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【买】7.30定调房产短期不刺激,嘉兴楼市关键词三

2019-08-15 16:59:14 来源: 网易房产嘉兴 举报
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第三期:库存不足会影响你购房,好房子依然难买,先上车再换座不会错


先说说什么样的房子是好房子。我认为,房子没有十全十美的,不能要求样样都好。


对于自住群体,只要区域会快速发展,户型不差,综合品质还不错,周边配套在交房后逐步完善,具备这几点就可以算上好房子。学区房对于不同的家庭意义不同,重不重要自己衡定。


对于投资性群体,标准可以再低些,那就是:符合城市重点发展方向或者有稀缺的景观、学区资源,户型不能差,采光有保证。有两点特别重要,第一点是只能有一个车位是溢价的,第二点是总价要控制住。符合这几点的房子基本就可以了。


很多购房者都在想,政策表示短期不刺激房产,房贷利率上调,买房需求在上半年集中释放,嘉兴楼市下半年终于稳定下来了,那是不是就可以慢慢选房,等一等也无所谓了?另外就是,开发商的各种优惠是不是又要出来了?


根据下半年市场房源供应情况和开发商目前的心态,我给购房者一些思路。


01?哪怕下半年嘉兴楼市不再火热,严重不足的库存依旧会直接影响购房

我可以负责任的说一句话:不要太乐观,下半年买房还是不容易的!原因主要就是:库存下降太快,后续可售房源会出现严重供应不足。


目前市区广义存量是19000套,去化周期已经低于8个月,考虑到有些地块要明年春节后方能上市销售,下半年的房源供应已经开始捉襟见肘。


如果再按照不同板块,不同户型面积和毛坯(精装)的叠加性需求选择来看,可供购房者选择的范围就更小了。


? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?备注:数据截止到6月底


举两个板块的例子:科技城库存不小,7800多套,但库存量集中在绿地新里程,约5000套,下半年小面积房源,只能选万科城市之光和绿地新里程。大面积精装修房只有绿城留香园和世茂璀璨时代,中环南路以南的科技城区域下半年无供应,新希望地块预计要春节后上市。国商区目前库存仅2000套,其中苏嘉国商地块能供应的700套左右的房子要春节后上市,所以房源也非常稀少。


另外,指望开发商增大优惠的幅度,这种想法更不可取。下半年开发商手上可售房源不多,资金回笼压力不大,在后续地块跟不上、热点楼盘不缺客户的情况下,更多的开发商想的是怎么样增加利润,在预售证价格控制的情况下,怎么样完成项目既定的利润指标。


02?板块分化会更加明显,热点板块房源和品质楼盘依旧抢手

今年上半年楼市虽然火热,但远没有达到18年上半年的市场热度,那时候市场弥漫着恐慌气氛,所有板块都是抢房子。但今年上半年板块之间有很大分化,主流板块出现了抢购现象,但一些非主流板块只是销售热度有上升。


今年下半年市场降温后,板块之间的冷热差距会更加明显,这主要是目前城市板块之间发展决定的。一定要理性的看待板块之间的差异性,不要因为一些板块楼盘降温了,就认为所有板块的楼盘都是同步的,这样会影响自己购房的决策。


我判断,热点板块房源和品质楼盘在下半年依旧会很抢手。对于一些非主流楼盘,可选的房源增加,好楼层和好房源选择余地更大,开发商对于付款方式和付款时间都会有一定的松动,这反而是购房好时机,要学会逆向思维,主动权才能把握自己手上。


03?遇到机会就不要纠结,不能一步到位就先上车再换座,这么做不会错

下半年的楼市降温调整是入市好机会,千万不要纠结,一定要明白几点:


1、一定要理性看嘉兴楼市。在多个国家级政策红利驱动下,嘉兴城市发展必然是长期向好的。嘉兴楼市会享受到城市发展带来的红利,在中国政治经济长期稳定的宏观情况下,调整是短期的,是必要的,向上是长期的,嘉兴房产的机会是远大于风险的。


2、一定要克服从众的心理。楼市越是出现调整降温,我们越要理性分析,这是机会还是陷阱。市场只有在调整中,主动权才会把握在购房者手里,购房者才有谈判的筹码,千万不要错失机会。


