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房价五县倒数第一,2019土拍位列探花!海盐已成房企新肥肉?

2019-09-05 09:23:39 来源: 网易房产嘉兴 举报
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站在9月的开端,就去孜孜不倦地探究“今年的‘金九银十’成色到底会如何”似乎为时过早,先来聊聊这个月大嘉兴楼市的第一个关注点:海盐老城中心容积率仅1.2的19-098地块今天成功出让。

楼面价8312元/㎡,由桐昆夺得,没有熔断、没有刷新楼面价,都不意外,一切如“所有激情终将化成一蔬一饭”般自然。

房企拿地终究要算得过账来,地块没有绝对好坏,只有适合与否,看似不计成本或理性冷静的出价背后,都自有逻辑。

PART

01

老城中心区、1.2容积率、纯改善高溢价的产品的确让人动心。但反观之,大面积高总价就意味着客户基数会断崖式削减,从海盐同类项目的去化情况来看,市场容量有限的海盐,做大平层、联排别墅类产品,必然是一场考验耐力的持久战

要知道,正黄·翡翠合院从拿地至今已经过去了近28个月;桃源香墅去化约7成,拿地至今也已经超过了12个月。

90亩的地块面积,把土地成本推向了6亿的高度,在银根紧缩、融资难度和成本上升的市场环境下,面对基本无法实现高周转的项目,这个数字显然大了些。

去化周期究竟有多长?做个假设来得更直观。

以180㎡的套均面积计算,整盘约400套房源,这是什么概念?接近万城·雅园、正黄·翡翠合院、桃源香墅三个项目套数的总和!比2017年全年整个海盐140㎡以上户型成交量还多出140套,占2018全年成交量的51.3%!

2016年,海盐封闭性市场被全面打开,伴随而来的是产品均以面向上海外溢的投资客为主,小面积低总价成为市场主流。

2017年末以来,海盐3个纯改善项目陆续上市,引发了蓄积已久的本土改善购买需求井喷式爆发,2018年140㎡以上户型成交量是2017年的3倍,这样的数据呈现出来,很有说服力。

随着价格持续上涨,客户基数进一步减少是种必然,去化周期将被拉长,财务成本、管理费用也将随之增加,当这些因素都被列入成本计算体系内,桐昆以8312元/㎡楼面价拿下,也可以说是理性且明智之举。

目前,海盐老城区辐射范围内的在售多层洋房均价约1.6万元/㎡,别墅约2.2万元/㎡。

我们必须允许,地价与售价之间合理空间的存在,这是真正做出品质有保障的好产品的必要条件,毕竟“又让马儿跑又让马儿不吃草”的事都是无谓的奢望。

这宗宅地是继滨海一号之后,桐昆在海盐的又一项目,无论是滨海一号还是桐乡的好来登、康莱登等众多项目,皆以品质著称,未来产品值得期待。

我们也必须清楚,长效机制下,房地产终将从传统的暴利行业,逐渐回归到传统制造业,利润趋于合理,走上精细化发展之路。

PART

02

4月9日,碧桂园以楼面价7083元/㎡拿下海盐城北地块,溢价率38%。

4月24日,多年未出地的海盐城南板块宅地被新城拿下,溢价率35%,楼面价7038元/㎡,首批房源已经开盘,均价13280元/㎡

5月17日,7月5日绍兴房企金昌在海盐连下两城,两地块纷纷熔断进入竞配建环节,折算配建后,楼面价达到了11005元/㎡和8774元/㎡。

这些,不过是海盐今年土地市场的几个分镜头。

与今天出让地块一路之隔,是天阳今年5月8日拍下的19-048地块,成交楼面价7967元/㎡+1000㎡配建,折合实际楼面价约8206元。

携手金地共同开发的风华绮轩8月中旬官宣亮相,高层+洋房的产品序列,户型建筑面积覆盖约100-140㎡,截止目前,金地首入海盐就快速完成了3个项目布局。

1-6月,海盐已成功出让20宗宅地,超越其他4县市和市本级,排行榜首。

截止目前,海盐成功出让土地23宗,其中武原街道8宗,合计总建筑面积50.3万方,成交金额近34亿元,平均成交楼面价达到7425元/㎡(未折算配建成本)

纵览2018年全年,武原街道出让宅地总计7宗,合计总建筑面积约62.6万方,成交金额29.2亿元,平均成交楼面价6728元/㎡。显然,今年的成交楼面价已经迈上一个新的台阶,成交总金额也突破去年,2019年还有整整4个月,宅地成交量超越去年基本已经可以确定。

今年的海盐土拍战况成绩单,是不是已经颠覆你对海盐的认知?曾经“去海盐开发要谨慎再谨慎”的房产金律被打破似乎只在一夜间。

海盐,真的已经成为房企新的肥肉了吗?

