的下半场,哪些城市更有机会?我觉得是“经济发达、产业集聚、吸纳人口、交通枢纽、政策倾斜”这几个房产开发要素叠加得多的城市,叠加的越多,房产开发的机会就越大。


而嘉兴就属于这一类城市的最典型代表。嘉兴城市发展潜力是排行在全国第41位,远高于很多省会城市,在开发商拿地投资排行方面,嘉兴可以排在全国地级市的前5位。所以,开发商来嘉兴拿地,是经过了战略分析后的决定,不会在意一块地一个项目的得失,战略布局,持续深耕,才是百强房企的长远目标。



03?从嘉兴城市发展看,房价更不会跌

嘉兴城市发展目前迎来了历史性的机遇,多重国家级的政策红利叠加,无论是长三角一体化城市、G60沪嘉杭科创走廊、杭州湾大湾区开发等共有城市红利,还是作为浙江省接轨上海示范区和建党百年的独家城市红利,嘉兴可谓是光环四射,厚积而薄发。同时,嘉兴还是上海都市圈和杭州都市圈的核心成员,融杭接沪,同步发展。近几年来,嘉兴在经济发展、产业导入、人口集聚、交通枢纽、城市建设和人均收入等方面都有了长足发展,后劲十足。


12410”首位发展战略的制定让嘉兴城市的未来发展空间充满了想象。房地产的发展核心是这个城市的发展,嘉兴房价上涨幅度从长周期来看必然是匹配了嘉兴城市发展的,我认为,下半年嘉兴的房价不仅不会下跌,而且大趋势看是稳步上涨的,这符合了嘉兴城市发展的预期。


2019年GDP预计突破5000亿元,人均GDP超过10万元,全省第五;


2019年产业导入持续爆发,目前百亿以上投资项目已经高达13个,远超过年初设定10个的全年计划;


2018年全年人口增加7.2万人,名列全省第三,仅次于杭州和宁波,中高端人才净流入率全国第四;


2019年嘉兴表态要打造长三角核心区交通枢纽,高铁南站全面扩建,以后将成为7条轨道交通的枢纽站,通苏嘉甬高铁、沪嘉城际轨道年底即将开工,7月初多个车次嘉兴南始发,嘉兴机场、高架快速路全面开工。


2019年嘉兴城市建设全面开花,对标虹桥枢纽的高铁新城高标准规划,“站城一体”的新加坡22世纪未来城敲定,中心城区品质提升工程建设全面展开,百年百项工程如火如荼;


2019年上半年嘉兴财政收入380亿元,增速达18.61%,全省第三。



04?从土拍来看,嘉兴房价也不会跌

2019年上半年的土地市场是供地少、价格涨、一地难求。在嘉兴城市发展利好、预售证价格稳步上涨、市场供需两旺以及开发商土地储备严重不足等因素影响下,上半年的土地市场突破熔断价和创区域新高成为主旋律,土地价格稳步上涨,上半年市区各板块的平均楼面价超过了9500元,平均成交地价远高于17年和18年。


虽然下半年土地市场会加大供应,但开发商拿地需求和土地供应量之间的僧多粥少局面短时间不会发生根本性改变,新一轮市区土地价格体系已经开始形成,热点板块和优质地块的楼面价仍然会创新高。比如说,8月30日即将拍的经开2019-10号地块,肯定会创国商区的区域地价新高。土地成本和土拍价格会影响房价预期,希望房价下跌我认为是不理性的,前提是不出现湖州那种极端疯狂集中推地现象。



05?从供需来看,嘉兴房价也不会跌

房子是商品,影响房价除了成本外,供需之间的比例关系是非常重要的。因为嘉兴土地市场的理性供应,嘉兴的房源供应和需求也在合理之间,今年上半年市本级上市房源总量共12417套,供应量创了5年来的新高,但需求方面也是非常旺盛的,上半年成交13687套,这个成交量也是近三年的新高,上半年市场应该说是供需两旺。


截止到7月底,嘉兴市场的广义库存已经下降到19000套,去化周期仅仅7个月。嘉兴楼市已经从封闭型市场变成了开放型市场,除了强大的内在需求外,嘉兴城市的发展机会,聚焦了长三角甚至全国购房者的目光,外溢需求会长期存在。退一步说,嘉兴楼市如果出现了调整,即使需求短时间有下滑,那也是按了暂停键,长期需求不会改变,在这种情况在,房价又怎么会跌呢!


备注:2019年7月供应量较少,乡镇项目较多,加之中小户型占主力,因此申领预售证价格偏低


备注:存量含已出让土地折算房源。

本文中的数据部分取自调研与预估,与实际数据可能会产生误差,具体数据以实际为准

郑思宇 本文来源:网易房产嘉兴 责任编辑:郑思宇_jx05
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