3、一定要看清楚房价的走势。房子的价格短期是稳的,长期是看涨的,这是中国经济现状和嘉兴城市未来发展空间所决定的,不用质疑。


嘉兴预售证价格的走势非常清楚,大致按照年7-8%幅度上涨,每平米1000元左右,这是与嘉兴经济发展、居民收入增长相匹配的,房子还是那个房子,晚买就意味着多付钱。同时,好地段的房源也是卖一套少一套,比如城南、南湖新区等。


4、一定要明白房源的供给是动态的。即使下半年市场整体库存量不大,很多楼盘难买到,但市场还是存在细分的机会,细分的板块、楼盘和不同的户型之间以及当期的供应量都存在局部性机会,但这种机会稍纵即逝。所以,看中了,就要果断下手,不要再错过机会。


5、一定要清楚自己的实力,量力而行,不要总想着一步到位。房子和人一样,没有十全十美的,适合自己的需求就是最好的,先上车再换座,机会才是最重要的,特别是几次购房机会的错过会让你心态变差,很可能出现恐慌性购房,最后买到的反而不是理想的房源。


根据下半年各板块房源新增供应情况,结合各楼盘的户型机会点和适合群体,我做了如下简要的分析,仅供购房者参考:


国商区:国商区下半年新增供应集中在奥山禾堂樾里、中国铁建江南国际城、信达地产东方禾苑和嘉禾金茂府。江南国际城和嘉禾金茂府是改善型自住的优选楼盘,品质和地段都有保证,不过要买两个车位才有机会买得到。


想投资国商区的可以关注东方禾苑和禾堂樾里110方以下的小户型,不过两个楼盘的小户型供应量都不大。喜欢洋房的客户看东方禾苑,喜欢精装修的看下卓越珑府,珑府的预售证价格给的是偏低的,其实该楼盘性价比很高!


科技城:科技城下半年新增供应集中在绿地新里程、万科城市之光和绿城留香园。科技城北区衔接湘家荡,沪嘉城际轨道站点就在附近,这个位置随着后续的区域规划落地,极有可能成为黑马板块,投资性购房存在机会,前提是你要耐得住寂寞,该板块发展需要时间。


万科城市之光的小别墅是稀缺的,喜欢别墅的不要错过机会。绿城留香园更适合改善型自住购房者,区域位置、周边配套和绿城产品都不会让你失望。世茂璀璨时代洋房的165平米户型特点明显,超越市场大多数同等户型,地块规划条件成就了极优户型。


南湖新区:翰林兰庭二期能不能新领预售证存在不确定因素,只能动态跟踪。龙润壹城或许是下半年南湖新区唯一确定有新增房源的楼盘,开盘就抢完是肯定的。


秀洲核心:新中国际三期洋房最后一批房源肯定会加推,楼盘规模大,户型优,赠送多,间距大,还是稀缺的多层洋房,非常适合城西自住购房者,喜欢洋房的绝对不可错过机会。


运河新区:苏嘉久境园第二批房源9月加推,户型面积段97、108、128、144、177平米,涵盖了首次置业以及改善置业,苏嘉房产开发水平有提升,品质方面还是牢靠的,非常适合喜欢城西和城南的自住购房者。


秀湖板块:信达、富力和交投祥生三个全新楼盘10月份后会陆续上市,板块的新增房源量明显增加,三个楼盘各有特点,特别是稀缺的100平米左右小户型,极大缓解了秀湖刚需群体购房难的情况,但是,要能把握住机会才是真英雄。


城东板块:城东板块近几年变化非常大,已经从黑马板块变成了白马板块,荣盛、大发以及新拿地的正黄,都有新房源供应,户型小、单价低、总价低是板块的特点,这是刚需群体在嘉兴主城区可以买得起,而且买得到的首选区域。


城北板块:城北区域目前仅有万城赞园一个楼盘在售,剩余房源以大户型为主,适合地缘性的改善客户,万城赞园基本是二环沿线预售证价格最低的楼盘,性价比非常高。


湘家荡板块:湘家荡沿湖一线楼盘的房源基本已经售罄,下半年仅有上置琥珀棠会有新房源上市,1万元以内的预售证价格对于喜欢湘家荡的购房者来说,非常亲和,可不要错过机会了。

郑思宇 本文来源:网易房产嘉兴 责任编辑:郑思宇_jx05
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