截止目前,嘉兴市本级仅仅成交12宗宅地,其中乡镇2宗,把市区新出让的10宗宅地的待上市房源全部计算在内,嘉兴市区的大库存量也不到2万套了!

库存在年后的一波小阳春带动下被快速去化,而土地市场明显供应不足,众多房企在嘉兴市本级纷纷遇到了青黄不接的窘境,因而开始将触角伸向了五县。

还有至关重要的一点,和嘉兴市本级被死死摁住的一手预售价格不同,在五县范围内新房价格审批相对宽松,对于房企而言,与其在市本级死抠成本,不如走向大嘉兴的其他区域,说不定能拼出另一片天空。

从五县土地市场的情况来看,海盐受到青睐并不意外。

截止目前,嘉善全县成功出让土地11宗,华夏幸福、龙光两大房企占比超过了半数;平湖总共出让宅地5宗,而且无一在市区范围内;桐乡成交18宗宅地,但以下辖乡镇为主;海宁成交土地25块,地价高、本土开发商强势,鲜有外来开发商能够真正大展拳脚。

反观海盐,土地的供应可以说是诚意满满,除了23宗地的绝对量之外,质更值得称道,4宗老城区地块的集中放量超过了过去3年的总量,另外2宗城北1宗城南,位置优越、以中小规模地块为主,土地占用资金成本相对少,指标适宜规划,操盘灵活度高。

PART

03

不难发现,供地量、预售价格、地块质量等层面的“相对优势”促使房企关注海盐,选择海盐,特别是如金地这样首入便深耕、重仓海盐,必然是因为他在“绝对值”层面的独特魅力。

过去6年,海盐全县房价呈现持续上升趋势,2018年,住宅成交供应同比上升,整体价格同比上扬。

去年,海盐商品住宅总共供应约117万方,成交101万方,均价约11600元/㎡,环比分别上涨17.2%、67.7%、21.5%。经过2015-2017三年的波动期,海盐整体供求关系实现高位平衡,整体市场进入盘整期。

价格的大幅上涨的确诱惑力十足,但是“稳定性”应该是房企进入规模时代更为关注的市场要素。我们应该清楚,房地产的不动产价值正在回归理性,不再有每年动辄50%的涨幅甚至翻番的传奇,而是进入合理上升阶段,每年涨幅稳定在8-15%之间,能跑赢通胀,但不再是超级暴利。

波涛汹涌的楼市,终究只是表象,追本溯源是城市与人口的改变,“高铁”、“城市更新”、“交通升级”是海盐城市能级提升的三大重要关键词,是不是很熟悉?对,这也是我们熟悉的嘉兴已经或正在经历的。

长三角一体化上升为国家战略的时代性机遇。不仅属于嘉兴市本级,更属于在嘉兴城市总体规划中定位为城市南部副中心的海盐,以市本级为模板,坚持落实全面融入长三角一体化发展首位战略,城市价值与能级正在快速提升。

长三角城市群的重要城际通道通苏嘉(甬)铁路和沪乍杭铁路一纵一横两条高铁线将在海盐交汇,并设海盐站,整体工程预计将于2020年全面开工。

全面拆违和三改从而腾出发展空间整治工业与服务业低小散倒逼转型升级、精致建设完善配套设施补齐城市发展短板、通过招商和土地出让,多方筹措把城市建设得更美好。

杭州湾大湾区中,海盐具有承北启南的关键作用,同时又接受环沪都市圈的利好辐射,1163”交通规划让海盐融入长三角一小时经济圈成为大湾区交通枢纽

……

里应外合,双重动力,正在支持着海盐往更高的层面发展!

与海盐熟络已3年有余,这里的生活节奏始终舒缓,早起吃一笼胡司令的发面包子配上一碗豆浆,傍晚在海堤上散步,微咸的海风拂面是打小就熟悉的味道,对海盐人来说,这就是寻常但惬意的生活。

曾经,其他的大发展,比如楼市,又比如高铁,都是梦想!

如今,原以为遥不可及的梦想,正在被逐一照进现实。

我,突然有些不敢想象,当海盐升级到顶配,房价究竟会达到怎样的高度?

文章中的数据部分取自调研与预估,与实际数据可能会产生误差,最终数据以实际为准。

郑思宇 本文来源:网易房产嘉兴 责任编辑:郑思宇_jx05
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